W Polsce instytucjonalny najem mieszkań nie zaczynał od mocnego uderzenia. Pierwsze transakcje były raczej skromne, zwłaszcza w porównaniu z Zachodem, gdzie inwestorzy instytucjonalni kupują tysiące lokali. Rozwój takiego najmu (nazywanego PRS, od angielskiego private rented sector) mocno przyspieszył w czasie pandemii. Zaczęły się u nas meldować wielkie fundusze. Ubiegły rok zamknął się na tym rynku dużymi transakcjami.

Czytaj więcej

Deweloperzy będą działać na dwa fronty. Fundusze kupują coraz więcej mieszkań

Budynki dla PRS, a nie tylko Kowalskich, chcą budować wielcy ogólnopolscy deweloperzy. Taśmy produkcyjne uruchamiają m.in. Spravia (d. Budimex Nieruchomości), Murapol, Robyg. Inwestycję z lokalami na wynajem szykuje Trei. Inni też się do tego szykują. Z analiz wynika, że na 35 tys. mieszkań sprzedanych w 2021 r. przez giełdowych deweloperów niemal 17 proc. to transakcje z funduszami PRS.

Najem instytucjonalny ledwie zdążył przyspieszyć, a już zbiera cięgi. Zarzutów jest sporo. PRS ma zabierać mieszkania Kowalskim. Deweloper, zamiast oferować lokale na rynku detalicznym, zbywa je hurtowo, uszczuplając podaż, która z trudem nadąża za popytem.

Trzeba pamiętać, że w czasie hossy, kiedy z oferty znikają nawet dziury w ziemi, firmom bardziej opłaca się sprzedawać mieszkania pojedynczo – drożej. Pakietowe zakupy oznaczają niższą marżę. Gorączka na rynku nieruchomości powoli jednak opada. Wzrost cen wyhamowuje. Oddanie całego bloku funduszowi daje deweloperowi pewność sprzedaży.

Wzrost stóp procentowych przekłada się na spadek zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Ci, których nie będzie stać na kupno, będą mieszkania wynajmować. W niedawnej rozmowie prezes portalu Tabelaofert.pl zwrócił moją uwagę na to, że kiedy te mieszkania dla PRS zostaną wybudowane, wrócą na rynek – chociaż nie na rynek sprzedaży. Dla młodych ludzi będą jednak alternatywą dla zakupu.

Rynek się zmienia, zmieniają się preferencje i potrzeby klientów. Młodzi nie są już tak chętni do wiązania się z jednym miejscem na całe życie. Wynajem daje możliwość szybkiej zmiany adresu.

Nad rozpędzającym się polskim PRS wisi cień wydarzeń z Berlina. W ubiegłorocznym referendum mieszkańcy opowiedzieli się tam za częściowym wywłaszczeniem największych funduszy, które zdominowały rynek. Czy nad Wisłą może być podobnie? Polski Związek Firm Deweloperskich twierdzi, że nie. Wskazuje, że np. w Warszawie udział funduszy PRS w całym zasobie mieszkaniowym miasta to 2,5 promila. W Berlinie – 34 proc.

Zawsze jednak trzeba trzymać rękę na pulsie. Mamy szansę uczyć się na cudzych błędach.