Deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym w 2021 r. zawarli umowy sprzedaży 34,8 tys. mieszkań, o 43 proc. więcej niż rok wcześniej. Jeszcze nigdy wcześniej spółki nie zawarły tylu kontraktów z nabywcami hurtowymi: fundusze z rynku PRS (private rented sector, czyli długoterminowy najem instytucjonalny) kupiły 5,9 tys. lokali, co stanowiło prawie 17 proc. ogólnej sprzedaży. W 2020 r. było to odpowiednio 0,9 tys. i 4 proc.

Kowalscy w 2021 r. kupili 29 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej rok do roku.

Czytaj więcej

Aneta Gawrońska: Mieszkanie z widokiem na fundusz

Nowa rzeczywistość

Odsetek mieszkań sprzedanych hurtowo wydaje się duży, ale to efekt kumulacji dwóch rozłożonych na lata kontraktów. Murapol i Spravia w zeszłym roku z przytupem zadebiutowały na rynku PRS, otrzymując zlecenia od zewnętrznych funduszy tworzących w Polsce portfele na wynajem. Dużą paczkę lokali zakontraktowało też Echo Investment, które platformę najmu Resi4Rent rozwija z amerykańskimi partnerami już od kilku lat.

W najbliższym czasie możemy być świadkami kolejnych ramowych umów stanowiących znaczny udział w ogólnej sprzedaży mieszkań, bowiem do wejścia na rynek PRS na dużą skalę szykują się Robyg, Ronson czy Develia. Ale i inni gracze nie wykluczają pojedynczych transakcji z funduszami. Zanosi się na to, że większość giełdowych (i nie tylko) deweloperów będzie działać w mniej lub bardziej regularny sposób dwutorowo. Szczególnie że otoczenie rynkowe od października mocno się zmieniło.

– Zarówno rosnące inflacja i stopy procentowe, jak i perturbacje pandemiczne mają coraz większy wpływ na poziomy i tempo sprzedaży mieszkań w Polsce nabywcom indywidualnym. Deweloperzy widzą to ryzyko i alternatywa w postaci sprzedaży całych projektów funduszom jest często atrakcyjna z punktu widzenia zarządzania płynnością, ograniczania ryzyk i angażowania własnego kapitału – mówi Krzysztof Cipiur, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

Jeszcze do niedawna pokutowała opinia, że deweloperzy niechętnie patrzą na transakcje hurtowe, bo wiążą się one z niższą marżą. – Trudno przewidzieć, co wydarzy się na rynku za dwa lata, kiedy wprowadzane dziś do sprzedaży projekty mieszkaniowe będą oddawane, a oferty „tu i teraz" od funduszy nawet z niższą marżą mogą być dla dewelopera atrakcyjniejsze od wyższych, ale niepewnych zysków od indywidualnych nabywców w przyszłości – kwituje Cipiur.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Ubiegłoroczna rosnąca aktywność graczy PRS w Polsce spowodowała, że zaczęły pojawiać się komentarze, że hurtowe zakupy prowadzą do zabierania „Kowalskim" mieszkań sprzed nosa i windowania cen. Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, wskazuje, że fundusze nabywają w jednym momencie całe projekty, często na etapie planowania, których sprzedaż klientom indywidualnym mogłaby zająć nawet trzy–cztery lata. – Trudno więc powiedzieć, że inwestorzy instytucjonalni istotnie ograniczają podaż mieszkań dla Kowalskich, bo większości tych lokali deweloperzy nie wprowadziliby w jednym momencie do sprzedaży na rynek detaliczny, ani nie pojawiłoby się porównywalne zainteresowanie takich nabywców – mówi Mikulska. Co do wzrostu cen mieszkań jest on głównie pochodną rosnących kosztów wykonawstwa. Ponadto, o ile fundusze PRS kupują z myślą o długoterminowym najmie, o tyle za dużą część popytu detalicznego w ostatnim czasie, z nawet kilkudziesięcioprocentowym udziałem w transakcjach, odpowiadali nabywcy indywidualni inwestujący w nieruchomości oszczędności, w tym kupujący spekulacyjnie – grający na krótkoterminowy wzrost cen lokali.

Duże zapotrzebowanie

Według szacunków Fundacji Rynku Najmu działające dziś portfele PRS to 7300 mieszkań. Biorąc pod uwagę inwestycje w toku oraz deklaracje funduszy, w 2028 r. zasób może sięgnąć około 100 tys. lokali. Dla porównania sam fundusz TAG Immobilien, który jest w trakcie przejmowania Robyga, w Niemczech ma dziś 87 tys. lokali.

Dwa największe już działające portfele to wspomniany Resi4Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Ten pierwszy liczy blisko 2,3 tys. lokali wynajętych w 99 proc., a drugi 2,05 tys. lokali wynajętych w 97 proc.

Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner w ThinkCo i prezes Fundacji Rynku Najmu

Niesłuszne są głosy mówiące o tym, że transakcje deweloperów z funduszami PRS prowadzą do wzrostu cen mieszkań. W pierwszej kolejności za podwyżki odpowiadają zeszłoroczne zwyżki cen materiałów i wykonawstwa. Z drugiej strony nie słabnie presja indywidualnych inwestorów, którzy od lat lokują nadwyżki kapitału właśnie w mieszkaniach – m.in. dlatego, że nie ma alternatywy w postaci akcji REIT-ów. Tak długo, jak te zakupione inwestycyjnie aktywa wracają na rynek, bo są wynajmowane, możemy uznać, że sytuacja jest jeszcze w normie. Gorzej, jeśli – tak jak w ostatnim roku – mieszkania są coraz częściej traktowane wyłącznie jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją, a ich wykup i trzymanie jako pustostanów sprawia, że część zasobu dosłownie znika z rynku.

Gigantyczny rynek w Niemczech

Za Odrą rynek najmu instytucjonalnego to potężne zasoby skupione w rękach dużych graczy. Jak wynika z szacunków firmy Savills, w Niemczech w 2021 r. wartość inwestycji w mieszkania na wynajem wyniosła prawie 52 mld euro, z czego prawie 6 mld euro to projekty deweloperskie. Dla porównania: we wszystkie inne rodzaje nieruchomości komercyjnych ulokowano 59 mld euro.

Tak wysoki wynik w mieszkaniówce to po części efekt przejęcia Deutsche Wohnen przez Vonovię: powstał potentat skupiający 568 tys. lokali, z czego 60 tys. w Austrii i Szwecji, ale jak podkreślają eksperci Savillsa, ten segment jak magnes przyciąga kapitał. Inwestorzy traktują PRS jak substytut obligacji: zwroty nie są może gigantyczne, ale ryzyko jest relatywnie niskie. Największym wyzwaniem jest to, że popyt na portfele jest większy od podaży.