Miejski Eksperyment Mieszkaniowy w Warszawie. MEM, w którym nie ma nic śmiesznego

Problem dotyczy ok. 850 mieszkań, które powstały w ramach Miejskiego Eksperymentu Mieszkaniowego (MEM) w latach 1998-2002. Mieszka w nich ok. 3000 osób. Są najemcami lokali czynszowych w pięciu budynkach zbudowanych przez miasto na Żoliborzu, Mokotowie, Pradze Południe i Pradze Północ. Do zamieszkania w nich zachęcano oferując „luksusowe mieszkania powyżej 80 mkw. powierzchni, najlepsze lokalizacje w centrum starych dzielnic, wykończenia pod klucz, miejsca parkingowe i całodobową ochronę”.

Najemców wyłaniano w przetargu, w którym ustalano stawkę czynszu. Warunkiem zawarcia umowy najmu było nieodpłatne przekazanie przez przyszłych najemców na rzecz miasta mieszkania własnościowego lub spółdzielczego, ale także dotychczas zajmowanego lokalu komunalnego. W MEM-ie są też osoby, które przeniosły prawo własności do swojego mieszkania na rzecz wcześniejszych najemców eksperymentalnych mieszkań. Spłaciły ich zadłużenie z tytułu czynszu i zawarły z miastem umowę najmu.

Czytaj więcej:

Biznes Co może zrobić spółdzielnia, gdy mieszkaniec nie płaci

Ostatnie dostępne dane z rejestru BIG InfoMonitor pokazują, że średni dług osoby, która zalega z opłatami wobec spółdzielni mieszkaniowych i wspóln...

Pro

Jedno mieszkanie miało rozwiązać problem dwóch rodzin

Marzena Gawkowska, rzeczniczka prasowa Urzędu m.st. Warszawy tłumaczy, że ówczesne władze Warszawy chciały tym programem zapewnić dobre warunki mieszkaniowe osobom średniozamożnym, które stać na opłacanie wyższego czynszu, a równocześnie pozyskać tańsze w utrzymaniu, mniejsze mieszkania dla rodzin czekających na lokale komunalne.

– Popyt na mieszkania znacznie przewyższał podaż. W 1995 r. oddano do użytku w Warszawie 3 877 mieszkań, a w 2020 r. 23 543 mieszkania. Zakładano, że dzięki tym inwestycjom jednym lokalem zostaną zrealizowane potrzeby dwóch gospodarstw domowych – wyjaśnia Marzena Gawkowska.

Czynsz w tych „luksusowych” mieszkaniach był wyższy niż tradycyjnych, komunalnych (od 2019 r. nie ma już różnicy).

– Dlatego weryfikowano nas także pod kątem dochodów, czy ich poziom pozwoli na opłacanie czynszu. Nie stosowano kryterium metrażowego w przeliczeniu na osobę. Można było oddać miastu kawalerkę 30 mkw. i wynająć na czas nieokreślony mieszkanie o powierzchni ponad 80 m. Nie było też warunku nieposiadania innych nieruchomości w Warszawie. Obiecywano nam, że będziemy mogli te mieszkania wykupić, gdy inwestycja się miastu zwróci. Dlatego część z nas zdecydowała się przenieść na miasto prawo własności do posiadanych mieszkań – tłumaczy Dorota Sakławska ze stowarzyszenia Mickiewicza 65.

Przekonanie co do przyszłego wykupu było oparte na ustnych zapewnieniach urzędników oraz na treści uchwały Gminy Warszawa Centrum (poprzednik prawny m.st. Warszawa) nr 222/XXIV/95, która była podstawą uruchomienia programu MEM. Zdaniem autorów ekspertyzy prawnej, zamówionej przez jednego z najemców mieszkań, wykładnia gramatyczna pozwala na przyjęcie, że mieszkania należące do zasobów gminy o powierzchni przekraczającej 80 mkw. mogą być sprzedawane. Taki wniosek można było też wyciągnąć z protokołów obrad Zespołu ds. Tworzenia i Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Warszawa Centrum z lat 1996-1997. Analizowano wtedy warianty sprzedaży mieszkań. Jednak gmina nie zobowiązała się do ich sprzedaży ani w akcie notarialnym, przenoszącym na nią własność lokali należących do najemców, ani w umowie najmu.

– Wyzbyliśmy się swojej własności i zdecydowaliśmy się płacić wysoki czynsz. Nigdy byśmy tego nie zrobili, gdyby nie przekonanie, że będziemy mogli te mieszkania wykupić – zapewnia Michał Czechowski, który przeniósł prawo własności do swojego mieszkania na najemcę mieszkania w MEM-ie i spłacił jego zadłużenie.

– Może powinni dopilnować, by zobowiązanie miasta do sprzedaży wynajmowanego mieszkania jasno wynikało z umowy, ale działali w zaufaniu do władzy publicznej. Tymczasem miasto kompletnie nie dba o te budynki, w których zaraz po oddaniu ujawniło się wiele poważnych wad, ani też nie chce zgodzić się na wykup mieszkań. Choćby tym najemcom, którzy przenieśli na miasto prawo własności swoich mieszkań – mówi Iwona Kulesza z fundacji "Inne spojrzenie”, członek branżowej komisji dialogu społecznego ds. lokalowych i ochrony praw lokatorów przy urzędzie m.st. Warszawy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Barometr cen mieszkań. Deweloperzy nie uciekają od rabatów

Sprzedaż nowych mieszkań w lutym była wyższa niż w styczniu o ponad 8 proc. W połowie miast średnia cena lokali spadła, w połowie wzrosła – podaje...

Warszawo, zrób coś z MEM-em!

Apele o rozwiązanie problemu MEM-ów trafiały do ratusza już kilkukrotnie. W piśmie, które w tej sprawie skierował w 2018 r. minister inwestycji i rozwoju do ówczesnej prezydent miasta Hanny Gronkiewicz-Waltz czytamy, że żaden z przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidywał odrębnego trybu wybierania najemców w przetargach, ani uzależniania zawarcia umowy najmu od przekazania przez przyszłych najemców na rzecz gminy posiadanych przez nich mieszkań. Te wątpliwości prawne powinny, zdaniem ministerstwa, skłonić władze Warszawy do analizy problemu i zawarcia porozumienia z najemcami MEM-u.

Trzy lata później, o wprowadzenie ustawowych rozwiązań umożliwiających najemcom wykup mieszkań z bonifikatą usprawiedliwioną dotychczas poniesionymi nakładami zaapelowali do ówczesnego ministra rozwoju, pracy i technologii Jarosława Gowina senatorowie Wadim Tyszkiewicz i Krzysztof Kwiatkowski. Ich zdaniem pozwoliłoby to „w sposób sprawiedliwy społecznie i ekonomicznie zakończyć nieudany eksperyment mieszkaniowy”.

Dla mieszkańców MEM-ów wykup mieszkań jest najbardziej pożądanym rozwiązaniem problemu. Obawiają się, że przyjęcie procedowanej nowelizacji ustawy o ochronie prawa lokatorów i mieszkaniowych zasobie gminy znacząco pogorszy ich sytuację. Z powodu przewidzianej w procedowanym projekcie obowiązkowej weryfikacji dochodów mogą wzrosnąć opłaty za mieszkania. Wyłączenie automatycznego dziedziczenia pozbawi ich rodziny możliwości kontynuowania najmu. Obawiają się też, że wykluczenie możliwości wynajmowania lokalu mieszkalnego przez posiadacza prawa do lokalu na terenie tej samej miejscowości lub sąsiednich pozbawi część z nich prawa do wynajmowanych mieszkań. Dlatego chcieliby, aby Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyłączyło ich przypadek spod działania projektowanych przepisów.

– Problem jest mi znany. Dlatego nasz projekt daje gminie możliwość rezygnacji z weryfikacji dochodów, w przypadku, gdy umowę najmu zawarto po wyremontowaniu lokalu przez najemcę lub po przekazaniu przez niego na rzecz gminy prawa własności innego lokalu lub spółdzielczego prawa do lokalu. Nie możemy jednak na poziomie ustawy, która reguluje cały krajowy komunalny zasób mieszkaniowy, regulować szerzej problemu kilkuset mieszkań. To jest program Warszawy i Warszawa powinna na szczeblu samorządowym znaleźć jego rozwiązanie – mówi wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nie będzie już mieszkań w cenie ekspresu do kawy. Co czeka najemców lokali w gminach?

Do 30 czerwca 2027 roku gminy będą mogły sprzedawać mieszkania najemcom z bonifikatami – tak przewiduje projekt poselski, który ma poparcie rządu....

Warszawa nie sprzedaje i nie będzie sprzedawać mieszkań z bonifikatą

Ratusz deklaruje, że zgłosi korzystne dla najemców MEM-ów uwagi do projektu ustawy o ochronie prawa lokatorów. Chce chronić prawa osób, które przeniosły na rzecz miasta własność lokalu lub spółdzielcze prawo do lokalu w zamian za najem, w ten sposób, aby nie tylko wyłączyć je z obowiązkowej weryfikacji dochodów, ale także by umowa najmu automatycznie po śmierci najemcy przechodziła na jego bliskich. W ocenie ratusza należałoby też ustawowo uniemożliwić wypowiedzenie umowy najmu w sytuacji, gdy osoby te posiadają inne prawo do lokalu.

Miasto nie zamierza natomiast ustąpić w kwestii sprzedaży mieszkań.

– W Warszawie już od ponad dekady nie prowadzi się sprzedaży z bonifikatą na rzecz najemców i nie jest planowana zmiana w tym zakresie. Także w przypadku lokali pozyskanych w efekcie wspomnianych przetargów przepisy nie zobowiązują gminy do ich sprzedaży. Co więcej, znacząca większość mieszkańców tych budynków przekazała w ramach przetargu lokal komunalny, a więc nie przeniosła własności lokalu na rzecz miasta, bo miasto było właścicielem tego lokalu – mówi rzeczniczka Marzena Gawkowska.

Mieszkańcy szykują się do walki w sądzie. Czekają na to, w jakim kształcie zostanie ostatecznie przyjęta ustawa o ochronie praw lokatorów.

– Być może nie pozostanie nam nic innego, jak wystąpić do miasta o odszkodowanie i zwrot nadpłaconych czynszów, skoro ustalanie stawek w przetargach było niezgodne z prawem. Jeśli nie chcą się zgodzić się na wykup, jak zrobiła to na przykład Łódź, która też miała taki program, to niech zwrócą nam mieszkania albo ich równowartość w przeliczeniu na dzisiejsze ceny. Szacujemy, że wartość naszych roszczeń wobec miasta może wynieść nawet miliard złotych – zapowiada Michał Czechowski.