Z tego artykułu się dowiesz:
- Jak zmieniła się sprzedaż nowych mieszkań w lutym w porównaniu do stycznia?
- Jakie wahania cen mieszkań zaobserwowano w poszczególnych miastach?
- Jak zachowywały się ceny mieszkań w lutym przy ustabilizowanej średniej krajowej?
- Jak inflacja wpłynęła na rzeczywiste zmiany cen mieszkań w skali roku?
Z barometru cen mieszkań publikowanego co miesiąc przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego nowych lokali liczona dla dziesięciu analizowanych miast (wskaźnik Tabelaofert TOP10) w lutym w porównaniu ze styczniem nieznacznie wzrosła – o 0,36 proc. do ponad 14,2 tys. zł za mkw. Można więc mówić o stabilizowaniu się rynku.
Zmiany cen nowych mieszkań
Autorzy barometru podkreślają, że stabilizacja średnich cen mieszkań nie oznacza „bezruchu w ofertach”. W lutym zmieniono ceny 17,9 proc. wszystkich mieszkań dostępnych w analizowanych miastach – to najwyższy odsetek od października 2025 r. Podwyżki objęły 10,4 proc. oferty, a obniżki 7,5 proc. W praktyce oznacza to zmianę ceny niemal co szóstego oferowanego mieszkania. – Choć podwyżek było więcej niż obniżek, to przeciętna skala obniżki była większa niż przeciętna podwyżka. Średnia korekta w dół wyniosła 5 proc., podczas gdy podwyżki sięgały średnio 4,06 proc. – podają analitycy.
Czytaj więcej:
Oferta mieszkań w Katowicach może się wyprzedawać nawet pięć lat, w Łodzi – ok. dwóch. Nadciąga trzęsienie ziemi?
Pro
Oznacza to, że część deweloperów zdecydowała się na wyraźniejsze zmiany cen na części osiedli.
Jak mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl, przy stabilnych średnich cenach konkurencja coraz częściej odbywa się na poziomie konkretnych inwestycji. – To nie cały rynek rośnie lub spada, lecz poszczególne inwestycje reagują na tempo sprzedaży i sytuację lokalną – tłumaczy Chojnacki.
Trzeba też zaznaczyć, że stabilizacja cen nowych mieszkań w skali całego rynku nie oznacza braku zmian w poszczególnych miastach. W lutym wzrosty i spadki rozłożyły się po równo – w pięciu z dziesięciu analizowanych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań wzrosła, w pięciu spadła. – Skala tych zmian była jednak ograniczona i mieściła się w przedziale od plus 1,5 proc. do minus 0,8 proc. – podaje Tabelaofert.pl.
Średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań wzrosła w Warszawie (1,5 proc.), Bydgoszczy (1,3 proc.), Poznaniu (1 proc.), Lublinie (0,7 proc.) i w Krakowie (0,1 proc.). Spadki odnotowano w Szczecinie (0,8 proc.), Łodzi (0,4 proc.), Trójmieście (0,4 proc.), Wrocławiu (0,3 proc.) i w aglomeracji śląskiej (0,3 proc.).
– Różnice między miastami potwierdzają, że przy stabilnej średniej krajowej cenie kluczowe znaczenie ma sytuacja lokalna – zaznaczają autorzy barometru.
Lokalne rynki mieszkaniowe
Na zróżnicowaną sytuację w poszczególnych miastach zwraca uwagę Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich. – Wzrost ceny ofertowej w Warszawie nie jest zaskoczeniem. To najsilniejszy rynek w kraju i również w naszych inwestycjach sprzedaż utrzymuje się na dobrym poziomie – wskazuje Katarzyna Tworska. – Inaczej wygląda sytuacja w Szczecinie, gdzie podaż w relacji do wielkości miasta jest wysoka. Mieszkania znajdują nabywców, ale rynek wymaga bardziej elastycznego podejścia do oferty – podkreśla.
Eksperci portalu Tabelaofert.pl zwracają też uwagę, że nowe mieszkania wprowadzane do sprzedaży w lutym częściej były tańsze niż lokale w dotychczasowej ofercie. Miesiąc wcześniej nieruchomości z nowej puli podbijały średnią cenę.
Czytaj więcej
Bezpłatny dostęp do danych o transakcjach ma m.in. ograniczyć manipulowanie cenami nieruchomości. Czy spełni nadzieje?
Realny spadek cen mieszkań
W ujęciu rok do roku ceny mieszkań w analizowanych miastach są średnio o 1,7 proc. wyższe niż przed rokiem. – Po uwzględnieniu inflacji oznacza to jednak realny spadek cen. Dynamika rynku pozostaje wyraźnie słabsza niż w okresie silnych wzrostów obserwowanych w poprzednich latach – mówią analitycy.
Największy wzrost średniej ceny mkw. nowych mieszkań odnotowano w Poznaniu (5,8 proc.) i w Bydgoszczy (5,3 proc.). Wyraźne wzrosty odnotowano także w Trójmieście (4,2 proc.), aglomeracji śląskiej (2,8 proc.), Szczecinie (2,6 proc.) i w Warszawie (2,5 proc.). W Łodzi ceny rosły wolniej (1 proc.), czyli poniżej poziomu inflacji.
Spadki średniej ceny mkw. mieszkań deweloperskich w skali roku odnotowano w Krakowie (0,9 proc.), Lublinie (0,9 proc.) i we Wrocławiu, gdzie roczna zmiana pozostaje ujemna.
Popyt na mieszkania nie słabnie
W lutym sprzedaż mieszkań była wyższa niż w styczniu o 8,35 proc., mimo że miesiąc był krótszy o trzy dni. Zainteresowanie zakupem mieszkań nie osłabło. – Luty pokazuje rynek, który wreszcie da się planować. Ceny nie uciekają, ale cenniki „żyją” – i to dobra wiadomość dla obu stron. Kupujący mają możliwość porównania ofert, a deweloperzy widzą, że sprzedaż wraca bez konieczności robienia „wyprzedaży rocznika” – mówi Robert Chojnacki.
Czytaj więcej:
Na duże mieszkanie trzeba mieć fortunę. To dlatego u deweloperów będą dominować kawalerki i lokale dwupokojowe – przewidują eksperci. Struktura ofe...
Pro
A Ewa Palus, główna analityczka serwisu Tabelaofert.pl, podsumowuje, że obraz rynku na początku 2026 r. jest wyraźnie inny niż dwa lata temu. – Nie obserwujemy już dynamicznych wzrostów cen, ale większą elastyczność i selektywność. Stabilne średnie, rosnąca sprzedaż i aktywne cenniki pokazują, że rynek stał się bardziej przewidywalny – choć nadal mocno zróżnicowany lokalnie – potwierdza.
