Łącznie 12 GWh zapewnionej energii elektrycznej, szacunkowo ponad 300 tys. zł oszczędności, zmniejszenie emisji CO2, wsparcie realizacji celów ESG przez najemców – to skutki podpisania niedawno przez TriGranit trzyletniej umowy Power Purchase Agreement (PPA), gwarantującej dostawy zielonej energii z identyfikowalnych źródeł odnawialnych dla kompleksu biurowego Signum Work Station. Zapotrzebowanie roczne budynku jest pokryte zieloną energią na poziomie 69 proc.

To kolejny tego typu ruch na rynku nieruchomości komercyjnych i zainteresowanie PPA będzie tylko rosło. Szczególnie w tak zmiennym otoczeniu geopolitycznym. Jeśli chodzi o udział kosztu energii w kosztach operacyjnych nieruchomości, te  wartości zmieniają się dość znacząco. Według szacunków firmy Colliers, potrafią się wahać od 10-25 proc., ale na początku 2022 r. – po ataku Rosji na Ukrainę  – dochodziły nawet do 50 proc. kosztów operacyjnych. Ale to nie wszystko. Wzrost świadomości uczestników rynku wynika także z dynamiki opłat niezależnych od ceny samej energii. Doskonałym przykładem jest opłata mocowa, która w ostatnim roku wzrosła o ponad 50 proc.

Czytaj więcej

Nieruchomości

ESG kluczowe dla finansowania i wycen budynków

Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi istotną transformację, a kwestie zrównoważonego rozwoju stają się coraz ważniejsz...

Wyścig o zielone moce

– Rynek umów PPA przechodzi obecnie fazę dojrzałości na Zachodzie oraz niezwykle dynamicznego, skokowego wzrostu w Polsce. To już nie tylko domena gigantów technologicznych, ale kluczowy instrument dla przemysłu i sektora nieruchomości komercyjnych – komentuje Dariusz Chrzanowski, dyrektor działu doradztwa energetycznego w firmie Colliers. – Na rynkach rozwiniętych, jak USA czy Europa Zachodnia, umowy PPA są standardem od lat, ale 2024 r. przyniósł nowe rekordy. Głównym silnikiem wzrostu są centra danych. Giganci tacy jak Amazon, Google i Microsoft kontraktują ogromne ilości energii, aby zasilić energochłonne procesy sztucznej inteligencji. W USA centra danych odpowiadają za blisko 60 proc. wszystkich korporacyjnych umów PPA – dodaje.

W Polsce rynek się rozpędza. Jak zaznacza Chrzanowski, w połowie 2025 r. Polska okresowo zajmowała pierwsze miejsce w Europie pod względem miesięcznego wolumenu nowo zawieranych umów korporacyjnych, wyprzedzając takie kraje jak Francja czy Hiszpania. Przemysł ciężki (np. KGHM) zaczął masowo korzystać z PPA, widząc w tym jedyną drogę do stabilizacji kosztów przy ogromnym zużyciu. I ten fakt stanowi wyzwanie dla sektora nieruchomości komercyjnych.

– Polska przestała być „rynkiem wschodzącym” w obszarze PPA – staliśmy się jednym z kluczowych graczy w Europie. Dla właścicieli budynków i najemców oznacza to większą dostępność rozwiązań, ale i konieczność szybkiego działania, gdyż popyt na zieloną energię ze strony przemysłu i sektora „tech” rośnie szybciej niż podaż nowych źródeł – mówi Chrzanowski.

Czytaj więcej:

Biznes Umowy na zakup energii elektrycznej PPA to wyzwanie księgowe

Ujęcie księgowe umów PPA, szczególnie wirtualnych, jest sporym wyzwaniem dla podmiotów stosujących MSSF i tych prowadzących księgi zgodnie z PSR, g...

Pro

Jakie potrzeby mają poszczególne sektory nieruchomości komercyjnych

Czy, pomijając centra danych, najemcy nieruchomości komercyjnych formułują oczekiwania w zakresie kosztów energii? Czy to są kwestie równie interesujące jak stawka czynszu?

– Świadomość najemców w zakresie kosztów energii rośnie skokowo, a dla wielu grup staje się to parametr równie istotny, co bazowa stawka czynszu. Centra danych są ekstremalnym przykładem zużycia, rynek wykształcił własną hierarchię wrażliwości energetycznej – mówi Chrzanowski. – Logistyka i produkcja to grupa o najwyższej świadomości. Najemcy parków logistycznych, zwłaszcza prowadzący procesy produkcyjne lub przechowujący żywność, traktują koszt energii jako kluczowy składnik budżetu operacyjnego. Aktywnie dopytują o strategię kontraktacji i oczekują od zarządcy konkretnych działań obniżających cenę jednostkową – mówi Chrzanowski. – W biurowcach wrażliwość cenowa jest skorelowana ze skalą najmu. Firmy wynajmujące znaczące metraże (powyżej 1 tys. mkw.) szczegółowo analizują koszty wspólne i media. Mniejsi najemcy rzadziej formułują konkretne wymagania, traktując energię jako element stały, choć i tu widać trend wzrostowy. W nieruchomościach handlowych energia staje się polem do aktywnej optymalizacji, gdyż charakterystyka zużycia pozwala na realne oszczędności przy zastosowaniu nowoczesnych technologii, np. magazynów energii – dodaje.

Energia ze źródeł odnawialnych a stabilność dostaw

Kontrakty PPA bazują na zielonej energii. A co, jeśli słońce zajdzie, a wiatr ucichnie?

–   Powszechnym mitem jest przekonanie, że przejście na „zieloną” energię wiąże się z ryzykiem utraty stabilności dostaw ze względu na zależność od warunków atmosferycznych. W praktyce można całkowicie odizolować odbiorcę końcowego od fizycznej zmienności pracy źródeł OZE – mówi Chrzanowski. - Należy rozróżnić dwie kwestie: pracę systemu elektroenergetycznego oraz konstrukcję kontraktu. Odbiorca w budynku komercyjnym jest stale podłączony do sieci ogólnopolskiej, co gwarantuje mu fizyczną ciągłość zasilania. Wyzwanie leży w stabilności kosztowej, czyli w tym, kto pokrywa różnicę, gdy prognoza produkcji energii (np. z wiatru czy słońca) rozminie się z rzeczywistą produkcją w konkretnej godzinie.W optymalnie skonstruowanym kontrakcie PPA, jeśli pogoda jest gorsza niż zakładano w prognozach dostaw, koszt dokupienia brakującej energii na rynku spotowym lub bilansującym spoczywa na wytwórcy, a nie na kliencie. Klient płaci umówioną stawkę za realnie dostarczony wolumen – tłumaczy ekspert.

W sytuacjach, gdy rzeczywista produkcja OZE odbiega od planu, system korzysta z rynku spotowego lub bilansującego. Jeśli instalacja produkuje za mało – brakująca energia jest dokupowana. Jeśli produkuje za dużo – nadwyżka jest odsprzedawana.

–   Zielona energia jest stabilna pod warunkiem, że kontrakt PPA nie jest tylko prostym zakupem prądu, ale kompleksowym narzędziem zarządzania ryzykiem. Dzięki umiejętnemu podziałowi kosztów bilansowania, OZE staje się dla nieruchomości komercyjnych nie tylko wyborem ekologicznym, ale przede wszystkim najbezpieczniejszym instrumentem finansowym na niestabilne czasy – mówi Chrzanowski.

Więcej opcji i przyszłość na Bałtyku

PPA nie jest jedyną opcją zabezpieczenia energetycznego. Rośnie rola magazynów energii.

– Flagowym rozwiązaniem, które obecnie wdrażamy, są kontrakty PPA zintegrowane z lokalnymi magazynami energii (on-site). Taka instalacja u klienta pozwala nie tylko na zwiększenie autokonsumpcji taniej energii z OZE, ale przede wszystkim na optymalizację kosztów dystrybucyjnych. Magazyny pozwalają „optymalizować szczyty” zapotrzebowania, co redukuje wydatki na opłatę mocową i chroni klienta przed niestabilnością na Rynku Dnia Następnego w momentach ekstremalnych zjawisk, np. pogodowych – mówi Chrzanowski.

Kolejna opcja to model lokalnego dystrybutora (OSDn).