Z tego artykułu się dowiesz:
- Dlaczego rośnie popularność biur serwisowanych w Polsce
- W jaki sposób właściciele biurowców wykorzystują elastyczne powierzchnie
- Czy elastyczne biura są nowym standardem w różnych sektorach biznesu
- Co sprawia, że prywatne biura serwisowane stają się atrakcyjne dla firm
Jak mówi Piotr Capiga, ekspert firmy doradczej Cushman & Wakefield, biura serwisowane stają się jednym z kluczowych filarów rynku biurowego w Polsce, a ich rosnąca popularność nie jest chwilową modą, lecz konsekwencją fundamentalnych zmian strukturalnych. – Warszawa, gdzie wskaźnik biurowych pustostanów spadł w III kwartale ub.r. do 9,7 proc., znalazła się w sytuacji, w której przy ograniczonym dopływie nowej podaży biur, zwłaszcza w strefach centralnych, zaczyna brakować mniejszych modułów biurowych dla firm planujących szybką i elastyczną ekspansję – mówi ekspert. - Jednocześnie rosnące koszty aranżacji powierzchni oraz coraz dłuższe standardowe umowy najmu sprawiają, że tradycyjny wynajem, wymagający od najemcy istotnego nakładu inwestycyjnego, staje się mniej atrakcyjny.
Czytaj więcej:
Choć popyt na biura się rozgrzewa, to deweloperzy są wciąż powściągliwi w odpalaniu inwestycji. Koszty najmu powierzchni do pracy mogą w tym roku w...
Pro
Dlatego też, jak podkreśla Piotr Capiga, model „plug and play” pozwala firmom uniknąć kosztów wejścia, ograniczając ryzyko związane z niepewnością rynkową.
Flex: strategiczne narzędzie dla właścicieli biurowców
– W takiej rzeczywistości biura serwisowane są już nie tylko alternatywą. Stały się również strategicznym narzędziem dla właścicieli budynków – mówi Piotr Capiga. – Obecność operatora flex w obiekcie daje możliwość przyjęcia najemców, którzy potrzebują szybkiego powiększenia powierzchni, nawet przy pełnym wynajęciu tradycyjnych modułów.
Jak podkreśla ekspert C & W, budynek z elastycznym komponentem staje się bardziej odporny na rotacje. – Właściciel zyskuje większą kontrolę nad tenant mixem oraz stabilniejszy przepływ przychodów, co w okresie ograniczonej nowej podaży jest szczególnie istotne – zaznacza.
I dodaje, że coraz więcej właścicieli nieruchomości rozwija własne platformy elastyczne. CPI Property Group rozbudowuje koncept myhive / myoffice, oferując gotowe moduły serwisowane dostępne od ręki. Adgar rozwija autorską markę Brain Embassy, obecną już w siedmiu lokalizacjach w Warszawie, integrując ją z portfelem budynków jako rozwiązanie dla firm poszukujących prywatności, ale z dostępem do infrastruktury coworkingu.
Czytaj więcej:
Podaż biur flex w Polsce przekroczyła już 430 tys. mkw. W ciągu trzech lat zasób elastycznych powierzchni do pracy urósł o ok. 30 proc. A to jeszcz...
Pro
Z kolei Skanska wykorzystuje platformę Business Link, zapewniając elastyczne rozwiązania w swoich biurowych kompleksach. – Do tego grona dołącza też spółka A&A ze swoim konceptem powierzchni elastycznych – podaje ekspert Cushman & Wakefield. – Właściciele, którzy nie prowadzą własnego brandu flex, wprowadzają do budynków mniejsze, w pełni wykończone moduły dostępne na krótsze okresy – jak w Business Garden, gdzie rozwijany jest model „Ready Flex”, czy w Atlas Tower, gdzie dostępne są biura serwisowane w ramach klasycznego biurowca.
Czytaj więcej
Firmy, które szukają w stolicy biura premium, na przeprowadzkę mogą czekać nawet dwa – trzy lata. Trudno też o powierzchnię większą niż 1 tys. mkw....
Kto wybiera flexy? – Przeważnie małe i średnie firmy, startupy, podmioty, które się rozwijają, ale najem tradycyjny jest dla nich zbyt ryzykowny, przede wszystkim pod względem okresu najmu – mówi Jakub Potocki, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Axi Immo. – W tradycyjnym najmie wynajmujący wymagają umów co najmniej trzyletnich, często co najmniej pięcioletnich, co dla części firm jest zbyt długim okresem, przy zmieniającej się sytuacji gospodarczej. Duży popyt na wynajem w formule flex jest generowany przez firmy ze Wschodu – głównie ukraińskie.
Olga Drela, dyrektor w dziale Market Insights w firmie doradczej Colliers, podkreśla, że firmy stawiają na hybrydę i elastyczne modele zatrudnienia, co sprzyja zastosowaniu coworkingu lub modułów flex jako części strategii biurowej. – Dodatkowo deweloperzy sami wprowadzają biura flex jako element oferty budynku, co ułatwia wejście operatorom – mówi. – Coraz więcej dużych korporacji i średnich firm rozważa elastyczność jako podstawowy model najmu, nie tylko jako krótkoterminowy dodatek.
Ekspertka firmy Colliers podkreśla, że segment biur flex przestał być postrzegany jako rozwiązanie przejściowe czy niszowe. – Staje się trwałym komponentem strategii najmu, szczególnie w takich sektorach jak IT, e-commerce, finanse czy nowoczesne usługi biznesowe. Kluczowym motorem wzrostu pozostaje upowszechnienie modeli hybrydowych oraz potrzeba ograniczania ryzyka finansowego i operacyjnego, w tym zobowiązań długoterminowych i nakładów inwestycyjnych na aranżację powierzchni – wyjaśnia.
Przypomnijmy, że w trybie pracy hybrydowej działa 94 proc. firm uczestniczących w cyklicznych badaniach firmy Colliers.
Elastyczne biura z adresami premium
Także Jakub Potocki nie ma wątpliwości, że biura flex mają duży potencjał. – Rosną w siłę przede wszystkim w lokalizacjach premium. W Warszawie to centrum miasta i lokalizacje przy metrze – od Wilanowskiej do Dworca Gdańskiego, patrząc na pierwszą linię metra, a druga linia to Śródmieście i bliska Wola. Potencjał rozwoju ma także prawobrzeżna część Warszawy, operatorzy analizują rynek pod kątem popytu i dostępności odpowiednich powierzchni – mówi.
W miastach regionalnych, jak dodaje, ekspert Axi Immo, działa to podobnie: wszystko jest skorelowane z lokalizacją i jakością budynku. Musi być dobry dojazd komunikacją miejską i budynek klasy A.
Jakub Potocki uważa, że przyszłość rynku elastycznych biur zapowiada się bardzo optymistycznie. – Coraz większy nacisk na powrót pracowników do biur sprawi, że takie powierzchnie będą jedną z opcji przy wyborze nowej lokalizacji – mówi. – Najemcy szukają biur o podwyższonym standardzie, w lepiej skomunikowanych lokalizacjach. – Ten trend jest widoczny zarówno wśród dużych, jak i najmniejszych najemców – mówi dyrektor z Axi Immo. – Ci drudzy często nie mają możliwości wynajęcia tradycyjnego biura o powierzchni ok. 100 mkw. w budynku klasy A i jedynym rozwiązaniem, które spełni ich oczekiwania, będzie powierzchnia w biurze serwisowanym, która zapewni zarówno pomieszczenia do pracy, jak i sale konferencyjne czy wygodną i przestronną część socjalną.
A Olga Drela dopowiada, że o sukcesie operatorów biur flex decyduje dziś nie tylko lokalizacja i cena, lecz przede wszystkim zdolność dostarczenia wartości wykraczającej poza metry kwadratowe, a więc pełnego pakietu usług, wygody operacyjnej i środowiska sprzyjającego współpracy. – Rynkiem ekspansji jest wciąż Warszawa, mimo że weszła w fazę dojrzałości. Podobną presję popytową obserwujemy w Krakowie – mówi ekspertka. – Rynki regionalne są na różnych etapach cyklu: Wrocław jest w fazie wzrostu, Katowice i Łódź rozwijają się stabilnie, Poznań wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju segmentu flex, co oznacza istotny potencjał w kolejnych latach.
Prywatne biura
Anna Szmelak, ekspertka Cushman & Wakefield, zauważa, że równolegle z klasycznym coworkingiem rozwija się nowy produkt – w pełni wykończone, prywatne biura do natychmiastowego użytkowania, które nie wymagają dzielenia części wspólnych z innymi najemcami. – Wynajmowane zazwyczaj na okres dwóch – trzech lat, stanowią atrakcyjną alternatywę dla wieloletnich umów, szczególnie w nowych budynkach w centrum, gdzie standardem stały się kontrakty siedmio- lub dziesięcioletnie – mówi. – Najemcy nie tylko nie ponoszą kosztów aranżacji, ale mogą dostać pakiet usług dodatkowych wliczony w cenę – zbliżony do tego, który oferują operatorzy coworkingowi. To rozwiązanie świetnie wpisuje się w potrzeby firm, które nie mogą korzystać z klasycznego coworkingu m.in. z powodów związanych z bezpieczeństwem danych, przetwarzaniem informacji wrażliwych czy wysokimi wymaganiami dotyczącymi prywatności. Takie „dedykowane, ale elastyczne” biura dają im możliwość korzystania z przewag flex bez rezygnacji z kontroli nad przestrzenią i bez konieczności wieloletniego zobowiązania.
