JLL podsumowuje IV kwartał 2025 r. na stołecznym rynku biur. Pod koniec grudnia w warszawskich biurowcach oferowano ok. 560 tys. mkw. powierzchni do pracy. – Były one dostępne w ok. 1 tys. modułach o różnej wielkości i jakości – wskazują analitycy JLL. – To relatywnie niewiele, szczególnie że apetyt najemców na zmianę zajmowanych obecnie powierzchni rośnie. W wielu przypadkach wolne moduły biurowe były skumulowane w pojedynczych nieruchomościach. W efekcie liczba potencjalnych lokalizacji była znacznie mniejsza.

W najlepszej sytuacji są firmy zainteresowane mniejszymi powierzchniami, poniżej 500 mkw. – Takich ofert najmu – zarówno pod względem liczby modułów, jak i lokalizacji – jest na rynku najwięcej – podają analitycy JLL. – W zupełnie innej rzeczywistości działają firmy poszukujące biur o powierzchni powyżej 1 tys. mkw. Dostępność takich modułów jest największa w trzech strefach: na Służewcu, w korytarzu Al. Jerozolimskich i w Centrum, przy czym dla dwóch pierwszych są to w większości powierzchnie z drugiej ręki (podnajem).

Prawdziwym wyzwaniem jest znalezienie biura premium – bez względu na wielkość. – Brak powierzchni – czy to odpowiedniej wielkości, jakości czy dostępnej w konkretnym czasie, powoduje, że wielu najemców nie będzie w stanie zrealizować swoich planów w krótkim i średnim terminie – podkreślają autorzy analiz.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Inwestorzy nie tracą zaufania do Polski

Silne magazyny, biura przed odbiciem, ostrożny kapitał – tak rynek nieruchomości komercyjnych w P...

Większy popyt na biura w stolicy. Padł rekord

W 2025 r. najemcy podpisali umowy najmu niemal 800 tys. mkw. biur, to 7,3 proc. więcej niż w 2024 r. Rekordowy okazał się ostatni kwartał ubiegłego roku, kiedy to transakcje najmu biur przekroczyły 300 tys. mkw. W tym okresie eksperci JLL odnotowali aż sześć transakcji najmu powierzchni większych niż 9 tys. mkw., ale tylko jedna to nowa umowa.

W 2025 r. najemcy byli najbardziej aktywni w strefie Centrum, która odpowiadała za 32 proc. wynajętej powierzchni, na Służewiec przypadło 23 proc. W tej drugiej lokalizacji, ponad 60 proc. wynajętej powierzchni stanowiły renegocjacje.

– Ten rejon biznesowy nie był w tym odosobniony. Podobny udział odnotowały strefy: korytarz Al. Jerozolimskich, Północ, Ursynów/Wilanów oraz Puławska – podaje JLL. – W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy, ponieważ nie mieli jasności co do strategii miejsca pracy. Dziś renegocjacje są dla wielu koniecznością, bo rynek oferuje bardzo ograniczone możliwości zmiany. W 2025 r. tego typu umowy stanowiły połowę całkowitego popytu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Cenne biurowe metry. Kilka lat na planowanie przeprowadzki

Zaostrza się konkurencja o najlepsze biura. W centrum Warszawy najemcy walczą o każdy metr, w reg...

Podaż biur. Zasób w Warszawie się kurczy

Pod koniec 2025 r. podaż powierzchni biurowej w stolicy to 6,23 mln mkw. Do użytku oddano w sumie 88,7 tys. mkw. biur, z czego największe to The Bridge (51,8 tys. mkw.) i Office House (27,8 tys. mkw.).

Na rynek wrócił także zmodernizowany biurowiec w kompleksie Lipowy Park (10 tys. mkw.). – Chociaż plany deweloperów na zamknięcie roku były ambitne, nie udało się ich zrealizować. Zapowiadane na IV kwartał obiekty (nowe i te w przebudowie) trafią na rynek dopiero w pierwszych miesiącach 2026 r. – mówią analitycy JLL. – Dzięki rozpoczęciu budowy kolejnych powierzchni biurowych w kompleksie Towarowa 22, w stolicy powstaje 185 tys. mkw. takiej powierzchni.

Jak mówią eksperci JLL, ważnym trendem na stołecznym rynku biur – obok renegocjacji – jest „postępująca transformacja zasobu biurowego”: zmiana funkcji biurowców na inne cele – zwłaszcza mieszkaniowe, w lokalizacjach poza Centrum, lub ich wyburzenie. Na uwolnionych gruntach można postawić nowe obiekty.

Ten proces zdaniem analityków będziemy też obserwować w kolejnych latach. – W ciągu ostatnich 12 miesięcy rynek biurowy w Warszawie się skurczył. Z mapy stolicy zniknęło ponad 160 tys. mkw. powierzchni biurowej, a deweloperzy oddali do użytku niecałe 89 tys. mkw. – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań i doradztwa w JLL. – Wycofywanie starszych budynków biurowych, zmiana ich funkcji czy wyburzenia, nie są nowym zjawiskiem, ale rok 2025 był pod tym względem rekordowy. Szacujemy, że w ostatnich pięciu latach proces ten dotyczył ponad 540 tys. mkw. biur, a następne dwa lata przyniosą kolejne zmiany dotyczące ok. 180 tys. mkw. biurowców – przewiduje.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Najlepsze biura będą jeszcze droższe

Superbiura w najlepszych lokalizacjac...

Pro

Mniej wolnych biur w stolicy

Pod koniec grudnia 2025 r. współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1 proc., o 1,5 proc. mniej niż rok temu. – Na tak znaczącą redukcję tego wskaźnika złożyło się kilka czynników – wspomniana już rewizja istniejącego zasobu, minimalny przyrost nowej podaży i ożywiony popyt w II połowie 2025 r. – tłumaczą analitycy JLL. Pustostany w centrum miasta pod koniec ubiegłego roku to 6,1 proc., a poza centrum to niemal dwa razy więcej – 11,6 proc.

– W ciągu roku wolnej powierzchni ubywało najszybciej w segmencie premium, gdzie obecnie dostępne jest jedynie 6,3 proc. istniejącej podaży, a w biurowcach w centrum miasta – tylko 4 proc. – podają autorzy analiz.

Jak dodają, w związku z większą niż przewidywana nową podażą (to efekt przesunięcia terminów oddania obiektów z 2025 na 2026 r.) poziom pustostanów nieznacznie wzrośnie w I kwartale tego roku. Będzie to jednak tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego – zaznaczają.