fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Większościowy udziałowiec i ważność uchwały

Janusz Gdański ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
Nieznane
Nasza wspólnota ma umowę o zarządzanie z firmą zarządzającą. Jesteśmy dużą wspólnotą, a tzw. właściciel zbiorowy ma ok. 65 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciel posiadający większość udziałów bez wiedzy zarządu zorganizował zebranie, na którym, korzystając z siły głosu przeforsował uchwałę o zmianie zarządcy. Czy taka uchwała jest ważna? (nazwisko znane redakcji)
Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
- Taka uchwała nie jest ważna i to z kilku powodów. Oto one: 1. Prawo zwołania zebrania wspólnoty ma wyłącznie zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną został powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali (art. 30 i 31).
2. Wybór zarządcy jest czynnością nieprzekraczającą zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc należy do kompetencji zarządu (art. 22.1). Wspólnota nie ma prawa podejmować uchwał w sprawach, które do jej kompetencji nie należą. 3. Na prawidłowo zwołanym zebraniu wspólnoty właściciele lokali mający łącznie ponad 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mieliby prawo zażądać głosowania według zasady jeden właściciel = jeden głos (art. 23.2a). Tego prawa byliby pozbawieni, gdyby uchwałę o zmianie zarządcy podjętą na nieprawidłowo zwołanym zebraniu uznać za ważną. Taką uchwałę powinien zarządca po prostu zignorować, bo... jej przecież nie ma! Jeśli jednak organizator zebrania wspólnoty jest przekonany, że uchwała zmieniła zarządcę, powinien zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Nie należy jednak uważać, że wspólnota nie może mieć wpływu na wybór zarządcy. Korzystając z art. 31b, zainteresowani, jeśli mają ponad 10 proc. udziałów, mogą skutecznie zażądać zwołania zebrania wspólnoty i zaproponować zmianę zarządu na taki, który z nowym zarządcą zechce zawrzeć umowę. Słowo zarządca jest w naszych rozważaniach użyte w zasadzie na wyrost. Po prostu ustawowo określone kompetencje posiada wybrany zarząd lub zarządca notarialny (art. 18.1). Jeśli notarialnie wspólnota nie powierzyła zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18.3), organem wspólnoty, którego prawa i obowiązki określa ustawa o własności lokali, jest wybrany zarząd, który może na mocy umowy cywilnoprawnej część swoich kompetencji przekazać dowolnemu podmiotowi, zwyczajowo nazywanemu zarządcą. Podmiot ten faktycznym zarządcą (czyli decydentem) nie będzie, gdyż będzie miał prawo robić wyłącznie to, co mu zleci zarząd. Używa się często na określenie takiego podmiotu słowa administrator, które w znaczeniu potocznym ma zdecydowanie węższy zakres niż słowo zarządca, chociaż w słowniku języka polskiego pojęcia te uważane są za synonimy. Pamiętać należy, że o ile wybór zarządcy - administratora należy do kompetencji zarządu, to wysokość jego wynagrodzenia musi ustalać wspólnota stosowną uchwałą (art. 22.3.1). Zarząd ma prawo swoim wynagrodzeniem podzielić się z zarządcą, ale może także (najczęściej tak bywa) pracować bez wynagrodzenia. Jeżeli jednak wspólnota zdecyduje się powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18.1, zarząd nie otrzymuje wynagrodzenia, bo po prostu go nie powinno być, gdyż kompetencje zarządu przejmuje w całości notarialnie powołany zarządca.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA