Nieruchomości

Nie zawsze uwłaszczenie ma sens

Paweł Puch prawnik serwisu Oferty.net
Fotorzepa, Krzysztof Łokaj Krzysztof Łokaj
Osoby, które mają spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, nie muszą się spieszyć z przekształceniem swoich lokali w odrębną własność. Uwłaszczenie ma sens wtedy, gdy w budynku pojawia się szansa na założenie wspólnoty mieszkaniowej
[b]Rz: Czytelniczka chce kupić mieszkanie spółdzielcze – własnościowe. Martwi ją jednak, że spółdzielnia jest duża, ma wiele starszych budynków i nadal buduje nowe. Z jednej strony boi się, że zabraknie pieniędzy na remonty we wspólnym, spółdzielczym funduszu remontowym, z drugiej – że spółdzielnia, inwestując w nowe bloki, zaciągnie kredyt, za który wszyscy spółdzielcy solidarnie będą odpowiadać. Co powinna sprawdzić przed transakcją, aby nie mieć wątpliwości, że spółdzielnia właściwie działa?[/b]
[b] Paweł Puch, prawnik serwisu Oferty.net:[/b] Z reguły lepiej kupić mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej lub w mniejszej, efektywnie zarządzanej spółdzielni. Od tej zasady są wyjątki, ale niezbyt liczne. Tak naprawdę w praktyce dogłębna ocena spółdzielni przekracza możliwości kupującego. Dlatego większość osób musi się ograniczyć do opinii, jakie uda się im uzyskać o spółdzielni od jej członków i z mediów.
To, czy spółdzielnia jest dobrze zarządzana, można też sprawdzić, porównując opłaty składowe czynszu z opłatami w innych spółdzielniach. Dużo też powie nam wygląd całego osiedla oraz innych bloków spółdzielni. Jeżeli budynki są ocieplone, teren zadbany, a opłaty czynszowe na stosunkowo niskim poziomie, to przynajmniej na dzień dzisiejszy można uznać, że spółdzielnia dobrze zarządza swoimi zasobami. Należy jednak zwrócić uwagę, że w przypadku kupna lokalu we wspólnocie mieszkaniowej lub małej spółdzielni będziemy mieć w przyszłości realny wpływ na jej zarządzanie i mamy dużą szansę, że w kolejnych latach będziemy w stanie trzymać rękę na pulsie i w porę reagować na wszystkie niepokojące sygnały. W przypadku dużej spółdzielni takiej gwarancji nie mamy, bo nasz głos prawie nic nie znaczy, a o wielu krokach spółdzielni będziemy mogli się dowiedzieć, gdy będzie już za późno na wszelkie działania. [b]Czym się różni w praktyce posiadanie mieszkania w spółdzielni jako wyodrębnionej własności od posiadania mieszkania własnościowego?[/b] To różnica między własnością a ograniczonym prawem rzeczowym przez wielu słusznie nazywanym ułomnym prawem do lokalu. W aspekcie prawnym to różnica ogromna. Jednak tak naprawdę w praktyce dla przeciętnego spółdzielcy te różnice są często niedostrzegalne, dlatego można się spotkać z rozczarowaniem wśród osób, które na fali ostatniego uwłaszczenia przekształciły swoje prawo do lokali w odrębną własność. Jest to widoczne zwłaszcza wśród osób, które poprzednio miały spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w praktyce niewiele różni się od odrębnej własności lokalu. Wydały one nieraz prawie tysiąc złotych na opłaty związane z przekształceniem (wynagrodzenie notariusza, koszty wypisów, opłaty sądowe), a tak naprawdę w praktyce nic się nie zmieniło. Czynsz ten sam, dalej budynkiem zarządza spółdzielnia. Te pretensje są jednak wynikiem braku rozeznania wśród części spółdzielców, czemu ma służyć uwłaszczenie w spółdzielniach. Ideą uwłaszczenia jest bowiem stworzenie w budynkach spółdzielczych możliwości odłączenia się od spółdzielni i przejęcia zarządzania budynkiem. Zatem fakt, że pojedynczy lokatorzy przekształcą swoje prawa do lokali, wprawdzie zmienia ich sytuację prawną, ale w praktyce znaczy niewiele. [b]W jakiej sytuacji warto wyodrębnić lokal?[/b] Warto przekształcić swoje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w odrębną własność. Zwłaszcza że obowiązujące jeszcze do końca roku warunki takiego przekształcenia są bardzo korzystne finansowo. Tak naprawdę spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu to bardzo słabe prawo zbliżone do najmu, tylko o dużo trwalszym charakterze. Nie można go jednak zbyć, nie podlega dziedziczeniu, nie można go obciążyć hipoteką. Jednak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni, sytuacja nie jest już tak oczywista. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest formą zbliżoną do własności. Można je zbyć, obciążyć hipoteką, oczywiście po założeniu dla tego prawa księgi wieczystej. Podlega też dziedziczeniu. W związku z tym osoby, które je mają, nie powinny spieszyć się z przekształceniem swoich lokali w odrębną własność, zwłaszcza jeżeli opłaty związane z przekształceniem to dla nich duży wydatek. Osoby te powinny przystąpić do uwłaszczenia wówczas, gdy w budynku pojawia się szansa na oderwanie się od spółdzielni i założenie wspólnoty mieszkaniowej [b]Kiedy jest to możliwe?[/b] Aby założyć wspólnotę, właścicielami w danej nieruchomości musi się stać większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Dopiero od tego momentu przestają ich obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Aby więc uwłaszczenie w danym budynku przyniosło określony skutek i nie było rozczarowaniem, wymaga wiedzy, co robią inni sąsiedzi i jakie mają zamiary. Warto więc zacząć od porozumienia się z sąsiadami, rozmów i wspólnych planów, co może być początkiem dobrze działającej w przyszłości wspólnoty mieszkaniowej. Można w tym celu założyć stowarzyszenie, wystarczy tzw. nierejestrowe, i w ten sposób zainicjować współpracę sąsiedzką. [ramka][srodtytul]GDY SPÓŁDZIELNIA ZACIĄGA KREDYT[/srodtytul] Czytelnik dowiedział się, zakładając księgę wieczystą dla własnościowego mieszkania, że całą nieruchomość obciąża kredyt inwestycyjny spółdzielni. Zdziwił się, dlaczego nic o tym nie wiedział. Z jakimi konsekwencjami dla niego jako spółdzielcy z własnościowym prawem do lokalu się to wiąże? >> Po pierwsze, jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię ma być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której spółdzielnia jest właścicielem, to zawarcie umowy kredytu wymaga pisemnej zgody większości członków spółdzielni oraz osób niebędących członkami, którym przysługują prawa do lokali w budynku na tej nieruchomości lub którzy mają zawarte umowy o budowę lokali na tej nieruchomości. Poza tym środki finansowe pochodzące z tego kredytu powinny być przeznaczone wyłącznie na potrzeby tej nieruchomości. >> Po drugie, ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie oznacza, że bank może potem żądać spłaty kredytu bezpośrednio od mieszkańców. Jeżeli spółdzielnia nie spełnia swoich zobowiązań to bank, jako wierzyciel, może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia zostanie postawiona w stan upadłości, wszelkie wierzytelności będą dochodzone z jej majątku. Oznacza to, że nieruchomości spółdzielni, także te obciążone hipoteką, zostaną sprzedane. Nabywcą nieruchomości zabudowanej budynkami, w których znajdują się lokale, może być zarówno inna spółdzielnia, jak i podmiot niebędący spółdzielnią. W pierwszym przypadku lokator ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni i przyznanie mu takiego prawa jakie posiadał. W drugim przypadku z mocy prawa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu, a własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. >> Po trzecie, w przypadku założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu hipoteka spółdzielni nie zostanie przepisana do księgi prowadzonej dla tego prawa, bo obciąża ona nieruchomość, a nie ograniczone prawo rzeczowe, jakie przysługuje spółdzielcy. >> Po czwarte, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu zastosowanie mają reguły określone w art. 44 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link]. Reguły zastosowane w tym przepisie chronią spółdzielcę, który uzyskuje prawo własności do swojego lokalu przed hipotekami, które spółdzielnia ustanowiła na nieruchomości. Gdyby tego przepisu nie było, hipoteki obciążające nieruchomość spółdzielni obciążyłyby też wszystkie wyodrębniane lokale w budynku. Taka ochrona, którą zapewniono spółdzielcom tym przepisem, powoduje pokrzywdzenie wierzycieli spółdzielni, którzy tracą zabezpieczenie swoich roszczeń. Jednak ustawodawca wprowadzając ten przepis, uznał, że ochrona spółdzielców nabywających własność swoich lokali jest ważniejsza.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL