Poradniki

Kupując na rynku wtórnym, zapłacisz PCC

Planując zakup nieruchomości czy prawa do mieszkania spółdzielczego, musimy liczyć się także z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych
Wynosi on 2 proc. wartości przedmiotu sprzedaży.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) ciąży wyłącznie na nabywcy – kupującym. Tylko od niego też fiskus może żądać jego zapłaty, tylko do niego może się zwrócić o podwyższenie wartości kupionej nieruchomości czy prawa spółdzielczego, jeśli uzna, że wartość ta została zaniżona i przez to także za niski był podatek. [srodtytul]Kiedy nie płacimy [/srodtytul]
Co ważne, PCC nas nie obciąża, jeśli sprzedający z racji tej transakcji musi zapłacić VAT. Tak więc PCC od sprzedaży jest wyłączony, jeśli kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera albo od spółdzielni mieszkaniowej, bo płacimy za nie cenę z VAT. PCC należy się, jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, bez związku z działalnością gospodarczą poprzedniego właściciela. [wyimek]Skorzystaj z [link=http://www.rp.pl/narzedzia/calc_nieruchomosci.jsp]kalkulatora opłat notarialnych przy zakupie nieruchomości[/link][/wyimek] PCC w ogóle nie obejmuje m.in. umowy sprzedaży w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami. Dlatego nie zapłacimy PCC, np. jeśli na podstawie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [/link] kupujemy od gminy mieszkanie dotychczas od niej wynajmowane. Nie podlegają PCC umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska, zawierane ze względu na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska. To samo dotyczy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym (przez komornika) i upadłościowym. Nie ma podatku od sprzedaży mieszkań należących do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. [srodtytul]Względy dla rolników [/srodtytul] Wiele umów sprzedaży i innych umów dotyczących nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego i praw spółdzielczych jest zwolnionych z PCC. Wśród zwolnień spore praktyczne znaczenia ma zwolnienie dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi. Tak więc nie zapłacimy PCC od nieruchomości kupionych, uzyskanych w wyniku zamiany i w wyniku umowy dożywocia, jeśli stanowią one gospodarstwo rolne lub utworzą z nieruchomością, którą już posiadamy, gospodarstwo rolne albo wejdą w skład naszego gospodarstwa rolnego. [wyimek]Urząd skarbowy może zakwestionować wartość podaną notariuszowi i wysokość zapłaconego PCC, jeśli według jego oceny odbiega ona od ceny rynkowej[/wyimek] Z tego zwolnienia wyraźnie wyłączono budynki mieszkalne znajdujące się na terenie miast. Od ich wartości notariusz musi pobierać stosowny PCC, liczony od wartości rynkowej. Przy stosowaniu tego zwolnienia należy się kierować rozumieniem gospodarstwa rolnego przyjętym w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=182467]ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity: DzU z 2006 r. nr 136, poz. 969 ze zm.)[/link]. Nie wystarczy więc dla zwolnienia tylko to, że sprzedawana nieruchomość ma charakter rolny. Zwolnienie to natomiast obowiązuje również w sytuacji, gdy nabywca nie ma gospodarstwa rolnego, nabywana nieruchomość nie odpowiada definicji gospodarstwa rolnego, ale kupowana jest po to, by razem z późniejszymi nabytkami czy nabytkiem utworzyć gospodarstwo rolne. Podobne warunki dotyczą zwolnienia dla zamian obejmujących nieruchomości rolne. [srodtytul]Zamiast wywłaszczonego i przy zamianach [/srodtytul] Zwolnienie z PCC obejmuje sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowych spółdzielczych praw do mieszkań i domów, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik) pozbawiony nieruchomości na cele wywłaszczenia albo cele publiczne, np. na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska. Zwolnienie to jest „limitowane”. Obowiązuje tylko do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny) i pod warunkiem, że nabycie (kupno) nastąpiło w ciągu pięciu lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty). Zwolnienie z PCC dotyczy także sprzedaży będącej elementem zamian mieszkaniowych, coraz zresztą rzadszych, obejmujących mieszkania czy domy o odmiennym statusie prawnym (np. mieszkanie spółdzielcze własnościowe na lokatorskie). Nie ma też obciążenia PCC w przypadku zamian mieszkaniowych między osobami zaliczanym według [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=6E2685335B99275373F9092D6E1A495A?id=314797]ustawy o podatku od spadków i darowizn[/link] do I grupy podatkowej. Należą do niej: małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki (tzw. zstępni) oraz rodzice, dziadkowie, pradziadkowie (wstępni), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. [srodtytul]W rozliczeniach z urzędem wyręczy notariusz [/srodtytul] Obowiązek zapłaty PCC powstaje już w momencie zawarcia umowy czy dokonania innej czynności nią obciążonej. Jeśli jednak umowa dotyczy nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub praw spółdzielczych, w rozliczeniu się z niego wyręczy nas notariusz. My natomiast, jeśli w tej transakcji przypada nam rola kupującego, ponosimy finansowy ciężar tej daniny. Bez jej wpłacenia notariusz umowy nie spisze. Podstawą, od której wylicza się 2-proc. PCC, jest przy sprzedaży i zmianie wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Jednak notariusz nie ma prawa kwestionować i podwyższać wartości nieruchomości czy mieszkania spółdzielczego, podanej przez strony transakcji. W konsekwencji również PCC oblicza według ceny ustalonej przez swych klientów. Zawsze natomiast musi poinformować o możliwości skorygowania wartości przez urząd skarbowy i związanym z tym obowiązku dopłaty do PCC wraz z odsetkami za zwłokę. Poza tym tylko notariusz odpowiada za prawidłowość rozliczeń z tej daniny, jeśli jej nie pobrał albo źle ją obliczył. Inaczej rzecz się ma, jeśli przyczyną tego było wprowadzenie notariusza w błąd przez strony (np. nie pobrał on podatku, bo nabywca twierdził, że kupiona nieruchomość wejdzie w skład jego gospodarstwa rolnego, a więc transakcja nie jest obciążona tą daniną). [srodtytul]Urząd może kwestionować [/srodtytul] Niejednokrotnie urzędy skarbowe kwestionują wartość podaną notariuszowi, a więc i wysokość zapłaconego PCC. Według [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=185384]przepisów o PCC[/link] wartość rynkową określa się dla celów tego podatku na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku (danymi dobrami, np. mieszkaniami, działkami budowlanymi itp.) z uwzględnieniem ich położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu), z dnia dokonania sprzedaży czy zmiany, ale bez pomniejszania ich o długi i ciężary (np. hipoteki). W razie zaniżenia lub zawyżenia wartości nieruchomości czy prawa majątkowego urząd skarbowy ma prawo wezwać nas do skorygowania ceny, jeśli według jego oceny wartość określona przez nas nie odpowiada wartości rynkowej. Urząd musi wyznaczyć na tę korektę termin nie krótszy niż 14 dni i jednocześnie podać wartość rynkową według własnej wstępnej oceny. Jeśli nie zastosujemy się do takiego wezwania albo podamy wartość niższą od rynkowej, urząd ustali wartość po powołaniu biegłego albo przedłożeniu przez nas wyceny rzeczoznawcy. Biegły taki musi z reguły dokonać oględzin nieruchomości – domu, działki, mieszkania. O terminie tych oględzin musimy być zawiadomieni. Gdy ustalona przez biegłego wartość przekroczy o 33 proc. wartość podaną notariuszowi, nas obciążą koszty tej ekspertyzy. Ponieważ w przepisach o PCC wyraźnie zapisano, że podstawę obliczenia podatku stanowi wartość rynkowa, nie jest argumentem to, że notariusz pobrał PCC od takiej ceny, jaką rzeczywiście zapłaciliśmy. [srodtytul]Dopłata z odsetkami[/srodtytul] Korekta wartości jest dla urzędu skarbowego podstawą do wydania decyzji określającej nową wyższą wysokość podatku i kwotę, jaką trzeba dopłacić (wraz z odsetkami). Od takiej decyzji można się odwołać do izby skarbowej, a jeśli nie da to rezultatu, wnieść skargę do sądu administracyjnego. W razie dobrowolnej korekty, tj. złożenia nowej deklaracji PCC z odsetkami wyliczonymi od wyższej wartości, od różnicy płaci się niższe odsetki, wynoszące 75 proc. zwykłych odsetek od zaległości podatkowych. Obowiązek zapłaty PCC przedawnia się po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin jego płatności. Oznacza to, że w takim okresie fiskus może domagać się podatku od kupującego i ściągnąć go przymusowo z odsetkami za zwłokę liczonymi od upływu terminu płatności. Ktoś, kto np. kupił mieszkanie w styczniu 2006 r., może być wzywany do korekty wartości do końca 2011 r. [ramka][b]Taka sama stawka[/b] Stawka podatku od umów sprzedaży: - nieruchomości, - rzeczy ruchomych, - prawa użytkowania wieczystego, - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i do lokalu użytkowego, - wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do mieszkania w małym domu mieszkalnym wynosi zasadniczo 2 proc. Od sprzedaży innych praw majątkowych, ustanowienia odpłatnego użytkowania i odpłatnej służebności oraz odpłatnej renty fiskus bierze 1 proc.[/ramka] [ramka][b]Jaki podatek przy sprzedaży ekspektatywy i cesji[/b] Jeśli w związku z zawarciem umowy ze spółdzielnią mieszkaniową o budowę mieszkania nabyłeś swoiste prawo – ekspektatywę odrębnej własności – możesz je sprzedać. Musisz rozliczyć się z fiskusem, jeśli otrzymasz od nabywcy więcej, niż wpłaciłeś na poczet nabycia lokum. To samo dotyczy także cesji praw z umowy zawartej z deweloperem. Takie transakcje należą do dosyć częstych. Sprzedający takie uprawnienie musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Tylko jeśli cena ekspektatywy jest równa wpłatom na poczet spółdzielni, nie będzie dochodu, a więc i podatku. Bez znaczenia dla tego obowiązku jest sposób zadysponowania kwotą otrzymaną od kontrahenta. Nie uwalnia od podatku przeznaczenie jej na inną inwestycję mieszkaniową. Dochodem ze sprzedaży ekspektatywy a także z cesji praw wynikających z umowy z deweloperem, z którego trzeba rozliczyć się z fiskusem, jest różnica między wydatkami na ich nabycie (wpłatami do spółdzielni lub dla dewelopera) a ceną uzyskaną od nabywcy, pomniejszona o ewentualne koszty tej transakcji. Należy do nich wynagrodzenie notariusza, jeśli zapłacił je sprzedający (zwyczajowo płaci nabywca). Dochód ze sprzedaży jest opodatkowany na zasadach ogólnych, według progresywnej skali podatkowej. Zaliczek od niego się nie wpłaca. Podatek płaci się dopiero po złożeniu zeznania podatkowego za rok, w którym doszło do tej transakcji. Dochód z tej transakcji dolicza się do innych dochodów wykazywanych w tym zeznaniu, opodatkowanych według skali podatkowej (w rubryce PIT obejmującej „inne dochody”). Dla rozliczenia się z niego trzeba złożyć PIT-37. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy zbycia ekspektatywy liczy się tak samo, jak wynagrodzenie za spisanie umowy zbycia praw własnościowych w spółdzielni. Wynosi ono 1/2 maksymalnego wynagrodzenia obowiązującego za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży przy własności nieruchomości od poprzedniego właściciela plus 22 proc. VAT (patrz tekst [link=http://www.rp.pl/artykul/401365,401425_Ile_zaplacimy_za_akt_notarialny_i_wpis_do_ksiegi_wieczystej.html]"Ile zapłacimy za akt notarialny i wpis do księgi wieczystej"[/link]) Dodatkowo transakcję obciąża podatek od czynności cywilnoprawnych, wnoszący 1 proc. wartości rynkowej ekspektatywy. Pobiera go notariusz spisujący umowę. Wskazany podatek obciąża wyłącznie kupującego ekspektatywę. Zwyczajowo kupujący opłaca też wynagrodzenie notariusza.[/ramka] [ramka][srodtytul]Czytaj też: [ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401346.html]Podatek przy sprzedaży w trzech wersjach[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401407_Aby_uniknac_daniny_zawsze_wystarczy_piec_lat.html]Aby uniknąć daniny zawsze wystarczy pięć lat[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401408_Zwolnienie_bez_wzgledu_na_date_nabycia.html]Zwolnienie bez względu na datę nabycia[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401409_Kupiles_przed_2007_rokiem__oddasz_10_procent_przychodu.html]Kupiłeś przed 2007 rokiem, oddasz 10 procent przychodu[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401410_Zainwestujesz_w_dach_nad_glowe__nie_dzielisz_sie_z_fiskusem.html]Zainwestujesz w dach nad głowę, nie dzielisz się z fiskusem[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401413_19_proc__podatek_od_zysku.html]19-proc. podatek od zysku[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401415_Z_obowiazku_wobec_fiskusa_uwolni_meldunek.html]Z obowiązku wobec fiskusa uwolni meldunek[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401422_Reaktywacja_ulgi_dla_inwestujacych_we_wlasne_lokum.html]Reaktywacja ulgi dla inwestujących we własne lokum[/link] [/li][/ul] [ul][li] [link=http://www.rp.pl/artykul/401365,401425_Ile_zaplacimy_za_akt_notarialny_i_wpis_do_ksiegi_wieczystej.html]Ile zapłacimy za akt notarialny i wpis do księgi wieczystej[/link] [/li][/ul] [/ul] [/srodtytul] [/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL