Nieruchomości

Czy można zaskarżyć dyskryminujące zasady rozliczeń za c.o. we wspólnocie?

[i][b]Po ociepleniu budynku wspólnota zadecydowała większością głosów o założeniu liczników zużycia ciepła w łazienkach dla pięciu lokali mieszkalnych (skrajnych i jednocześnie największych - 90 m2) w jednej z czterech klatek schodowych. Obecnie łazienki we wszystkich pozostałych lokalach w budynku są w dalszym ciągu nieopomiarowane. Decyzję taką uzasadniono tym, że w lokalach opomiarowanych są typowe grzejniki żeberkowe, a w pozostałych "rurki", czyli rury o dużej średnicy. Doprowadziło to do tego, że w mieszkaniach z licznikami powstały znaczne niedopłaty (1100 - 1400 zł), a w mieszkaniach bez liczników - nadpłaty (400 - 800 zł).
Podjęta uchwała jest moim zdaniem dyskryminująca, tym bardziej, że właściciele opomiarowanych lokali oprócz opłat za grzanie własnych lokali pokrywają straty ciepła za lokale nieopomiarowane u innych i to proporcjonalnie do posiadanej powierzchni (ponieważ mają największe lokale, to i płacą najwięcej). W imieniu wymaganej przepisami 1/10 właścicieli lokali złożyłem wniosek o przeprowadzenie zebrania wspólnoty. Jeśli nie uda mi się uchylić lub zmienić tej uchwały wejdę na drogę sądową przeciwko wspólnocie. Czy pozew mający na celu uchylenie uchwały wspólnoty może być przesłany do sądu w imieniu pokrzywdzonej grupy lokatorów? Czy tylko indywidualnie?
Proszę też o numery aktów regulujących kwestie nieczynnych suszarni w poszczególnych klatkach (zimna piwnica pod moim mieszkaniem). Będę dążyć do przywrócenia im funkcji użytkowych przez zamontowanie kaloryferów.[/b][/i] [i] - R.K.[/i] Każdy właściciel lokalu, który uważa, że uchwała wspólnoty narusza jego interesy albo np. zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, może zaskarżyć ja do sądu (art. 25 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]). Ma na to jednak tylko 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia otrzymania powiadomienia o treści uchwały, gdy podjęta została w trybie indywidualnego zbierania głosów. Gdy termin do zaskarżenia minął, pozostają jeszcze tylko próby zmiany uchwały, oczywiście w drodze głosowania. Grupa lokatorów może złożyć jeden pozew, ale każdy w swoim imieniu (art. 72 i 73 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]). Zgodnie z art. 4 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=179014]ustawy o kosztach sądowych[/link] pismo wnoszone przez kilka osób podlega jednej opłacie. Jeżeli jednak przedmiotem sprawy są roszczenia lub zobowiązania jednego rodzaju i oparte na jednakowej podstawie faktycznej i prawnej (współuczestnictwo formalne), każdy współuczestnik uiszcza opłatę oddzielnie, stosownie do swojego roszczenia lub zobowiązania. Zauważmy jednak, że wspólnota podjęła uchwałę tylko w zakresie montażu liczników. Nie wyznaczyła metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynku. Jest to zadanie dla zarządcy. Zgodnie z art. 45a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=181877]ustawy Prawo energetyczne[/link] właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczeń. Przepisy nie określają precyzyjnie żadnej metody rozliczeń. Mówią tylko, że powinna ona uwzględnić: · dla lokali mieszkalnych i użytkowych - wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, a także powierzchnię lub kubaturę tych lokali, · dla wspólnych części budynku wielolokalowego - powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Wybierając metodę rozliczeń właściciel lub zarządca musi też uwzględnić współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku. Wybrana metoda ma stymulować oszczędzanie energii oraz zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Właściciele lokali mają prawo wiedzieć, według jakich zasad będą rozliczani za ogrzewanie i ciepłą wodę. Dlatego informacje o wybranej metodzie zarządca powinien podać do wiadomości właścicieli w formie wewnętrznego regulaminu na 14 dni przed jego wprowadzeniem w życie. Niestety, prawo energetyczne nie przewiduje sankcji za niespełnienie przez zarządcę tego obowiązku. Trudno ocenić bez znajomości szczegółów, czy przyjęte we wspólnocie czytelnika zasady są prawidłowe. Kontrowersyjna wydaje się jednak decyzja o rozliczaniu części właścicieli wg wskazać licznika, a części – proporcjonalnie do m2 powierzchni grzewczej. Zwykle rozliczenia prowadzone są w systemie opomiarowanym, jeżeli budynek jest w pełni opomiarowany, czyli instalacja centralnego ogrzewania jest wyposażona w termostatyczne zawory grzejnikowe, grzejniki c.o. wyposażono w podzielniki kosztów, instalacja centralnej ciepłej wody jest wyposażona w wodomierze do pomiaru ilości ciepłej wody w każdym lokalu. Jeśli chodzi o wymagania techniczne dla suszarni zaliczającej się do pomieszczeń higienicznosanitarnych, to znajdują się one w przepisach § 76 –89 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033 ]rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[/link] (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.)
Źródło: Rzeczpospolita OnLine

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL