Rz: Z jaką stawką refakturować media przy najmie?
Mirosław Siwiński: To zależy od umowy i stanu faktycznego najmu. W wyroku z 16 kwietnia 2015 r. (C-42/14) dotyczącym Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Trybunał Sprawiedliwości UE podzielił umowy najmu na kompleksowe, gdzie odsprzedaż mediów jest treścią świadczenia najmu, i na te, z których sprzedaż mediów należałoby wyodrębnić. Odpowiednio zmodyfikować umowy muszą więc tylko osoby chcące wyodrębnić te świadczenia i refakturować ze stawkami właściwymi dla mediów (z faktury ich zakupu).
Kiedy media można refakturować razem ze stawką dla najmu, a kiedy osobno?
Razem ze stawką dla najmu refakturujemy, gdy najemca nie może wybrać dostawcy mediów. Na zasadę tę zwraca uwagę także NSA w wyrokach wydanych po wyroku TS UE (por. wyrok z 1 września 2015 r., I FSK 1414/13), w niektórych przypadkach odmiennie je jednak rozumiejąc. Aby stosować odrębnie różne stawki, wystarczyłoby zmodyfikować umowę najmu, tak aby dać najemcom „możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług" (pkt 39 wyroku C-42/14). A zatem w umowie najmu powinna być przewidziana możliwość zawarcia z wynajmującym umowy na odsprzedaż mediów z jednoczesną możliwością zawarcia samodzielnie umów z dostawcami mediów i usług sprzątania. Oczywiście, jeżeli będzie to możliwe w danym stanie faktycznym i nie dotyczy to przypadków wyłączonych przez TS UE. NSA w wyroku z 10 lipca 2015 r. (I FSK 944/15) istotnie to modyfikuje, wskazując, że zużycie wody, energii elektrycznej i cieplnej oraz ścieków należy potraktować odrębnie od najmu, gdy najemca ma wpływ na wielkość zużycia, np. gdy są zainstalowane liczniki. NSA podkreślił przy tym, że decydujące znaczenie dla odrębności będzie miało kryterium zużycia, a nie to, czy najemca mógł wybrać świadczeniodawcę. Interpretacja ta jest moim zdaniem niezgodna z wyrokiem TS UE, gdyż nie zajmuje się kwestią możliwości wyboru dostawcy, tylko faktami. Jedynie w przypadku śmieci NSA orzekł „po linii Trybunału". Linia wynikająca z tego wyroku wydaje się dominować w późniejszych orzeczeniach NSA, gdzie przykładowo czytamy: „postanowienia umowne mają znaczenie przy rozpatrywaniu kwestii złożoności dostaw ww. mediów i usługi najmu, jeżeli podstawą tych uzgodnień były względy ekonomiczne (przykładowo zapisy umowne oparto na rzeczywistych kryteriach zużycia mediów)" – wyrok z 1 października 2015 r. (I FSK 1004/13). A zatem dla NSA nie możliwość odrębnego zakupu, co podkreślał Trybunał, ale tylko faktyczne rozliczanie zużycia mediów będzie dawać podstawę do ich odrębnego rozliczania.
Ponadto media należy rozliczać wspólnie przy szczególnych przypadkach: gdy dostawę mediów narzuca wszystkim porozumienie właścicieli, gdy dotyczyło to części wspólnie rozliczanych, co w przypadku budynków wielomieszkaniowych jest w zasadzie normą i występuje zawsze; gdy chodzi o lokale biurowe pod klucz, gotowe do użytku, a także w przypadku krótkoterminowego najmu i ogólnie wszelkich przypadków, gdy oferowany jest najem jako jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne.
