Biuro prosto z taśmy produkcyjnej

Mimo że praca hybrydowa przyjęła się u nas na dobre, zainteresowanie biurami jest nadal stosunkowo duże. – Analizując dane z lat 2022 i 2023, widzimy, że popyt w skali kraju jest na porównywalnym poziomie – mówi Krzysztof Foks, ekspert Grupy REDD.

Dodaje, że za ponad połowę obecnego popytu odpowiadają nowe umowy najmu. Zmienia się średnia wielkość wynajmowanych biurowych modułów. W 2022 r. we wszystkich budynkach w całym kraju było to 327,9 mkw. Natomiast w 2023 r. REDD odnotował spadek do 300,8 mkw. – W tym roku widzimy już jednak wzrost do 312,4 mkw. – zaznacza Krzysztof Foks.

Podobną zależność widać, ograniczając analizy tylko do biurowców klasy A. Średni metraż wynajmowanych powierzchni w takich budynkach w 2022 r. wyniósł 484,5 mkw., w 2023 r. spadł do 438,5 mkw., a w 2024 r. – już 477,9 mkw.

W cenie elastyczność

Chętni na nowe powierzchnie prosto z taśmy produkcyjnej mają stosunkowo spory wybór. REDD podaje, że w Warszawie powstaje 227,4 tys. mkw. powierzchni biurowej. Do wynajęcia w nowo budowanych obiektach jest ponad 208,2 tys. mkw. powierzchni.

W Trójmieście buduje się 61,7 tys. mkw. biur, dostępna powierzchnia to 49,6 tys. mkw., w Poznaniu jest to ponad 52,2 tys. mkw. (powierzchnia w budowie) i niemal 19,9 tys. mkw. (powierzchnia do wynajęcia w powstających biurowych), we Wrocławiu to prawie 43,2 tys. mkw. i 30 tys. mkw., w Katowicach – ponad 41,3 tys. mkw. i ponad 34,5 tys. mkw., w Krakowie – 23,8 tys. mkw. i niewiele ponad 23 tys. mkw., w Łodzi – 9 tys. mkw. i 8,2 tys. mkw., w Opolu – 3,5 tys. mkw. i 3 tys. mkw. W Szczecinie powstaje ponad 1,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, ale wszystko się już wynajęło.

W sumie w nowo budowanych w kraju biurowcach (ponad 476 tys. mkw.) na najemców czeka prawie 389,2 tys. mkw. biur. – Oznacza to, że już skomercjalizowane zostało 20 proc. powierzchni – podaje Krzysztof Foks. – Mogłoby to sugerować, że nowe budynki nie cieszą się dużym zainteresowaniem, ale nie przyjmowałbym tego za pewnik – zastrzega.

Znaczna część biurowców jest na wczesnych etapach budowy. – Ich komercjalizacja powinna przyśpieszyć wraz ze zbliżającym się terminem oddania do użytku – uważa ekspert REDD.

Dla porównania – budynki oddawane do użytku od 2023 r. są skomercjalizowane w dużo większym stopniu – dostępna powierzchnia stanowi zaledwie 32,7 proc. – Może to sugerować, że najemcy, chcąc zachować elastyczność, przesuwają decyzję o najmie na termin znacznie bliższy fizycznej przeprowadzce – mówi Krzysztof Foks.

Analitycy zaznaczają, że biur buduje się dziś niewiele.

– W Warszawie ostatnie takie spowolnienie aktywności deweloperów mieliśmy w latach 2008–2009. Dziś buduje się niemal cztery razy mniej niż w szczycie lat 2016–2017 – wskazuje Katarzyna Gajewska, dyrektorka w dziale badań i analiz rynku firmy doradczej CBRE. – W miastach regionalnych deweloperzy stale się rozpędzali od połowy lat 90. Teraz ich aktywność jest mniejsza o około jednej trzeciej niż w czasie największego wzrostu rynku.

Jak podaje CBRE, w dziewięciu największych miastach jest ok. 13 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największa biurowo jest oczywiście Warszawa (6,2 mln mkw.), na kolejnych miejscach są Kraków i Wrocław.

Najwyższy powstający dziś w Polsce biurowiec to The Bridge (47 tys. mkw.) Rosnąca w rejonie ronda Daszyńskiego w Warszawie wieża osiągnęła swoją docelową wysokość 174 metrów. Deweloperem The Bridge jest Ghelamco. W tym samym rejonie stolicy powstają obiekty The Form (30 tys. mkw.) i Towarowa Office House (31,1 tys. mkw.). – Biurowce zostaną oddane do użytku najemców w przyszłym roku – wskazuje dyr. Gajewska.

Ekspertka CBRE zwraca uwagę, że deweloperzy wciąż planują kolejne biurowce.

– Duża część z nich, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, czeka z rozpoczęciem budowy na podpisanie umowy przednajmu, która zapewni minimalny poziom wynajmu i finansowanie – wyjaśnia dyr. Gajewska. – Są też budynki, planowane głównie w centrum Warszawy, których budowa może się rozpocząć spekulacyjnie (czyli bez podpisania wspomnianych umów – red.) – zaznacza. Sporo biurowców przechodzi też lub przejdzie modernizację, co oznacza czasowe wyłączenie ich z podaży.

Ważny adres

Pytana, czego dziś szukają najemcy biur, Katarzyna Gajewska mówi o rosnącym znaczeniu lokalizacji. Dobry adres ma iść jednak w parze z jakością i elastycznością.

– Najemcy cenią sobie centralnie położone, dobrze skomunikowane obiekty – mówi dyr. Gajewska.

Dodaje, że biuro z takimi atutami pomaga walczyć o talenty. Część najemców, którym zależy na centralnym adresie, jest w stanie zmniejszyć powierzchnię biurową.