Odrębna własność lokalu albo inaczej nieruchomość lokalowa jest prawem od dawna zadomowionym i cenionym w polskim porządku prawnym. Jest też figurą prawną, mimo swej dużej złożoności, już dobrze oswojoną w praktyce. Wydawałoby się zatem, że nie może sprawiać kłopotów sądom ani szykować niespodzianek. Okazuje się, że rzeczywistość gospodarcza stale wymusza nowe spojrzenie i weryfikację dotychczasowych poglądów.
Przed takim zadaniem postawiony został niedawno Sąd Najwyższy zapytany o rzecz, wydawałoby się, nad wyraz oczywistą. Chodziło mianowicie o zgodę na rozebranie budynku, w którym wyodrębniona była własność lokalu. Właściciel gruntu zabudowanego budynkiem wyobraził sobie nowy obiekt, jednak właściciel lokalu nie godził się na rozbiórkę. Tu pojawiła się kwestia zarządu nieruchomością wspólną. Jak przecież wiadomo, nieruchomość lokalowa związana jest z udziałem w prawie własności gruntu. Zarówno właściciel gruntu zabudowanego budynkiem, jak i właściciel lokalu są więc współwłaścicielami gruntu. Prima facie pojawia się zatem pokusa odwołania się do art. 199 kodeksu cywilnego pozwalającego na domaganie się rozstrzygnięcia sądu wobec braku zgody wszystkich współwłaścicieli. Takiej pokusie uległ właściciel gruntu pragnący nowej inwestycji.
Czytaj więcej
Niewątpliwie istnieje gospodarcze zapotrzebowanie na poszukiwanie nowych rozwiązań prawnych pozwalających na jednoczesne korzystanie z nieruchomośc...
Wywłaszczenie prywatne
Trudno nie dostrzec tego, o jak ważną sprawę chodzi. Wbrew pozorom wcale nie o zarząd współwłasnością, a przynajmniej nie on jest pierwszoplanowy. W istocie rzecz dotyczy fundamentalnego i konstytucyjnego pytania o ochronę własności.
Ewentualna zgoda sądu nie ograniczałaby się przecież do rozstrzygnięcia sporu współwłaścicieli. Oznaczałaby przede wszystkim zakazane w polskim porządku „wywłaszczenie prywatne”. Zezwolenie na rozbiórkę likwidowałoby przecież definitywnie odrębną własność lokalu. Na żądanie właścicieli nieruchomości gruntowej sąd zgadzałby się na zniesienie nieruchomości lokalowej wbrew woli jej właściciela.
Czytaj więcej
Trudno oprzeć się wrażeniu, że Sąd Najwyższy, nie oglądając się na ustawodawcę, dokonał zmiany dotychczasowego, powszechnie przyjętego, charakteru...
Oczywiście, jest i druga strona medalu. Ewentualne dopuszczenie rozbiórki w trybie art. 199 k.c. otwierałoby nowe możliwości dla stale poszukujących nowych terenów deweloperów.
Zakaz rozbiórki
Sąd Najwyższy nie dał się sprowokować i w uchwale z 11 lutego 2026 r. (sygn. akt: III CZP 31/25) słusznie orzekł, że: „na podstawie art. 199 k.c. nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali”. Oczywiste powinno być przecież, że właściciele jednej nieruchomości (gruntowej) nie mogą żądać likwidacji innej (nieruchomości lokalowej) nawet, gdy mają w ich przekonaniu poważny interes gospodarczy. Obie własności korzystają z jednakowej ochrony i konstytucyjnych gwarancji. Nie tędy więc droga.
Superficies solo non cedit
Trudno przeoczyć, że problem rozstrzygany przez Sąd Najwyższy ma swe źródło w złamaniu antycznej zasady superficies solo cedit. Gdyby ją szanować, cały ambaras nie powstałby.
Czytaj więcej
Zwyczaje funeralne w dawnej Rzeczypospolitej nakazywały szczególny szacunek dla wyjątkowych zmarłych i celebrowanie pochówku. Podobnie zaczyna wygl...
Oczywiście, dzisiaj nie da się. Potrzeby gospodarcze skłaniają współczesnego prawodawcę do czynienia rozmaitych karkołomnych wyjątków. Nie brakuje ich także w polskim porządku prawnym. Aktualnie, o czym głośno w mediach, prawodawca rozważa wprowadzenie kolejnego, najdalej jak dotąd idącego, odstępstwa, w postaci tzw. własności piętrowej (albo inaczej warstwowej lub podzielonej). Rozwarstwia ono własność na poszczególne piętra należące do różnych właścicieli. Dotąd największych problemów dostarcza, jak wiadomo, użytkowanie wieczyste i związana z nim oddzielona od gruntu własność budynku (a czasem lokalu). A w szczególności jego prawdziwie podstępna terminowość. Nieprawidłowo skonstruowana własność piętrowa może być ich kolejnym, poważnym źródłem.
Za jaką cenę?
Wszystkie wyjątki od zasady superficies solo cedit mają swoją cenę.
Nie inaczej jest w przypadku ustanowienia odrębnej nieruchomości lokalowej. Po pierwsze, dotychczasowy (wyłączny) właściciel gruntu staje się odtąd jego współwłaścicielem. Wyodrębniany lokal przecież nie zawiśnie w powietrzu i związany jest z prawem do gruntu (tj. z przymusowym udziałem we współwłasności). Współwłasność gruntu jest przymusowa, gdyż nie można jej znieść, dopóki istnieje odrębna nieruchomość lokalowa (vide art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Dotychczasowy wyłączny właściciel gruntu traci w rezultacie prawo samodzielnego zarządu swoją własnością i musi odtąd zadowolić się współzarządem. Oczywiście, nie jest to sytuacja komfortowa. Gdy był właścicielem wyłącznym, mógł samodzielnie decydować także o rozbiórce budynku. Teraz taką decyzję musi uzgadniać ze współwłaścicielem (właścicielem lokalu). Już to może okazać się kłopotliwe.
Po drugie, sytuacja jest zdecydowanie bardziej skomplikowana niż wówczas, gdy chodzi o zwykłą współwłasność gruntu (czyli wynikającą np. ze wspólnego jego zakupu). Przy wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej pojawia się dodatkowe ograniczenie – mianowicie zderzenie dwóch praw własności i pytanie o granice współzarządu jedną z nich. Odpowiedź, że współwłaściciele mogliby zgodnie (tj. wszyscy razem) zadecydować o rozbiórce budynku jeszcze niczego nie rozwiązuje. Pojawia się, kluczowe w sprawie, inne pytanie. Właśnie to, przed którym stanął Sąd Najwyższy. A mianowicie o ewentualne zezwolenie sądu w przypadku braku jednomyślności współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jak wiadomo, ratio legis tego przepisu jest usprawnienie zarządu wtedy, gdy istnieje racjonalny powód, a brak jest jednomyślności współwłaścicieli. Oczywiście, współwłasność i w konsekwencji współzarząd obejmują wyłącznie nieruchomość gruntową i nie rozciąga się na odrębny lokal.
Sąd może tyle, ile współwłaściciele
W doktrynie prawa cywilnego powszechne jest przekonanie, że na podstawie art. 199 k.c. sąd może decydować wyłącznie w takim zakresie, jaki służy współwłaścicielom. W sprawie kluczowe było zatem pytanie, czy na jego podstawie sąd może zezwolić także na rozbiórkę budynku.
Czytaj więcej
Współmałżonek, który opuścił wspólną nieruchomość i nie zażądał wyraźnie wyrównania od żony, nie może później liczyć na zasądzenie go przy zniesien...
Prima facie może wyglądać na to, że sąd mógłby podjąć decyzję o rozbiórce, skoro, co do zasady, należy ona do kompetencji współwłaścicieli.
Generalnie tak właśnie by było. Jednak nie wtedy, gdy współwłasność „obciążona jest” odrębną własnością lokalu. Wtedy następuje zasadnicze ograniczenie współzarządu. Współwłaściciele nie mogą przecież decydować o cudzym prawie. Z zarządu wykluczone są zatem wszystkie te czynności, które godzą w odrębne prawo własności lokalu. W szczególności wyłączona jest decyzja współwłaścicieli o rozbiórce budynku pociągającej za sobą likwidację odrębnej własności lokalowej.
Zgoda buduje
Właściciel wyodrębniający lokal wie, na co się decyduje. Tworząc odrębną, nową nieruchomość rezygnuje definitywnie z części swych uprawnień właścicielskich.
Oczywiście, zgoda – jak wiadomo – buduje. Jeśli współwłaściciele gruntu chcieliby zgodnie postanowić o rozbiórce budynku, mogliby do tego wspólnie doprowadzić. Konstrukcyjnie nie chodziłoby wtedy o wspólną decyzję w ramach zarządu rzeczą wspólną (gruntem). Koniecznym, uprzednim warunkiem byłaby jednak wola właściciela lokalu. To wyłącznie on mógłby mocą własnej czynności prawnej znieść służące tylko jemu prawo. Wtedy upadałaby również współwłasność przymusowa gruntu i w konsekwencji zakaz jej zniesienia (obowiązujący, dopóki istnieje nieruchomość lokalowa).
To aktualnie jedyna cywilnoprawna droga do rozbiórki budynku obciążonego odrębną własnością lokalu. Przy tej ścieżce wykluczone jest domaganie się od sądu rozstrzygnięcia w trybie art. 199 k.c. Skoro jest jednomyślność, nie potrzeba sądu.
Oczywiście, mogłoby zdarzyć się także tak, że przy zgodzie samego właściciela nieruchomości lokalowej na jej likwidację, udział sądu byłby jednak konieczny. Mogłoby przecież być tak, że któryś ze zwykłych współwłaścicieli gruntu nie zgadza się na rozbiórkę.
Gwarancje konstytucyjne
Polska konstytucja z 1997 r. gwarantuje własność jako prawo fundamentalne. Chroni przy tym jednakowo wszystkie jej rodzaje. W równym stopniu: własność nieruchomości gruntowej, budynkowej oraz lokalowej. Wszystkie one są równe i żadna nie jest lepsza, niezależnie od konstrukcyjnych osobliwości (wynikających m.in. z naruszenia zasady superficies solo cedit).
Ustawa zasadnicza dopuszcza, oczywiście, w niezbędnych ramach, wywłaszczenie dla realizacji celów publicznych. Bez tego się nie da. Konstytucja nie zezwala natomiast na odjęcie własności dla realizacji interesów prywatnych, w tym w szczególności biznesowych. Bezwzględnie muszą one ustępować przed prawem cudzej własności.
Puszka Pandory
Sąd Najwyższy w przywołanej sprawie szczęśliwie zapobiegł stworzeniu prywatnego mechanizmu wywłaszczeniowego. Tymczasem w dużym stopniu analogiczny obszar zainteresował ostatnio samego prawodawcę. Można odnieść, niestety, wrażenie, że podejmuje on działania przeciwne. Chodzi o umożliwienie budowy nowych obiektów rekreacyjnych (wyciągów i tras narciarskich) nawet mimo sprzeciwu właścicieli gruntów, na których miałyby powstać. Kontrowersyjny druk senacki nr 784 z 10 czerwca 2026 r. (nazywany już „prawem śniegu”) zdradza założenia i niektóre szczegóły nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zapowiada on m.in. wprowadzenie administracyjnego mechanizmu wywłaszczeniowego dla umożliwienia realizacji projektów biznesowych. Budzi to uzasadniony niepokój. Interes prywatny powinien być jednak realizowany z wykorzystaniem metod i zasad cywilnoprawnych. Trzeba też bardzo uważać, aby nie otworzyć puszki Pandory.
Autor jest profesorem UMK, kierownikiem Katedry Prawa Cywilnego UMK w Toruniu
