Tomasz Justyński: Czy to już koniec zasiedzenia, jakie znamy?

Prawo cywilne zna wiele sposobów nabycia własności, w tym tej bardziej istotnej gospodarczo i społecznie, tj. własności nieruchomości. Od czasów antycznych należy do nich również zasiedzenie (łac. usucapio), mniej dziś lubiane, gdyż godzące w – fundamentalną dla społeczeństw demokratycznych – ochronę własności.

Zasiedzenie znane jest również prawu polskiemu. Co więcej, ciągle jeszcze bardzo szeroko dopuszcza ono ten wyjątkowy sposób „pozyskania” własności. W moim przekonaniu, nazbyt szeroko. Oczywiście, znane i „praktykowane” jest również w innych, bez wątpienia demokratycznych, krajach. Jednak na ogół raczej wyjątkowo. Przykładowo w Niemczech można zasiedzieć tylko w dobrej wierze i tylko taką nieruchomość, która nie ma urządzonej księgi wieczystej. Chodzi bowiem o uporządkowanie stanu prawnego inaczej do uporządkowania niemożliwego albo niepomiernie trudnego. W Polsce bona fides czy mala fides a także z księgą czy bez, każdą nieruchomość zasiedzieć można.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zasiedzenie już nie takie opłacalne. Rewolucyjne orzeczenie Sądu Najwyższego

Utrata nieruchomości na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów.

Zasiedzenie. Instytucja w interesie ogółu

Źródeł szczególnej w prawie polskim „atencji dla zasiedzenia” poszukiwać należy w – minionym już szczęśliwie – czasie realnego socjalizmu i jego ideologii. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, iż wówczas uważano, że w interesie ogółu społeczeństwa lepiej jest, aby nieruchomość należała do tego, kto się nią realnie zajmuje, niż aby chronić tych, którym na własności najwyraźniej nie zależy. Przecież długo się nią w ogóle nie interesują. Mimo pewnych, wcale nie kosmetycznych, zmian z 1990 roku (wówczas, jak wiadomo, zrównano m.in. status różnych form własności oraz ograniczono zasiedzenie poprzez wydłużenie czasu niezbędnego do nabycia własności), co do zasady, stan ten trwa do dzisiaj. I to pomimo coraz głębszego zrozumienia dla istoty własności oraz potrzeby jej ochrony.

Obecnie zasiedzieć nieruchomość można zarówno w dobrej, jak i w złej wierze po odpowiednio 20 lub 30 latach jej samoistnego posiadania (art. 172 k.c.).

Konstrukcyjnie chodzi o tzw. nabycie pierwotne, które różni się od nabycia pochodnego (następującego np. w drodze sprzedaży, darowizny) między innymi tym, że rzecz nabywana jest nie od jej właściciela, a zatem bez jakichkolwiek wobec niego zobowiązań oraz również bez ewentualnych obciążeń rzeczy. Wyjątki (np. hipoteka, służebność) wprawdzie istnieją, ale zasady nie podważają.

Zatem posiadacz władający nieruchomością samoistnie przez odpowiednio długi czas staje się jej właścicielem z mocy prawa, bez uiszczania jakichkolwiek „kosztów nabycia”, trochę „prawem Kaduka” i bez oglądania się na cudze prawa. Taka jest „uroda” tego „pierwotnego” sposobu nabywania. Nikt tu „nie dba” o „krzywdę” i ewentualny „płacz” byłego właściciela.

Rewolucja Sądu Najwyższego w sprawie zasiedzenia

I tu pojawia się, jak deus ex machina, orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia tego roku (sygn. III CZP 103/22), które wszystko wywraca.

Zapewne głęboko negatywna ocena utrzymującego się stanu rzeczy skłoniła Sąd Najwyższy do podjęcia prawdziwie rewolucyjnej (a przynajmniej szeroko już tak właśnie postrzeganej przez prawników-cywilistów) uchwały. 3 kwietnia SN uznał, i to w nie byle jakim, ale powiększonym, siedmioosobowym składzie, że: „Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia”.

Nie można się z tym zgodzić.

W zasadzie należałoby wstrzymać się z komentowaniem uchwały do czasu ogłoszenia jej oficjalnego uzasadnienia. Na razie z doniesień medialnych znane są jedynie „ogólne motywy”, którymi kierował się Sąd Najwyższy. Zapewne nie zawsze wiernie odtwarzane. Jednak „rewolucyjność” już opublikowanej tezy uchwały usprawiedliwia potrzebę podzielenia się przynajmniej kilkoma refleksjami na gorąco.

Zmiana koncepcji zasiedzenia przez Sąd Najwyższy wbrew naturze

Po pierwsze, przeciwko koncepcji zaproponowanej przez SN przemawia to, że ustawodawca kompleksowo i szczegółowo oraz w sposób wyczerpujący uregulował kształt zasiedzenia (w art. od 172 k.c. do 178 k.c.). Nie przewidział w jego ramach żadnych rozliczeń pomiędzy byłym właścicielem a właścicielem „nowym”. A przecież miał pełną świadomość istoty rzeczy, a przede wszystkim tego, że do zasiedzenia prowadzi (bezprawne) samoistne posiadanie cudzej rzeczy. Mimo to nie wspomniał nawet jednym słowem o możliwości rozliczeń. Ani takich wprost nie uregulował, ani nie odesłał do przepisów o rozliczeniach pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy (a przecież czyni takie odesłania przy innych sposobach nabycia własności, tam gdzie uważa je za niezbędne: np. przy okazji nabycia w drodze: „połączenia”, „pomieszania” czy „przetworzenia rzeczy”; vide art. 194 k.c.).

Po drugie, zasiedzenie z natury rzeczy powoduje utratę roszczenia windykacyjnego służącego dotąd właścicielowi. Jednak nie tylko. Wraz z nim gasną również uzupełniające je (tj. roszczenie windykacyjne) roszczenia (a więc: prawo do „wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy”, do żądania „zwrotu pożytków” oraz do „naprawienia szkody powstałej w rzeczy”). Ktoś, kto nie jest już właścicielem, nie może uruchomić żadnego roszczenia uzupełniającego. Konieczną przesłanką („łącznego” z roszczeniem windykacyjnym czy „osobnego”) zgłoszenia roszczenia uzupełniającego jest status właścicielski. Spostrzeżenie SN na temat „samoistnego bytu” i „niezależności” od roszczenia windykacyjnego jest interesujące (przy tym wcale nie „nowe”, pojawiało się już zarówno w judykaturze, jak i w doktrynie, nigdy jednak w zderzeniu z zasiedzeniem). Po części można się z nim zgodzić, ale tylko o tyle, o ile roszczenia zostały już zgłoszone, zanim do utraty rei vindicatio (w związku z utratą własności) doszło (a zatem inaczej niż w rozpatrywanej przez SN sprawie, gdzie pojawiło się ono już po zasiedzeniu). Byłby to jednak wypadek zupełnie wyjątkowy i w kontekście „dziejącego się” zasiedzenia raczej z kategorii absurdalnych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Do zasiedzenia nie wystarczy czas, potrzebna jeszcze "manifestacja"

Objęcie nieruchomości w posiadanie prowadzące do zasiedzenia ma być widoczne dla współwłaścicieli albo otoczenia.

Po trzecie, także polski prawodawca ukształtował nabycie jako pierwotne, a zatem z istoty swej nieodpłatne (bo przecież komu płacić, jeśli od nikogo się nie nabywa?!). A skoro tak, to takich rozliczeń w drodze mniej lub bardziej finezyjnej wykładni kreować nie można.

W przeciwnym razie (a więc gdyby zaakceptować, niemożliwe do zaakceptowania stanowisko SN) można byłoby wyobrazić sobie nie tylko rozliczenie z tytułu: 1) wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy czy 2) rozliczenia pożytków, ale konsekwentnie także sięganie do przepisów o obowiązku naprawienia szkody (i to nie tej szkody polegającej na pogorszeniu, zużyciu lub utracie rzeczy przez posiadacza), lecz tej w postaci pozbawienia własności rzeczy (art. 415 i n.). Przecież przynajmniej w przypadku zasiedzenia dokonującego się w złej wierze (a to przecież reguła) właściciel ponosi swoistą szkodę (stratę) odpowiadającą wartości utraconej rzeczy, zaś „szkodnik” działa w sposób – nie bez racji można twierdzić – zawiniony. Dlaczego zatem nie domagać się jej naprawienia?! Można byłoby pójść jeszcze dalej i rozważać także utracone (przez właściciela) korzyści (lucrum cesans). W każdym razie ten kierunek poszukiwań nie napotkałby większych przeszkód niż te pokonane przez SN w uchwale z 3 kwietnia.

Warto jeszcze zwrócić uwagę na to, że wysokość wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z nieruchomości przez czas zasiedzenia może być spora. Może nawet przewyższać wartość samej nieruchomości (a więc jej cenę przy umownym zbyciu). Trzydziestoletni czynsz z pewnością taki będzie. I nic tu nie zmienia możliwość odwołania się do przedawnienia. Konstrukcja prawna nie może tworzyć absurdu z góry skazanego na „ratowanie” in casum.

Zasiedzenie po nowemu

Trudno oprzeć się wrażeniu, że mocą uchwały z 3 kwietnia br. SN, nie oglądając się na ustawodawcę, dokonał zmiany dotychczasowego, powszechnie przyjętego, charakteru prawnego instytucji zasiedzenia i uczynił ją konstrukcją odpłatną a także przesunął do kategorii sposobów pochodnego nabycia rzeczy (gdyż przecież pozostającej przynajmniej w „odszkodowawczej” oraz „wynagrodzeniowej” łączności z byłym właścicielem rzeczy).

Oczywiście, można przypuszczać, że SN będzie argumentował, odwołując się do „wcześniejszego powstania” roszczeń właściciela (a więc do tego, że pojawiają się one jeszcze przed utratą własności, następnie zaś „odrywają się” od niej i „żyją dalej własnym życiem”). Tego jednak nie da się obronić. Nie może być bowiem wątpliwości, że przepisy o rozliczeniach pomiędzy właścicielem rzeczy i jej (nieprawnym) posiadaczem dotyczą właśnie właściciela. Tylko ten, komu własność przysługuje, może je „uruchomić”. Oczywiście sytuacja uzasadniająca rozliczenia „materializuje się” już wcześniej, jednak roszczenie (obowiązek) powstaje w momencie jego zgłoszenia przez tego, kto nadal jest właścicielem. Potem można rozważać „oderwanie się” od własności. Wcześniej nie.

Kwestia zasiedzenia: może to prowokacja Sądu Najwyższego?

Stanowisko Sądu Najwyższego można byłoby potraktować jako swoistą prowokację mającą ponaglić i skłonić prawodawcę do działania i w efekcie przynajmniej do znacznego ograniczenia nabycia nieruchomości w ten fundamentalnie niedemokratyczny i arbitralny sposób. Można byłoby tak sądzić, gdyby nie siedmioosobowy skład orzekający.

Teraz jednak praktyka znajdzie się w sytuacji niegodnej pozazdroszczenia. Bo przecież rzecz dotyczy nie tylko rozstrzygniętej jednostkowej sprawy, i nie tylko przyszłych sporów. Nie trzeba być filozofem, aby przewidzieć, że zapewne już wkrótce otworzy się worek „zaszłości”, a do sądów wpłyną pozwy wynikające z dawniejszych, jeszcze nieprzedawnionych „spraw zasiedzeniowych”.

Można tylko mieć (nikłą niestety) nadzieję, że Sąd Najwyższy zechce pilnie podjąć kolejną uchwałę. Na „zapracowanego” prawodawcę chyba nie ma co liczyć.