Speedwell, firma z belgijskimi korzeniami, jest w Polsce od ponad dwóch lat. Kilka tygodni temu, zgodnie z zapowiedzią, spółka oddała akademik przy Obrzeżnej na warszawskim Mokotowie. Obiekt powstał w ekspresowym tempie, z prefabrykatów. Dziś jest wynajęty w połowie, choć zewsząd słychać, że studenci nie mają gdzie mieszkać. To dobry wynik? Kiedy mokotowski akademik może mieć komplet lokatorów?

Michał Stępień: Akademik rzeczywiście powstał bardzo szybko, w niespełna 18 miesięcy. Wyzwanie było więc ogromne. Intensywne prace wykończeniowe trwały jeszcze w lipcu i sierpniu. Na budowie pracowało wtedy jednocześnie nawet 200–300 osób. Nie ułatwiało to przekonania studentów, że pokoje będą gotowe na 1 października.

Tymczasem tzw. wysoki sezon w komercjalizacji akademików zaczyna się w połowie lipca. W porównaniu z PRS-em (instytucjonalny najem mieszkań – red.) trwa bardzo krótko, mniej więcej do końca września lub połowy października. To wtedy przychodzi największa fala rezerwacji, choć oczywiście pokoje wynajmują się także później. Dlatego nie zaskoczyło nas, że osiągnęliśmy poziom 50 proc. wynajęcia. Biorąc pod uwagę okoliczności, to duży sukces.

Akademik jest bardzo duży, trudniej go szybko zapełnić.

To największy akademik otwarty w Polsce w tym roku. Mamy 655 łóżek, mieszka u nas ponad 320 osób. Liczby mówią same za siebie. Obiekty średniej skali oferują ok. 400–450 łóżek. W takim obiekcie nasi lokatorzy oznaczaliby obłożenie w pierwszym roku działalności na poziomie 75–80 proc. Dlatego mówię o sukcesie. Przypomnę, że pierwsi studenci wprowadzili się dopiero 24–25 września.

Spodziewam się, że standardowy poziom obłożenia (w dużych miastach akademickich to ponad 90 proc.) osiągniemy już w przyszłym sezonie.

W akademiku mieszkają tylko studenci? Czy pokój może wynająć np. młody człowiek u progu kariery zawodowej?

Dziś skupiamy się na studentach. Chcemy, by społeczność była w miarę jednorodna, akademicka, związana z uczelniami. Kładzie na to duży nacisk jeden z naszych inwestorów. Oczywiście, rozważamy różne scenariusze. Tribera (dawniej Milestone), operator sieci akademików, w tym naszego, jest znana z tego, że część obiektów przeznacza na PRS albo na tzw. short stay, czyli pobyty krótkoterminowe.

Na razie nie podjęliśmy decyzji, żeby iść w tym kierunku.

Z jakich krajów pochodzą studenci mieszkający na Obrzeżnej? Zwiedzając akademik, słyszałam różne języki.

Mamy studentów z ok. 18 krajów. Najliczniejszą grupę stanowią studenci z Turcji, drugą – Polacy. To dla mnie pozytywne zaskoczenie, że coraz więcej Polaków decyduje się zamieszkać w obiektach, które nie należą do najtańszych, choć wciąż wychodzą taniej niż wynajem dwupokojowego mieszkania – w Warszawie to wydatek ponad 4 tys. zł miesięcznie.

Ile kosztuje pokój w waszym akademiku?

Pokój jednoosobowy kosztuje ok. 3 tys. zł miesięcznie, miejsce w pokoju dwuosobowym – ok. 2,5 tys. zł. Zaletą jest możliwość zamieszkania wśród osób o podobnych zainteresowaniach, często studiujących na tej samej uczelni. To na pewno ułatwia studenckie życie. A bogata oferta części wspólnych sprawia, że student ma do dyspozycji pełną infrastrukturę zarówno do nauki, jak i odpoczynku, sportu czy zabawy.

Wróćmy do narodowości studentów. Pierwsze miejsce Turcja, drugie Polska, a trzecie?

Ukraina. Sporo jest też studentów z Białorusi, Portugalii, Hiszpanii i Niemiec, kilku pochodzi z Azji. Pozostali to pojedyncze osoby z innych krajów.

Speedwell ma plany budowy kolejnych akademików?

Jak najbardziej. Wybudowaliśmy pierwszy, pilotażowy obiekt i cały proces mamy przećwiczony na żywym organizmie. Pokazaliśmy, że potrafimy dotrzymywać terminów. Kolejne akademiki będą pewnie nieco mniejsze, bliższe rynkowemu standardowi, czyli na mniej więcej 400–450 łóżek.

Dużo zależy oczywiście od dostępności gruntów. Na pewno planujemy zwiększyć naszą bazę. Dziś mamy 655 łóżek, a chcemy ich mieć w portfelu ok. 2–3 tys. To nasze cele w średnim terminie.

Które miasta są na celowniku?

Priorytetem jest dla nas Warszawa. Analizujemy dostępne nieruchomości, ale też plany innych inwestorów. Na pewno postawimy na dobrze skomunikowane lokalizacje, blisko tramwaju czy metra. Na razie nie planujemy budowy kolejnego akademika na Mokotowie. Myślimy o centralnej i zachodniej części miasta. Rozważamy też lokalizacje po prawej stronie Wisły, bo i tam jest popyt na miejsca w akademikach.

Polska rzeczywiście potrzebuje prywatnych domów studenckich?

Zdecydowanie tak. Podaż wciąż nie nadąża za popytem. Możemy mówić, że nasz akademik jest wynajęty w 50 proc., ale powtórzę: to sukces, a nie znak zapytania. Już na starcie zdecydowało się zamieszkać u nas ponad 320 osób. A przecież ktoś spoza branży nie musiał nas znać jako inwestora.

Tribera wskazuje nam także inne miasta, w których jest miejsce na nowoczesne akademiki – m.in. Poznań, Lublin i Łódź, duże ośrodki akademickie.

W lipcu ub.r. w rozmowie z „Rzeczpospolitą” zapowiadał pan także budowę mieszkań premium w Gdańsku w joint venture z BPI Real Estate. Na jakim etapie jest ta inwestycja?

To Gedania Riverside Living – mieszkania z wyższej półki. Lokale są już w sprzedaży. Budowa jest dość skomplikowana, bo działka leży w bezpośrednim sąsiedztwie Motławy, a warunki geotechniczne nie należą do najłatwiejszych. Za sobą mamy już etap podziemia i obudowę wykopu, a także prace archeologiczne, bo teren działki jest objęty ochroną konserwatorską. W przyszłym tygodniu planujemy podpisać umowę z generalnym wykonawcą na kolejne prace.

Inwestycja powstanie w trzech etapach. W pierwszym zaplanowaliśmy 146 mieszkań, a łącznie – 700.

Jaki jest popyt na mieszkanie nad Motławą?

W ciągu dwóch–trzech miesięcy sprzedaliśmy ok. 20 proc. mieszkań z pierwszego etapu. Lipiec, sierpień i wrzesień są na gdańskim rynku bardzo intensywne. Staraliśmy się, by apartamenty były dopracowane pod względem architektonicznym i technicznym. Większość naszych klientów pochodzi spoza Trójmiasta i kupuje mieszkania jako tzw. drugi dom.

A inwestorzy? Czy tylko zakupy na własne potrzeby, nawet jeśli to zakup drugiego domu?

W naszym budynku jest 46 lokali inwestycyjnych, sprzedawanych ze stawką 23 proc. VAT. Obowiązek realizacji takiej funkcji na tym gruncie wynika z planu miejscowego. Byłem wobec tego produktu dość sceptyczny, a okazuje się, że zainteresowanie jest duże.

Inwestorzy tworzą nawet kilkuosobowe grupy, które negocjują zakup większego pakietu lokali.

Mówimy tu o zbierających cięgi mikroapartamentach poniżej 25 mkw.?

Nie, nie oferujemy tak małych metraży. To raczej lokale powyżej 30 mkw. Lokale inwestycyjne zgrupowaliśmy w jednej klatce schodowej – zależało nam na wydzieleniu funkcji usługowej.

W budynku zaplanowaliśmy także minisiłownie, sauny i przestrzenie coworkingowe, z których będą mogli korzystać wszyscy mieszkańcy.

Kiedy będzie gotowy pierwszy etap?

Na przełomie I i II kwartału 2028 r.

Biorąc pod uwagę adres i standard, jest pewnie drogo?

21–22 tys. zł za metr mieszkania.

Średnia cena mkw. mieszkań w Warszawie zbliża się do 20 tys. zł.

A w Gdańsku, jak wynika ze statystyk JLL, to ok. 18 tys. zł za metr. Jesteśmy więc powyżej średniej, co odzwierciedla prestiżowa lokalizacja nad samą Motławą oraz podwyższony standard inwestycji.

Firma oferuje standard deweloperski?

Tak, ale nawiązaliśmy współpracę z firmami wykończeniowymi, więc będzie można kupić mieszkanie z pakietem wykończenia.

Porozmawiajmy o gruntach. Można mieć najlepszy projekt, ale najpierw trzeba mieć działkę. Rok temu mówił pan, że na razie Speedwell nie planuje budować banku ziemi. Ale działek, które można kupić i szybko zabudować, jest coraz mniej. Jaka jest dziś strategia firmy „na ziemię”? Firma rozważa zakup także trudniejszych terenów, np. ze skomplikowanym stanem prawnym?

Powiedzmy sobie wprost: sytuacja na rynku gruntów jest bardzo trudna. Działek gotowych do zabudowy właściwie nie ma. Gdy tylko jakaś się pojawi, ustawia się po nią kolejka deweloperów. W przetargach i licytacjach startuje po 15, 20, a nawet 30 podmiotów. Czasem oferują ceny, które przestają mieć sens. Niektórzy są optymistami, jeśli chodzi o przyszłe wzrosty cen mieszkań.

Przez ostatni rok nie spoczęliśmy jednak na laurach. Kupiliśmy dwie kolejne nieruchomości.

Jedna to działka pod budowę parku biznesowego na warszawskim Targówku.

To działka przy ul. Malborskiej, bezpośrednio przy Trasie Toruńskiej, w sąsiedztwie IKEA, w jednym z największych zagłębi handlowych Warszawy. Planujemy tam park biznesowy z częścią handlową.

Będzie to nasz pierwszy w Polsce projekt SBU (small business units) – pod marką SpacePlus, sprawdzoną już przez nas w Rumunii. To mniejsze moduły magazynowo-biurowe dla firm, które potrzebują przestrzeni do przechowywania towarów, na serwis czy inne funkcje. Część działki przeznaczymy na handel. Więcej szczegółów będę mógł podać po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Na pewno jesteśmy otwarci na różne klasy aktywów.

A ten drugi grunt?

To teren pod mieszkania na warszawskiej Woli. Pracujemy nad uzyskaniem pozwolenia na budowę. A wracając do pytania, czy planujemy wejść w „trudniejsze” grunty, które wymagają więcej pracy: oczywiście rozważamy i takie nieruchomości, jeśli tylko pozwolą zrealizować założenia inwestycyjne naszej grupy.

Przyglądamy się też nieruchomościom, przy których konieczne byłoby przystąpienie do procedury ZPI, czyli zintegrowanego planu inwestycyjnego, wymagającego współpracy miasta z inwestorem. Żeby jednak w ogóle rozmawiać o ZPI, Warszawa musi uchwalić plan ogólny. Wszyscy kibicujemy miastu.

Akademiki, mieszkania, magazyny. A inne segmenty? Biura, hotele?

Hotele to jedyna klasa aktywów, w której nie mamy na razie strategii inwestycyjnej i nie planujemy inwestycji.

Przyglądamy się natomiast rynkowi biurowemu, skupiając się na centrum biznesowym Warszawy. Zdarzało nam się już walczyć o działki pod biurowce, ale to długie procesy. Niewykluczone, że gdy będziemy rozmawiać za rok, będę mógł powiedzieć więcej.

Biorąc pod uwagę wszystkie planowane przez firmę inwestycje, które miasta są na celowniku?

Na razie skupiamy się na Warszawie i Trójmieście – tu mamy zespoły i kompetencje. Docelowo chcemy się rozwijać także poza tymi aglomeracjami. Myślę o Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu.

Co w planach firmy zmienia geopolityka? Od wiosny jest wojna w Zatoce Perskiej z wszelkimi konsekwencjami (koszty surowców, inflacja), zimą spodziewane jest spotęgowanie rosyjskiej agresji na Ukrainę i testowanie jedności NATO.

Wojna w Zatoce rzeczywiście oznacza wyższe koszty. Jest też duża presja inflacyjna, zarówno w Polsce, jak i w Rumunii, gdzie Speedwell działa od ponad dekady. Te kwestie analizujemy na komitetach inwestycyjnych przy każdej decyzji, a wszystkie biznesplany są szczegółowo weryfikowane. Nie powiedziałbym jednak, że inwestorzy wstrzymali oddech – raczej przyglądają się, w jakim kierunku to wszystko zmierza. Większe znaczenie mają pewnie zawirowania w krajach Europy Zachodniej.

A demografia? Czy rzeczywiście potrzebujemy aż 2 mln nowych mieszkań? Cały czas jeszcze słyszymy, że taka jest luka mieszkaniowa w Polsce. Kto będzie mieszkał w tych nowo budowanych mieszkaniach, skoro brakuje nam dzieci?

2 mln to liczba, o której słyszę od 25 lat, odkąd jestem w branży. I to się specjalnie nie zmienia, choć przecież przez te 25 lat trochę się w Polsce wybudowało.

Trzeba jednak patrzeć na cały zasób mieszkaniowy. Duża jego część powstała 50–60 lat temu. A ludzie, którzy pracują i zarabiają, nierzadko chcą mieszkać lepiej, poprawić warunki życia. Decydują się więc na zakup kolejnej, większej, nowocześniejszej nieruchomości. Dlatego popyt na mieszkania wciąż jest – i to niekoniecznie ze strony osób tuż po studiach, a częściej tych, którzy są dłużej na rynku pracy.

Deweloperzy oferują w Polsce ok. 70–80 tys. mieszkań. W samej Warszawie co kwartał sprzedaje się ok. 4 tys. lokali, a wynik w ostatnich latach jest w miarę stabilny. Trudno więc wyrokować, że mieszkania nagle przestaną się sprzedawać.

W dużych miastach na pewno nie.

Bardzo silną pozycję ma Warszawa, gdzie wciąż rozwija się biznes. Na rynkach biurowych w miastach regionalnych widać natomiast różne problemy i wyzwania. Sztuczna inteligencja zaczyna wypierać część pracy w centrach usług wspólnych (SSC) i w outsourcingu procesów biznesowych (BPO).

Młodzi ludzie będą migrować tam, gdzie jest praca, a to wpływa na rozwój rynku mieszkaniowego. Dlatego nie mam wątpliwości, że Warszawa się obroni, inne duże rynki pewnie też. W mniejszych miastach będzie to wyzwanie, ale pamiętajmy, że tam aż tak dużo się nie buduje. Popyt ma tam inną charakterystykę – wynika bardziej z chęci poprawy warunków mieszkaniowych obecnych mieszkańców niż z napływu nowych.

Nie zapominajmy też o imigracji, z którą mamy do czynienia od 2022 r. Nawet jeśli ktoś się przeprowadził do Polski tymczasowo, to po niemal pięciu latach wojny coraz poważniej myśli o tym, żeby zostać tu na stałe.