Polski rynek mieszkaniowy zaczyna odczuwać skutki zmian demograficznych. Wzbiera fala wyprzedaży dziedziczonych nieruchomości. – Proces się zaczął, nic go nie zatrzyma, ponieważ jest to proces demograficzny – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w portalu Otodom. – Takich mieszkań będzie coraz więcej już w najbliższych pięciu latach. To nieuniknione. Bardzo liczną grupę demograficzną stanowią ludzie z powojennego wyżu, urodzeni pod koniec lat 40. i w latach 50. Większość tych seniorów weszła w posiadanie nieruchomości za ułamek wartości w procesie uwłaszczenia. Chodzi o mieszkania komunalne i spółdzielcze. Zwykle to niezbyt duże, 35–55-metrowe lokale.
Dziedziczona wielka płyta
Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, dużo takich pospółdzielczych mieszkań jest w rękach seniorów z miast poniżej 200 tys., 50–100-tysięcznych. – To te mniejsze ośrodki jako pierwsze zaczynają się zmagać z konsekwencjami dziedziczenia mieszkań po seniorach z powojennego wyżu. Z rozmów z pośrednikami wynika, że nie jest łatwo znaleźć chętnego na zakup takiego właśnie odziedziczonego mieszkania.
Czytaj więcej
Średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie sięgnęła we wrześniu 18 tys. zł/mkw. W Warszawie to tylko o 100 zł więcej – wynika z analiz porta...
Głównie są to lokale w wielkiej płycie. – W Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu ze względu na adres uchodziłyby za bardzo atrakcyjne, spójrzmy choćby na wielkopłytowe osiedla na stołecznym Ursynowie – mówi Kuniewicz. – Ale w 50- czy 60-tysięcznych miastach to żadna okazja, tym bardziej, że bardzo często są to mieszkania w trzy-, czterokondygnacyjnych blokach bez windy.
Spadkobiercy – dzieci i wnukowie tych najstarszych seniorów, czyli dzisiejsi 40-50-latkowie i 20-latkowie – mieszkają często w odległych dużych miastach albo w domach na obrzeżach metropolii. – Chcieliby korzystać z tego majątku, problem w tym, że popyt na mieszkania w niedużych miejscowościach jest znacznie mniejszy niż w większych. Ludzie chcą mieszkać w Warszawie, a dostają mieszkanie np. w Płocku czy Koninie. Odziedziczonego majątku nie da się przenieść – mówi ekspertka Otodomu. – Spadkowe mieszkania są więc wystawiane na sprzedaż.
Czytaj więcej
Chętnych na mieszkania jest więcej. Na rynku pierwotnym wzięcie mają te gotowe. Na wtórnym wzrosło zainteresowanie lokalami do 40 mkw. W co 20 tran...
Likwidacja gospodarstwa
Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) ocenia, że z majątków osób zmarłych pochodzi coraz większy odsetek trafiających do sprzedaży nieruchomości.
Oficjalnych statystyk nie ma. Dlatego skalę zjawiska według Joanny Lebiedź trzeba oceniać pośrednio, łącząc dane demograficzne z obserwacjami rynku. – Według GUS w latach 2020–2025 Polska straciła ok. 914,6 tys. osób. W pierwszym półroczu 2026 r. – kolejne 95,5 tys., w sumie ok. 1,01 mln osób – podaje, mówiąc o naturalnym ubytku ludności rozumianym jako różnica między liczbą zgonów a liczbą urodzeń. – Każdy kolejny rok oznacza coraz więcej mieszkań przechodzących w ręce spadkobierców – podkreśla ekspertka.
Czytaj więcej
Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie wzrosła w ciągu miesiąca o 2 proc., przekraczając 19,9 tys. zł/mkw. W Trójmieście i we Wrocławiu lokale zd...
Część rodzin zatrzymuje nieruchomości, część je wynajmuje, część wystawia na sprzedaż. Czasem, jak mówi Joanna Lebiedź, jest to „likwidacja całego gospodarstwa domowego”, czyli sprzedaż z całym umeblowaniem i wyposażeniem, książkami, biżuterią. Na taki ruch decydują się spadkobiercy mieszkający w innym mieście albo za granicą.
– W znakomitej większości są to lokale wymagające kapitalnego remontu – zauważa ekspertka PFRN. Ich największą zaletą bywa topowa lokalizacja.
Pytany o dziedziczone mieszkania Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl zaznacza, że ani właściciele, ani pośrednicy nie mają obowiązku wskazywania w ogłoszeniu, że pochodzą one ze spadku. – Czasem sprzedający o tym wspominają, aby uwiarygodnić historię nieruchomości lub wytłumaczyć stan techniczny – mówi Bieńkowski. Podaje przykład nowej oferty z okolic Wałbrzycha. Trzypokojowe „zadbane mieszkanie po dziadkach” wyceniono na ponad 220 tys. zł. I oferta z Wrocławia: spore mieszkanie w kamienicy z lat 50. wystawiono za ponad 700 tys. zł. W ogłoszeniu zaznaczono, że jest to mieszkanie po rodzicach, „ale utrzymane w standardzie z początku lat 2000”.
Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, stopniowego wzrostu udziału mieszkań ze spadku na rynku wtórnym spodziewa się w najbliższej dekadzie. Według niego ofert będzie przybywać, ale powoli i nierówno. – W 2025 r. zmarło w Polsce ok. 406 tys. osób, a według prognoz GUS liczba zgonów będzie rosła stopniowo jeszcze do połowy lat 40. Osób w wieku poprodukcyjnym jest już 9 mln, czyli prawie co czwarty mieszkaniec. Kierunek jest więc przesądzony. Tempo już nie – mówi prezes Wydrowski, przywołując pojawiające się szacunki, że na rynek może trafiać od 80 do 120 tys. odziedziczonych mieszkań rocznie. – Traktowałbym je z dużą ostrożnością. Zgon nie oznacza automatycznie wolnego mieszkania. Często zostaje w nim współmałżonek, część lokali przechodzi na dzieci jeszcze za życia rodziców, część zostaje w rodzinie i trafia na wynajem – wyjaśnia. – Do tego postępowanie spadkowe, dział spadku i porozumienie między rodzeństwem potrafią trwać wiele miesięcy, czasem lat. Nagłówki o mieszkaniach po seniorach, które zaleją rynek, mają więcej wspólnego z arytmetyką niż z tym, co widzimy w biurach nieruchomości.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Np. w Trójmieście duża część spadkobierców mieszkań nie sprzedaje, ale odświeża je i wynajmuje. – Trójmiejski rynek najmu jest głęboki, a mieszkania po rodzicach często znajdują się w dobrze skomunikowanych osiedlach z lat 70. i 80., więc nie czekają długo na najemcę – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Dla wielu rodzin to dodatkowy dochód i zabezpieczenie dla dzieci, a nie problem do szybkiego rozwiązania.
Można się spodziewać wielkich przecen mieszkań
Skutki dziedziczenia nieruchomości będą więc różne, w zależności od rynku. Łukasz Wydrowski tłumaczy, że tam, gdzie mieszkanie łatwo wynająć, a najem się opłaca, spadkobiercy nadal częściej zatrzymują lokal.
– W dużych miastach, z napływem mieszkańców i silnym rynkiem najmu, odziedziczone mieszkania zostaną wchłonięte bez większego wpływu na ceny nieruchomości – uważa prezes Estatic Nieruchomości. – Mogą nawet poprawić sytuację kupujących, bo zwiększą wybór w starszym budownictwie, które przy obecnych cenach deweloperskich znów staje się atrakcyjne. W mniejszych miejscowościach, które tracą mieszkańców, będzie odwrotnie. Mieszkania po seniorach zaczną tam konkurować o coraz mniejszą grupę kupujących. Dodatkowa podaż, która trafi na kurczący się popyt może realnie obniżać ceny.
Katarzyna Kuniewicz potwierdza: ze sprzedażą czy wynajmem odziedziczonego mieszkania nie powinno być problemu tam, gdzie jest dobry rynek pracy, który przyciąga młodych ludzi.
Czytaj więcej
Polski rynek mieszkaniowy przez lata żył mitem wiecznego niedoboru. Mieszkań miało zawsze brakować, więc ceny miały tylko rosnąć. Demografia zaczyn...
– Przykładem dobrze działającego rynku najmu są Puławy, miasto w pobliżu którego zlokalizowany jest duży zakład przemysłowy i dwa instytuty badawcze i które zyskuje na bliskości Lublina – mówi ekspertka. – Jest tam także dużo szkół ponadpodstawowych, które przyciągają dzieci z okolic. Takie miasto staje się dla nich ważnym etapem ścieżki edukacyjnej i zawodowej. Liceum w Puławach, potem studia w Warszawie, Lublinie czy Krakowie.
Dziedziczone mieszkania w takich miastach udaje się na razie wynajmować, ale zaczynają też trafiać na sprzedaż.
Wielkich przecen Katarzyna Kuniewicz jeszcze nie odnotowała. Ale można się ich spodziewać. – Demografia pogłębia różnice między rynkami nieruchomości. Mieszkania w największych miastach będą cały czas drożeć, podczas gdy te w wyludniających się ośrodkach będą tracić na wartości – prognozuje ekspertka Otodomu. – Spadkobiercy takich lokali w kolejnych latach będą podejmowali coraz mniej starań, by uzyskać za nie odpowiednią cenę, zwłaszcza gdy nie są z nimi emocjonalnie związani.
Jak wynika z danych GUS, mieszkańców tracą m.in. takie miasta jak Gorzów Wielkopolski, Kielce, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn, ale też Łódź.
Rozwój rynku pracy
Dużo zależy też od napływu migrantów do Polski. Według Kuniewicz, będą ich przyciągać miasta z niższymi cenami i stawkami najmu mieszkań. – Dlatego obiecującym rozwiązaniem są SAN-y, czyli społeczne agencje najmu, które pośredniczą w wynajmie mieszkań prywatnych właścicieli osobom z tzw. luki czynszowej. Jednak aby młodzi ludzie chcieli przyjeżdżać i mieszkać w mniejszych miastach, potrzebny jest rozwój rynku pracy w tych miejscach i na tym powinny się mocniej skupiać samorządy – mówi analityczka. – W niektórych miejscowościach tani zasób mieszkaniowy może być na przykład argumentem za lokalizowaniem zakładów pracy.
Joanna Lebiedź ocenia, że stopniowe zwiększanie się oferty na rynku wtórnym być może zahamuje wzrost cen nieruchomości. – Trudno to jednak przesądzić, ponieważ dziedziczone lokale wymagające remontu generalnego, trafiają do zupełnie innej grupy docelowej niż mieszkania gotowe, wykończone pod klucz. Z całą pewnością większa liczba mieszkań w ofercie to zawsze dobra informacja dla kupujących – podkreśla Joanna Lebiedź.
Czytaj więcej
Oferta mieszkań na wynajem rośnie od pięciu miesięcy. Mimo sezonowego wzrostu popytu właściciele lokali we wrześniu nie mieli argumentów, by dyktow...
Z kolei Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zwraca uwagę, że zapotrzebowanie na mieszkania zależy nie tylko od liczby ludności, lecz także od liczby i struktury gospodarstw domowych. – Więcej osób mieszkających samotnie lub we dwoje oznacza, że spadek populacji nie przekłada się proporcjonalnie na spadek potrzeb mieszkaniowych – tłumaczy. – Do tego dochodzą migracje – zarówno do największych aglomeracji, jak i z zagranicy. Dodatkowa podaż mieszkań po seniorach może być szczególnie odczuwalna w miejscowościach tracących mieszkańców i miejsca pracy. Tam będzie zwiększać konkurencję między sprzedającymi i presję na ceny. W silnych ośrodkach gospodarczych i akademickich może być łatwiej wchłaniana przez popyt. Tańsze mieszkanie w miejscowości, z której ludzie wyjeżdżają, nie rozwiązuje automatycznie problemu dostępności mieszkań tam, gdzie chcą pracować i żyć.
Domy za euro?
Czy w Polsce będą domy za euro jak we Włoszech? Katarzyna Kuniewicz zauważa, że Polacy wciąż chętnie budują domy dla siebie, zwykle 60–70 tys. rocznie, a były lata, że powstawało ich ponad 90 tys. Domy stoją na działkach, amatorów ziemi jest więcej niż budynków.
– Jeśli budynek stoi w szczerym polu, nie jest energooszczędny, to może podzielić los włoskich domów za euro – nie wyklucza Katarzyna Kuniewicz. Jej zdaniem domy w obwarzankach największych miast, także tych 200-300 tysięcznych, mogą być z czasem kupowane jako tzw. drugi dom, letniskowy czy wakacyjny.
