Biura wynajmują się dobrze. Z analiz platformy REDD wynika, że w III kwartale na siedmiu głównych rynkach wynajęto 331,5 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. Ponad połowa przypadła na Warszawę (190,1 tys. mkw.), na główne rynki poza stolicą – 141,4 tys. mkw. Wrzesień był miesiącem kwartału z najmniejszą wynajętą powierzchnią – 85,7 tys. mkw., podobnie jak przed rokiem.

– Wolnych biur ubywa. Pod koniec września pustostany na głównych rynkach wynosiły 10,9 proc., o 1,1 pkt proc. mniej niż rok wcześniej, a w Warszawie 7,5 proc. – podaje Krzysztof Foks, ekspert REDD. Najszybciej znikały biura do 500 mkw., średnio po 425,9 dnia, wobec 787,9 dnia w przypadku modułów od 500 do 1 tys. mkw. i 937,5 dnia w przypadku większych powierzchni.

Średni wskaźnik REDD Index (pokazuje jak długo biura czekają na najemcę) wyniósł we wrześniu 512,1 dnia – o 10,9 więcej niż w sierpniu i o 29,4 więcej niż rok wcześniej.

Jak tłumaczy Krzysztof Foks, wartość wskaźnika zależy od tego, jakie moduły w danym miesiącu znalazły najemców. – Transakcji najmu powierzchni powyżej 500 mkw. jest znacznie mniej niż mniejszych, więc pojedyncza umowa waży tu dużo więcej. Wystarczy, że wynajmą się powierzchnie, które długo były w ofercie, np. w budynkach w budowie, aby średnia zauważalnie się przesunęła – mówi.

Więcej nowych umów najmu biur

Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska, zauważa, że firmy nadal porównują opcję przeprowadzki z pozostaniem w obecnej siedzibie. – Szukają biur dobrej jakości, w dogodnej lokalizacji, dopasowanych do sposobu pracy zespołów – mówi Giermakowska. – Nowe umowy, łącznie z umowami przednajmu (na etapie budowy – red.), w trzech kwartałach tego roku odpowiadały za ponad 56 proc. popytu, a przedłużenia i renegocjacje za jedną trzecią. Prawie 29 proc. powierzchni objętej nowymi umowami dotyczyło przednajmu. To dobry sygnał dla rynku, bo pokazuje, że część najemców jest gotowa zarezerwować biuro z kilkuletnim wyprzedzeniem, zanim budynek zostanie ukończony.

Także Emilia Legierska, dyrektor w Walter Herz, zauważa, że coraz więcej firm rozpoczyna poszukiwania siedziby nawet kilka lat przed zakończeniem trwającej umowy. Ekspertka mówi też o coraz większej gotowości firm do zmiany biura, mimo wysokich kosztów przeprowadzek.

Na większy ruch na rynku biur w Warszawie wskazuje też Colliers: od początku roku podpisano umowy najmu niemal 592 tys. mkw., o 22 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. W centralnych strefach stolicy pod koniec III kwartału było tylko 4,3 proc. wolnej powierzchni, poza centrum – 11,1 proc. – Warszawski rynek jest dziś znacznie bardziej zróżnicowany, niż wskazywałby na to średni poziom pustostanów dla całego miasta – mówi Olga Drela, dyrektor w firmie Colliers. – Dostępność powierzchni w centrum jest już wyraźnie ograniczona, ale ciekawe zmiany odnotowujemy także poza nim. Przykładem jest Służewiec, który ponownie znajduje się wśród lokalizacji przyciągających najemców – podkreśla. Od początku roku wynajęto na Służewcu ok. 105 tys. mkw. biur.

Eksperci Colliersa podkreślają, że aktywność najemców rośnie mimo ograniczonej podaży nowych biur. W III kwartale nie oddano w Warszawie do użytku ani jednego biurowca, a od początku roku na rynek trafiło 45,2 tys. mkw. powierzchni. Po modernizacji trzech budynków: V Tower, Przemysłowa 26 i Przemysłowa 26a na rynek wróciło 38,5 tys. mkw. biur. 

Alternatywa? Elastyczna powierzchnia biurowa

W III kwartale nie odnotowano wielu bardzo dużych umów. Newmark Polska podaje, że w Warszawie tylko jedna transakcja przekroczyła 10 tys. mkw. To przednajem ok. 20 tys. mkw. w AFI Tower (w kompleksie Towarowa 22) przez PwC. Firma planuje się tam przenieść na początku 2029 r. Pozostałe transakcje, jak wskazuje Newmark, nie przekroczyły 8,5 tys. mkw. Zarejestrowano ok. 180 umów, a średnia powierzchnia nie przekroczyła 1 tys. mkw. Ok. trzech czwartych umów dotyczyło powierzchni mniejszych niż 1 tys. mkw. – To pokazuje, że obok pojedynczych dużych kontraktów dominują umowy najmu mniejszych powierzchni – analizuje Agnieszka Giermakowska. Ze wstępnych danych wynika, że w regionach zawarto trzy umowy przekraczające 10 tys. mkw. Największa to nowa umowa na ponad 20 tys. mkw. w University Business Park w Łodzi zawarta przez urząd miasta. Dwie pozostałe to renegocjacje najmów w krakowskich biurowcach. Pozostałe umowy w regionach nie przekroczyły 7 tys. mkw.

Emilia Legierska przypomina jeszcze transakcję z czerwca: firma Brown Brothers Harriman wynajęła cały budynek Wita C w Krakowie (13,7 tys. mkw.). – W lipcu Grupa Enea poinformowała o przedłużeniu umowy i zwiększeniu powierzchni w kompleksie Business Garden w Poznaniu, gdzie zajmie łącznie 11,7 tys. mkw. – wskazuje. Jak dodaje, duże powierzchnie firmy znajdują w budynkach oferujących przestrzeń coworkingową.

– Operatorzy elastycznych biur proponują już nie tylko pojedyncze stanowiska pracy, ale także całe piętra i wydzielone moduły zaaranżowane zgodnie z potrzebami konkretnego najemcy – mówi ekspertka Walter Herz. – To alternatywa dla firm, także jako przejściowe rozwiązanie przed przeprowadzką do nowej siedziby. W przyszłym roku ten wybór jeszcze się powiększy, bo na warszawski rynek trafi sporo nowych powierzchni flex.

Najwyższe stawki są w Warszawie. Ile kosztuje biuro

Jak podaje REDD, średni wyjściowy czynsz w Polsce za biura z dostępną powierzchnią pod koniec września to 14,43 euro za mkw. W porównaniu z sierpniem stawka praktycznie się nie zmieniła, a w porównaniu z wrześniem ub.r. jest wyższa o 0,13 euro/mkw., czyli o 0,9 proc.

Warszawa utrzymuje najwyższe stawki: średni wyjściowy czynsz to 16,43 euro za mkw., o 2,3 proc. więcej niż przed rokiem. W Trójmieście stawki wzrosły o 3,4 proc., do 14,36 euro za mkw. Wyższe niż przed rokiem są też czynsze w Krakowie (14,22 euro/mkw.), we Wrocławiu (13,74 euro) i Poznaniu (13,19 euro). W Katowicach spadły o 4,1 proc., do 11,08 euro za mkw.

– Spadek średniej stawki w Katowicach nie oznacza jednak obniżek. Wynika ze zmiany składu oferty: w III kwartale część droższych biurowców przestała oferować wolną powierzchnię, a do oferty doszły tańsze – wyjaśnia Krzysztof Foks. Generalnie czynsze nadal rosną, ale wolniej. Od czerwca ich roczna dynamika spada – z 1,7 proc. do 0,9 proc. we wrześniu. Z kolei średnia ofertowa opłata eksploatacyjna pod koniec września wyniosła 23,55 zł/mkw., o 1,8 proc. więcej niż rok temu.

Newmark Polska podaje, że bazowe czynsze za biura w najlepszych budynkach w centrum Warszawy to 26-32 euro za mkw., a poza centrum: 14-19 euro. W Krakowie: 14-19,5, we Wrocławiu 14-17, w Trójmieście 14,5-18, w Łodzi 12,5-15,5, w Katowicach 13,5-15,50, w Poznaniu 14,5-21, w Lublinie 12,5-15,5, a w Szczecinie 13,5-16 euro/mkw.

Paweł Proński, dyrektor w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Colliers, zauważa, że w Warszawie motorem napędowym wzrostu czynszów są nowoczesne, energooszczędne obiekty w centrum miasta.

Mało nowej podaży

Biurowi deweloperzy nieznacznie się ożywili. W Warszawie rozpoczęto kolejne etapy wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 na Woli i Drucianka Campus na Pradze. Jak mówi Agnieszka Giermakowska, nowe inwestycje będą uruchamiane selektywnie, przede wszystkim tam, gdzie zainteresowanie najemców zderza się z ograniczoną dostępnością. – Istotną rolę będą odgrywać umowy przednajmu, ograniczające ryzyko dewelopera. Największe szanse mają nowoczesne, energooszczędne budynki w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, oferujące elastyczną aranżację i dostęp do usług – mówi ekspertka. A Emilia Legierska dodaje, że nowej podaży biurowej w tym roku praktycznie już nie będzie. – Nowoczesne biura w centrum mogą drożeć – przewiduje.

W centrum Krakowa Skanska rozpoczęła budowę pierwszego budynku kompleksu Nowy Format. We Wrocławiu nie powstaje żaden biurowiec. Krzysztof Foks wskazuje, że większość budowanych dziś biurowców ma być ukończona w latach 2027-2028. – Do tego czasu nowej podaży będzie niewiele. Od początku roku oddano w Polsce 118 tys. mkw. biur, prawie wszystkie w pierwszym półroczu. W trzecim kwartale do użytku trafił tylko jeden niewielki obiekt – przypomina. Skokowych zmian stawek najmu ekspert REDD się jednak nie spodziewa. Jego zdaniem czynsze i opłaty w IV kwartale najpewniej pozostaną zbliżone do obecnych lub nieznacznie wzrosną.

Wzrosnąć może popyt na biura. Jak mówi Krzysztof Foks, w ubiegłym roku IV kwartał przyniósł więcej wynajętej powierzchni niż trzeci – 322,1 tys. wobec 307 tys. mkw. – Jeśli ten rytm się utrzyma, wolnych biur w kolejnych miesiącach będzie nadal ubywać, przede wszystkim w Warszawie – mówi ekspert REDD.

Także Agnieszka Giermakowska spodziewa się dalszego spadku wskaźnika pustostanów w Warszawie. – Nowe biurowce, w tym Skyliner II i Upper One, zostaną oddane dopiero na początku 2027 r. Do tego czasu wybór gotowych biur, szczególnie dużych w najlepszych centralnych lokalizacjach, będzie coraz bardziej ograniczony – podkreśla. Jej zdaniem wzmocni to pozycję negocjacyjną właścicieli tych obiektów, przekładając się na wzrost czynszów i dalsze ograniczanie zachęt.

– W ostatnich miesiącach roku spodziewamy się finalizowania kolejnych umów najmu, obejmujących zarówno relokacje, jak i przedłużenia kontraktów – mówi dyrektor Giermakowska. – Duża liczba transakcji nie musi więc oznaczać równie dużej skali przeprowadzek – zaznacza. Przyznaje, że koniec roku przynosi zwykle wiele umów najmu. Z analiz Newmark wynika, że w ostatnich pięciu latach w IV kwartale wynajmowano w Warszawie średnio ok. 262 tys. mkw. biur, a w perspektywie dziesięcioletniej – ok. 235 tys. mkw.

– Osiągnięcie wyniku zbliżonego do średniej pięcioletniej pozwoliłoby zamknąć 2026 r. popytem na poziomie ok. 850 tys. mkw., porównywalnym z wynikami odnotowanymi w latach 2018, 2019 i 2022 – mówi Agnieszka Giermakowska. – Ostateczny rezultat będzie jednak zależał od tempa podejmowania decyzji przez najemców i od terminów podpisania największych negocjowanych umów. Przesunięcie kilku takich transakcji na początek przyszłego roku może istotnie wpłynąć na całoroczny wynik.

O biuro łatwiej w regionach

Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, komentuje, że rynek biur ciągle nie odnalazł pełnej równowagi. – W centrum Warszawy brakuje wolnej powierzchni i ten stan się raczej nie zmieni w najbliższych kwartałach. Nowych budynków buduje się tak mało, że można powiedzieć, że „wcale”. Te powstające są w zasadzie już wynajęte – mówi. Prezes PINK podkreśla, że deweloperzy sprawdzają, czy najemcy przyjmą czynsze dużo powyżej 30 euro, wskazując, że to minimalny poziom, przy którym warto zaczynać nowe budowy.

– Nie mają też pewności, czy na te nawet nieźle wynajęte budynki znajdą się nabywcy – podkreśla prezes Toński. – Nie pomagają wahania stóp procentowych na świecie, ogólna niepewność i skupienie dużego kapitału na projektach infrastrukturalnych. Do trudności dokładają się wysokie koszty wykończenia biura. Zdarza się, że atrakcyjna cena fit-outu może być ważniejsza niż sam czynsz.

– To rynkowe drapanie się po głowie trwa już dość długo, ale nie prowadzi do rozwiązań innych niż te, które widzimy: mało nowych projektów, dominacja renegocjacji istniejących umów – komentuje Paweł Toński.

Jak dodaje, rynek biur poza Warszawą mierzy się z tymi samymi problemami, wzmocnionymi jeszcze regionalnymi bolączkami związanymi np. ze zmianami modelu działania niektórych branż (np. centra usług wspólnych) czy mniejszą otwartością inwestorów na kupno nieruchomości poza Warszawą. – W regionach może być nieco łatwiej o najem niż w centrum Warszawy, ale też nie należy się spodziewać nowych budynków, co może ostatecznie przełożyć się na wzrost czynszów – przewiduje prezes PINK.