Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie biura wynajmują firmy w Warszawie i miastach regionalnych
- Ile wynoszą czynsze za biura, ile opłaty eksploatacyjne
- Czym jest „luka podażowa” na rynku biurowym i jak wpłynie na wycenę atrakcyjnych powierzchni
- Jaka przyszłość czeka starsze budynki biurowe
Na rynek biur wróciły duże transakcje. W Warszawie w II kwartale zawarto kilka umów najmu ponad 15 tys. mkw. Frontex odnowił wynajem 21,5 tys. mkw. w Warsaw Spire B, Visa zawarła nową umowę na 17,3 tys. mkw. w The Bridge, Poczta Polska odnowiła kontrakt na 17 tys. mkw. w kompleksie Domaniewska Office Hub. Polimex Mostostal odnowił umowę i dokonał ekspansji na ponad 6 tys. mkw. w budynku Kaskada, a Volkswagen Financial Services przednajął 5,5 tys. mkw. w Skylinerze II – podaje firma doradcza Newmark Polska.
Duże i małe transakcje najmu biur
Jak mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska, rynki regionalne nie pozostają w tyle. – Przednajem 13,3 tys. mkw. przez Brown Brothers Harriman w krakowskim kompleksie WITA C jest na razie największą transakcją w regionach w tym roku – wskazuje. KION przedłużył umowę najmu 4 tys. mkw. w Bonarka4Business E, a międzynarodowa firma z branży papierniczej odnowiła umowę na 3 tys. mkw. w Centrum Biurowym Lubicz. – W Poznaniu uwagę zwraca nowa umowa Lorenz w Nowym Rynku B opiewająca na 2,5 tys. mkw. oraz kontrakt The Shire w Poznań Financial Centre na 2 tys. mkw. We Wrocławiu Nasdaq podpisał umowę najmu 2 tys. mkw. w kompleksie Infinity, a The Shire 1,8 tys. mkw. w Waterfront w Gdyni – podaje Newmark.
– Duże firmy nadal podejmują długoterminowe decyzje, wybierając nieruchomości, które odpowiadają na ich potrzeby operacyjne, wizerunkowe i pracownicze – komentuje Agnieszka Giermakowska.
Na drugim biegunie są mniejsze transakcje. W Warszawie i w regionach można wynająć już ok. 20-metrowe biuro. W I kwartale prawie 60 proc. transakcji w stolicy stanowiły umowy najmu 500 mkw. i mniej.
Czytaj więcej
W warszawskim kompleksie Towarowa 22 międzynarodowy operator elastycznych biur wynajmuje 2,1 tys. mkw. elastycznej powierzchni.
Dyrektor Giermakowska mówi o zmianie na rynku. – Firmy nie stawiają już na większe biura, ale coraz częściej wynajmują lepsze biura. Znaczenie ma efektywność powierzchni, jakość zarządzania budynkiem, dostęp do usług, komfort pracowników, rozwiązania ESG, niskie koszty eksploatacji, elastyczność umowy – wylicza. – Biuro przestaje być wyłącznie miejscem pracy. Coraz częściej staje się narzędziem zarządzania kulturą organizacyjną, „retencją” talentów i produktywnością zespołów. Na znaczeniu zyskują technologie wspierające zarządzanie miejscem pracy. Firmy zamiast przeprowadzek częściej analizują, jak lepiej wykorzystać obecne biura.
Firmy spojrzą na Mokotów
O dużym ruchu na rynku biur w Warszawie i w regionach mówi Michał Baranowski, ekspert firmy doradczej Axi Immo. – W przypadku najmniejszych transakcji rynek jest bardziej rozproszony. To umowy zawierane przede wszystkim przez małe firmy, podmioty rozwijające lokalne zespoły, najemców optymalizujących powierzchnie – wyjaśnia. – W ich przypadku decyzje częściej dotyczą elastyczności umowy, możliwości wzrostu, jakości budynku.
Michał Baranowski zauważa też, że mała liczba budowanych, jak i planowanych biurowców w Warszawie, sprawia, że najemcy zaczynają procesy najmu dużo wcześniej, szczególnie jeśli zależy im na dużej powierzchni w ciekawych biurowcach w Centrum i na Woli. – Zakładamy, że mała podaż zwiększy zainteresowanie Mokotowem, gdzie jest nadal relatywnie dużo wolnej powierzchni – mówi ekspert Axi Immo.
Czytaj więcej
Pod koniec marca na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz było niespełna 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej – podaje Polska Izba...
Rosnące zainteresowanie biurami, szczególnie wśród firm, które od wiosny zwiększyły liczbę dni pracy stacjonarnej, odnotowała Aleksandra Markiewicz, dyrektor w Knight Frank. – Powrót pracowników do biur bardzo szybko weryfikuje jakość zajmowanej przestrzeni i pokazuje, czy biuro rzeczywiście wspiera współpracę zespołów – mówi. – Coraz częściej jest to impuls do rozmów o zmianie lokalizacji, optymalizacji powierzchni lub wypracowania nowej strategii najmu.
Ekspertka Knight Frank zwraca też uwagę na rosnące rozwarstwienie rynku. – Najemcy coraz częściej koncentrują się na najlepszych budynkach – nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych i oferujących wysoki standard oraz udogodnienia wspierające pracowników – wskazuje. – Starsze obiekty mają coraz większe trudności z utrzymaniem konkurencyjności. Firmy są gotowe płacić wyższe stawki za lepszą jakość, często decydując się na optymalizację zajmowanej powierzchni.
Rzeczywiście, coraz częściej padają pytania o przyszłość starszych budynków. – Jednym z ciekawszych, choć nadal trudnych i selektywnych kierunków, są konwersje biurowców na inne funkcje, w tym w obiekty typu data center (np. w USA). Przekształcenia biurowców w tego typu obiekty będą jednak możliwe tylko w niektórych przypadkach – mówi Agnieszka Giermakowska. – Potrzebne jest stabilne zasilanie, odpowiednia infrastruktura światłowodowa, możliwości chłodzenia serwerów, trzeba też spełnić szereg wymogów technicznych. Może to być jednak jeden z najbardziej interesujących, ale jednocześnie kontrowersyjnych trendów w kolejnych latach.
Czytaj więcej
Przestarzałe, drogie w utrzymaniu biurowce odpadają w przedbiegach w walce o najemców. Część się modernizuje, część zmienia w mieszkania, akademiki...
Ile dni biuro czeka na najemcę
Z analiz REDD wynika, że maj przyniósł wyraźną przewagę liczby modułów i powierzchni biurowej wycofanej (wynajętej) z oferty nad dodaną. Zniknęło 385 modułów biurowych o powierzchni 122,6 tys. mkw., a do oferty trafiło 306 modułów o powierzchni 86,8 tys. mkw. – Powierzchnia wynajętych biur przewyższyła tę dodaną o 35,8 tys. mkw. To niemal dwukrotnie więcej niż w kwietniu (18,2 tys. mkw.) – zauważa Krzysztof Foks, ekspert REDD.
Warszawa odpowiadała za 54 proc. wynajętej powierzchni na siedmiu największych rynkach. W stolicy wynajęto 193 moduły (66,4 tys. mkw.) przy 119 dodanych do oferty (26,6 tys. mkw.). Na głównych rynkach poza Warszawą wynajęto 192 moduły (56,2 tys. mkw.) wobec 187 dodanych (60,2 tys. mkw.).
Czytaj więcej
Praga-Północ i Praga-Południe w Warszawie są coraz atrakcyjniejsze dla firm szukających biur. Atutem są m.in. niższe czynsze.
Średnia wartość wskaźnika REDD Index (pokazuje, ile dni biura czekają na najemców) w maju to 541,6 dnia, co oznacza spadek o 2,6 dnia względem kwietnia, ale wzrost o 22,9 dnia w porównaniu z majem ub.r. Krzysztof Foks zauważa, że tempo wynajmu zależy od wielkości biura. W maju najszybciej – po 454 dniach – znikały powierzchnie do 500 mkw., to spadek o 17,5 dnia miesiąc do miesiąca i o sześć dni rok do roku.
Najdłużej na najemców czekały średnie moduły od 500 do 1000 mkw. – średnio znajdowały się w ofercie 955,9 dnia, o 46,2 dnia dłużej w porównaniu z kwietniem. Największe powierzchnie, powyżej 1 tys. mkw., znajdowały najemcę średnio po 834 dniach, to o 66,1 dnia więcej miesiąc do miesiąca i o 43,3 dnia więcej rok do roku.
Ile kosztuje biuro w Warszawie, ile w regionach
Pod koniec maja, jak podaje REDD, średni wyjściowy czynsz w budynkach z dostępną powierzchnią to 14,34 euro za mkw. To o 0,16 euro więcej niż rok temu. Najdrożej jest niezmiennie w Warszawie – przeciętne wyjściowe stawki najmu to 16,07 euro za mkw. W Trójmieście to 14,35 euro za mkw., w Krakowie 14,17, we Wrocławiu 13,76, w Poznaniu 13,20 euro. W Łodzi to 10,44 euro za mkw., w Katowicach – 11,71 euro za mkw.
– Analizując zmiany rok do roku, wszystkie miasta poza Łodzią wykazują tendencję wzrostową – mówi Krzysztof Foks. Największe wzrosty – o 0,50 euro za mkw. biura – REDD odnotował we Wrocławiu. W Trójmieście średnie wyjściowe czynsze poszły w górę o 0,42 euro za mkw., w Katowicach o 0,35 euro za mkw. – Prezentowane wartości to średnie w budynkach z dostępną powierzchnią. Zmiany odzwierciedlają nie tylko rzeczywiste korekty stawek, lecz również zmiany bazy nieruchomości branych pod uwagę przy obliczaniu średniej – tłumaczy Foks.
Średnia ofertowa opłata eksploatacyjna wyniosła pod koniec maja 23,28 zł za mkw. To o 0,88 zł (3,9 proc.) więcej niż rok temu.
Czytaj więcej
Nasdaq, globalna spółka oferująca rozwiązania technologiczne, we wrocławskim biurowcu Infinity wynajmuje 2 tys. mkw. powierzchni.
Newmark Polska podaje, że w Warszawie najwyższe stawki najmu obowiązują w najlepszych budynkach w centrum, szczególnie w Centralnym Obszarze Biznesu, rejonie Ronda Daszyńskiego. Czynsze wywoławcze wynoszą tam 28–32 euro za mkw. Poza centrum to ok. 12–19 euro. W miastach regionalnych najwyższe czynsze osiągają najlepsze biura w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. Niższe stawki oferują starsze budynki, dalej od centrum, a także miasta o wyższym poziomie pustostanów.
Z kolei Axi Immo wskazuje, że w Warszawie czynsze wyjściowe wahają się od 10 do 28 euro za mkw. miesięcznie. – Stawka zależy od lokalizacji nieruchomości i standardu. W miastach regionalnych czynsz wyjściowy to 8 –19,1 euro za 1 mkw. – podaje Michał Baranowski.
Aleksandra Markiewicz podaje, że w miastach regionalnych czynsze wynoszą zwykle od 10 do 16 euro za mkw., choć w najbardziej prestiżowych projektach mogą być wyższe. – Czynsze efektywne, uwzględniające zachęty oferowane przez właścicieli budynków, są zazwyczaj o ok. 15–20 proc. niższe od stawek wywoławczych – zaznacza ekspertka Knight Frank.
Marcin Sabowicz z firmy Colliers mówi, że najwyższe czynsze odnotowano do tej pory w stołecznym budynku Varso. Najwyższe piętra wynajmowano po ok. 35 euro za mkw. – Dwa powstające w rejonie Ronda Daszyńskiego biurowce, które mają być oddane w 2029 lub 2030 r., oferują czynsze od 30 do 40 euro za mkw. – podaje.
Presja na czynsze
Jak mówi Krzysztof Foks, dane z ostatnich lat nie potwierdzają tezy o wakacyjnym spowolnieniu na rynku biur. – Liczba wynajmowanych modułów w letnich miesiącach jest zbliżona do pozostałej części roku. Aktywność najemców w ostatnich miesiącach utrzymuje się na solidnym poziomie. Na tej podstawie spodziewamy się, że tegoroczne wakacje nie przyniosą wyraźnego spowolnienia – przewiduje ekspert REDD.
Aleksandra Markiewicz uważa, że najważniejszym czynnikiem wpływającym na rynek w najbliższych miesiącach będzie ograniczona podaż nowych powierzchni przy utrzymującym się popycie. – To może sprzyjać dalszej stabilizacji, a nawet wzrostowi czynszów w najlepszych budynkach – przewiduje. – Jednocześnie różnice pomiędzy nowoczesnymi a starszymi obiektami mogą się jeszcze pogłębiać. Duże transakcje najmu są nadal możliwe, jednak będą dotyczyły przede wszystkim najwyższej jakości powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Ekspertka Knight Frank zauważa, że wysokie koszty finansowania i ostrożniejsze podejście inwestorów sprawiają, że nowe inwestycje uruchamiane są bardzo selektywnie. – Można się spodziewać, że na rynek będą trafiać przede wszystkim obiekty w najlepszych lokalizacjach, odpowiadające jasno zdefiniowanemu popytowi najemców. Będą to raczej budynki wysokiej jakości, spełniające współczesne wymagania dotyczące efektywności, zrównoważonego rozwoju i komfortu użytkowników, a nie wiele nowych inwestycji realizowanych spekulacyjnie – przewiduje.
Czytaj więcej
Małych lokali, poniżej 25 metrów kwadratowych, deweloperzy nie budują wcale tak dużo. Na inwestorów czekają duże apartamenty inwestycyjne. Ważne je...
Agnieszka Giermakowska potwierdza: rynek czeka na nowe obiekty w najlepszych lokalizacjach. W części miast i dzielnic biurowych zaczyna brakować powierzchni o wysokim standardzie. – Duże transakcje będą się pojawiać, ale ich struktura będzie coraz bardziej zróżnicowana – mówi ekspertka. – Część firm zdecyduje się na przednajmy w nowych budynkach, część, m.in. ze względu na lukę podażową, pozostanie w obecnych lokalizacjach i będzie renegocjować warunki, a część wybierze mniejsze, lepiej zaprojektowane biura. Najemcy będą zwracać szczególną uwagę na całkowity koszt użytkowania powierzchni, standard techniczny budynku, efektywność energetyczną, jakość zarządzania, możliwość przyciągania pracowników.
Czytaj więcej
W pierwszym kwartale firmy wynajęły w Warszawie 133,8 tys. mkw. biur. Największym zainteresowaniem cieszyły się strefy Centrum i Służewiec.
A Michał Baranowski zwraca uwagę, że zaczynają się kończyć umowy podpisywane czy przedłużane w czasie pandemii. – Dlatego kilku najemców o dużych metrażach rozpocznie poszukiwanie biur – mówi. – Czekamy na uruchomienie kilku inwestycji, jak Drucianka, Fort VII czy LightOn w Warszawie.
