Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile lat mają biurowce w Polsce?
- Kiedy budynek komercyjny uznaje się za dojrzały, kiedy za straszy?
- Jakie strategie obierają właściciele starzejących się biurowców i galerii handlowych w Polsce?
Modernizować, przekształcać, wyburzać? Co zrobić z dojrzewającymi i starzejącymi się biurowcami oraz galeriami handlowymi? Sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych analizuje firma doradcza Colliers. Za młode uznawane są budynki, które nie przekroczyły dziesięciu lat, dojrzałe mają 11–20 lat, starsze – ponad 21.
Czytaj więcej
Koszty najmu biur zapierają dech w piersiach. Najdrożej jest w sercu Warszawy, gdzie czynsze sięgają nawet 35-40 euro za metr powierzchni.
Rynek biur w przełomowym punkcie
Z raportu firmy Colliers wynika, że 64 proc. warszawskiego zasobu biurowego stanowią budynki dojrzałe i starsze. Ponad 20-letnie biurowce oferują w stolicy 1,75 mln mkw. powierzchni (28 proc. podaży). Więcej niż 21 lat ma ponad 200 biurowców.
W Szczecinie udział powierzchni dojrzałych i starszych w biurowej podaży to 77 proc., w Poznaniu – 58 proc., w Łodzi – 53 proc., we Wrocławiu – 47 proc., a w Krakowie – 40 proc.
– Rynek nieruchomości komercyjnych się zmienia, dojrzałych budynków jest coraz więcej. Oznacza to, że znaczna część wymaga modernizacji lub gruntownej transformacji – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w firmie Colliers.
Od 2020 do 2025 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach. Z rynków regionalnych zniknęło w tym czasie 222,6 tys. mkw. Z analiz Colliersa wynika, że rekordowy był pod tym względem 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 budynkach, podczas gdy oddano 88,7 tys. mkw. nowej powierzchni do pracy. Dla porównania – w 2020 r. deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek 322,9 tys. mkw. biur, podczas gdy wycofano z niego 11,3 tys. mkw.
Czytaj więcej:
Mniej metrów, ale z topowym adresem, to dziś nowy standard na rynku biur. Wracają jednak także duże transakcje najmu. Czasy tanich biur minęły bezp...
Pro
Autorzy raportu zwracają uwagę, że stołeczny rynek zaczął się kurczyć już w 2023 r. – wycofano z niego ponad 84 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy deweloperzy oddali 61 tys. mkw. nowych biur. Coraz wyraźniej widać też wpływ wieku budynków na ich wyniki rynkowe, zwłaszcza w strefach poza centrum. Wskaźnik pustostanów w budynkach mających 11–20 lat sięga już 14,2 proc. W najstarszych obiektach we Wrocławiu osiąga nawet 34 proc. Starzejące się nieruchomości są droższe w utrzymaniu.
Adres biurowca ważniejszy niż jego wiek
Dominika Jędrak zwraca uwagę, że ważniejszy niż wiek biurowca jest jego adres. – Starszy budynek w centrum Warszawy utrzymuje wyższe czynsze niż młody poza centrum – podkreśla.
Jak dodaje, zmiany na polskim rynku biur wynikają też z ewolucji modelu pracy i prawnych regulacji. Unijna dyrektywa EPBD zakłada, że państwa członkowskie muszą poprawić efektywność energetyczną 16 proc. najniżej ocenianych budynków niemieszkalnych do 2030 r., a kolejnych 10 proc. do 2033 r., co oznacza, że w ciągu najbliższych lat renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.
– Zwiększa się polaryzacja rynku – nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty cieszą się dużym zainteresowaniem, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te poza centrum, mierzą się z rosnącą presją pustostanów i koniecznością zmian technicznych i funkcjonalnych – mówi Dominika Jędrak. – Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących nieruchomości. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce.
Czytaj więcej
Instytucje publiczne muszą planować przeprowadzki nawet z dwu-trzyletnim wyprzedzeniem – wynika z analiz firmy doradczej Newmark Polska.
Trzy scenariusze nowego życia budynku
Autorzy raportu podkreślają, że właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek drugiego życia budynku: modernizacji, konwersji lub wyburzenia i ponownej zabudowy. Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem jest modernizacja. Po renowacji obiekt może utrzymać funkcję biurową, a dzięki poprawie energetycznej i podniesieniu standardu technicznego, właściciel może zwiększyć czynsz nawet o 10–25 proc. Opłacalność modernizacji zależy jednak od lokalizacji obiektu i poziomu czynszów.
Właściciele biurowców decydują się także na konwersje, czyli zmiany funkcji biurowca na mieszkania, akademiki, hotele. Za ok. 55 proc. analizowanych przez Colliers transformacji odpowiadają inwestycje mieszkaniowe, akademiki to 13 proc., a hotele 9 proc.
Eksperci zwracają uwagę, że konwersje wymagają znacznie większych nakładów i dłuższego czasu, ale mogą generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10–16 proc. Najbardziej radykalnym rozwiązaniem jest wyburzenie starej zabudowy. Jest opłacalne głównie tam, gdzie można istotnie zwiększyć powierzchnię użytkową nowej nieruchomości.
To rozwiązanie, jak mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor w Colliers Define, wiąże się z największym ryzykiem i najdłuższym okresem bez przychodów. Jednocześnie daje inwestorom pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12–20 proc.
Czytaj więcej
Firmy, które szukają w stolicy biura premium, na przeprowadzkę mogą czekać nawet dwa – trzy lata. Trudno też o powierzchnię większą niż 1 tys. mkw....
Przykłady z polskiego rynku pokazują, że zarówno modernizacja, jak i zmiana funkcji mogą zwiększyć wartość rynkową nieruchomości. Gruntownie zmodernizowano np. warszawski biurowiec V Tower (dawniej Warta Tower).
Jak mówi Bartosz Jankowski, partner i dyrektor Colliers Define, modernizacja wymagała bardzo precyzyjnego podejścia do wymiany kluczowych systemów technicznych bez ingerencji w konstrukcję budynku. – Jej zachowanie, podobnie jak elewacji, pozwoliło dodatkowo zminimalizować wpływ prac na środowisko – w przypadku wyburzenia i budowy od zera do atmosfery trafiłoby ponad 27 tysięcy ton CO₂, czyli tyle, ile generuje kilka tysięcy samochodów osobowych rocznie – mówi dyrektor Jankowski.
Paweł Szafarczyk wskazuje z kolei warszawski biurowiec Prosta Office Center, w pełni wynajęty budynek z 2007 r. – Dookoła mamy nowe budynki przy Towarowej, przy Rondzie Daszyńskiego. A ten biurowiec z powodzeniem z nimi konkuruje, najemcy z niego nie uciekają – podkreśla ekspert. – Budynek przeszedł pełną modernizację systemu HVAC i BMS; zmodernizowano i przebudowano także lobby.
Konwersje? Paweł Szafarczyk podaje przykład akademików SHED Sky Living, które powstały w części warszawskiego kompleksu biurowego Lipowy Office Park. Dwa biurowce przekształcono w 582 pokoje dla 733 mieszkańców. Z krajobrazu Warszawy zniknie zaś m.in. ikoniczny biurowiec Intraco.
Dojrzewają także centra handlowe. Spośród niemal 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce aż 4,5 mln mkw. to obiekty mające ponad 20 lat. Także właściciele galerii decydują się na modernizacje, przebudowy, zmianę funkcji, a czasem – na wyburzenia.
Eksperci firmy Colliers podkreślają, że najbliższe lata będą okresem intensywnych zmian i redefinicji rynku nieruchomości. – Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje o transformacji, mogą nie tylko ochronić wartość nieruchomości, lecz także zbudować przewagę konkurencyjną – podsumowuje Bartosz Jankowski.
