Nawet 40 euro za metr biura z widokiem na niebo

Prestiżowe biura są drogie. Jak mówi Marcin Sabowicz, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Colliers, najwyższe czynsze odnotowano do tej pory w budynku Varso – najwyższym obiekcie w Unii Europejskiej.

– Najwyższe piętra były wynajmowane za ok. 35 euro za mkw. Budynek wyróżnia się bardzo wysoką jakością materiałów, ponadprzeciętną wysokością powierzchni biurowych i bezpośrednim połączeniem z Dworcem Centralnym – wylicza Marcin Sabowicz. – Cały kompleks Varso oferuje bogatą infrastrukturę: hotel, siłownię, liczne lokale gastronomiczne.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Na rynek biur zaczynają wracać wielkie transakcje. Tanio już było

Mniej metrów, ale z topowym adresem, to dziś nowy standard na rynku biur. Wracają jednak także duże transakcje najmu. Czasy tanich biur minęły bezp...

Pro

Wieże biurowe i kameralne obiekty

Ekspert firmy Colliers zauważa, że stawki w Warszawie wzrosły od początku roku. – Czynsze w centrum w wysokości 28–30 euro za mkw. nie są już niczym zaskakującym – mówi Marcin Sabowicz. – Wynika to przede wszystkim z ograniczonej podaży i braku nowych inwestycji na rynku. W tym roku nie zostanie oddany żaden budynek, a w przyszłym jedynie dwa – Skyliner II i Upper One, z czego jeden jest już w ponad połowie wynajęty (Skyliner II).

Sabowicz zauważa, że dwa powstające w rejonie Ronda Daszyńskiego biurowce, które mają być oddane w 2029 lub 2030 r., oferują czynsze od 30 do 40 euro za mkw. – Wynika to głównie z wysokich kosztów budowy i dużego popytu ze strony dużych najemców, zwłaszcza sektora finansowego, którzy właśnie w tym okresie będą poszukiwać powierzchni – wyjaśnia ekspert. 

Także Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE, zwraca uwagę na szeroko pojęte centrum Warszawy, gdzie są lokalizowane najdroższe biura. – To wieże biurowe i mniejsze, kameralne obiekty, często odrestaurowane kamienice – mówi. – Są też inne wyjątkowe i prestiżowe budynki, które nie należą do żadnej z wymienionych grup – jak Metropolitan czy Ethos – wskazuje.

Jak dodaje ekspertka CBRE, czynsze zależą od standardu i powierzchni biura, mikrolokalizacji, piętra i innych aspektów. – Stawki wywoławcze przekraczają już 30 euro za metr – potwierdza. 

Antoni Malec, dyrektor zarządzający w dziale biurowym w Coldwell Banker Commercial Poland, wskazuje, że w Warszawie czynsze ofertowe w budynkach prime wahają się od 27 do 35 euro za mkw., a w najbardziej prestiżowych lokalizacjach sięgają 40 euro. – W największych miastach regionalnych górna granica stawek jest wyraźnie niższa, to 18-19,5 euro za mkw. Obowiązują przede wszystkim w najlepszych nowych lub w najlepiej zlokalizowanych obiektach klasy A – podaje. – W praktyce różnica między Warszawą a regionami wynika nie tylko z poziomu popytu, ale też z koncentracji najbardziej prestiżowych siedzib, centralnych funkcji biznesowych i ograniczonej podaży nowoczesnej powierzchni w najlepszych lokalizacjach.

Ekspert Coldwell Banker Commercial Poland zaznacza, że mówiąc o rekordowych transakcjach najmu biur trzeba zachować dużą ostrożność. – Konkretne stawki transakcyjne, szczególnie za powierzchnie z najwyższej półki, są zazwyczaj poufne, znane tylko stronom umowy i doradcom zaangażowanym w dany proces – wyjaśnia. – Możemy mówić o segmencie rynku, który osiąga najwyższe stawki. W Polsce to przede wszystkim najlepsze budynki biurowe w centralnych lokalizacjach Warszawy, zwłaszcza w rejonie Ronda Daszyńskiego, Ronda ONZ i ścisłego centrum. To tam koncentrują się nieruchomości oferujące najwyższy standard techniczny, najlepszą dostępność komunikacyjną, certyfikacje środowiskowe, rozbudowaną infrastrukturę dla pracowników i najemców oraz elastyczne, nowoczesne powierzchnie wspierające pracę hybrydową.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Schrony i praca hybrydowa w urzędach

Instytucje publiczne muszą planować przeprowadzki nawet z dwu-trzyletnim wyprzedzeniem – wynika z analiz firmy doradczej Newmark Polska.

Antoni Malec zauważa też, że najdroższe i najnowocześniejsze budynki zaczynają oferować udogodnienia, które wcześniej nie były kojarzone z biurem. - To prywatne tarasy, ogrody, aplikacje użytkownika, przestrzenie eventowe – wylicza. – Oferują też biura coworkingowe, certyfikacje WELL/BREEAM/WiredScore/SmartScore, rozbudowane zaplecze rowerowe, funkcje mixed-use, dane o jakości powietrza czy systemy ograniczające zużycie wody i energii. 

Czynsz za biuro to nie wszystko

Czynsz bazowy to niejedyna opłata, jaką ponosi najemca. – O realnym koszcie biura decyduje całkowity koszt najmu, czyli m.in. czynsz, opłaty eksploatacyjne (od 18 do 45 zł za metr), koszty aranżacji, zachęty finansowe, długość umowy, indeksacja, efektywność powierzchni – wylicza Antoni Malec. - Zdarza się, że biuro o wyższym czynszu nominalnym może być bardziej racjonalne kosztowo, jeśli pozwala lepiej wykorzystać powierzchnię, ograniczyć koszty operacyjne lub spełnić wymagania ESG i HR. Z punktu widzenia najemców najważniejsze pytanie nie brzmi: które biuro jest najdroższe, ale które najlepiej uzasadnia swoją cenę w całkowitym koszcie użytkowania i w wartości, jaką daje organizacji.

Również Emilia Legierska, dyrektor w Walter Herz, podkreśla, że nominalna stawka czynszu nie odzwierciedla pełnego kosztu najmu biura. Ważna jest też wysokość opłat eksploatacyjnych, które obejmują m.in. koszty energii, utrzymania części wspólnych, ochrony, obsługi recepcji, serwisów technicznych, podatków, ubezpieczenia oraz zarządzania nieruchomością. – W praktyce oznacza to, że konkurencyjność ofert zależy od całkowitego kosztu użytkowania powierzchni biurowej w całym okresie obowiązywania umowy – akcentuje. – W najlepszych budynkach biurowych w Warszawie wysokie czynsze bazowe są naturalnie związane z lokalizacją, jakością, standardem. Najwyższe opłaty eksploatacyjne przekraczają 40 zł za metr. Dla najemców oznacza to konieczność kompleksowej analizy ofert. Różnice w kosztach eksploatacyjnych mogą w istotny sposób wpływać na całkowite obciążenie finansowe związane z najmem, szczególnie w przypadku większych powierzchni. Dlatego duży nacisk podczas negocjacji kładziemy na szczegółową analizę struktury opłat eksploatacyjnych.

Biura jeszcze zdrożeją

Zdaniem Marcina Sabowicza czynsze za biura w centrum Warszawy będą nadal rosły - z powodu ograniczonej podaży i dużego popytu. – Także na stołecznym Służewcu można się spodziewać wzrostów stawek, głównie w efekcie wyburzeń starszych budynków biurowych i ich przekształcania na funkcje mieszkaniowe – wyjaśnia ekspert Colliersa.

Jak dodaje, na rynkach regionalnych stosunkowo wysoki jest poziom biurowych pustostanów, dlatego czynsze najprawdopodobniej będą stabilne. 

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne Najemcy wyrywają sobie z rąk najlepsze lokale użytkowe

Po lokale komercyjne w warszawskim centrum biznesowym stoją w kolejkach restauratorzy, siłownie, operatorzy medyczni, salony piękności. O takie pow...

Pro

Także Katarzyna Gajewska spodziewa się, że „czynsze będą dalej na krzywej wzrostowej”. – Przyczyn jest wiele, jedną z niezaprzeczalnych jest bardzo mała dostępność biur w stolicy, szczególnie w centralnych lokalizacjach.  Analizując ok. 60 prestiżowych budynków, dostępnych jest jedynie ok. 50 tys. mkw., to ok. 4 proc. powierzchni, podczas gdy średnia dla Warszawy to ok. 9 proc. – mówi ekspertka CBRE. – Rosną też koszty, zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni.

Według Katarzyny Gajewskiej presja na stawki wywoławcze w prestiżowych lokalizacjach miast regionu jest równie duża. – Mimo że dostępność biur jest tam większa, to te prestiżowe mikrolokalizacje czy budynki są bardzo pożądane – zauważa.

Adres biura kusi talenty

Ekspertka CBRE nie ma wątpliwości, że dla większości firm adres biura ma kluczowe znaczenie. – Organizacje traktują biuro jako narzędzie zachęcające największe talenty. Służy ono także do pozycjonowania się na rynku – mówi dyrektor Gajewska. – Wśród branż, które najczęściej lokują się w prestiżowych lokalizacjach, w prestiżowych budynkach są kancelarie prawne, usługi dla biznesu i szeroko pojęte usługi finansowe. Centralne lokalizacje wybierają także niektóre duże firmy handlowe (np. Inditex, CCC, LPP).

Katarzyna Gajewska wskazuje na różne rodzaje budynków: wieże biurowe (np. Q22, Rondo I) i kameralne mniejsze obiekty, jak Poznańska 37 czy Liberty Corner.

– Kancelarie prawne będą patrzeć i na jedne, i na drugie nieruchomości – zauważa. – Dla wielu graczy wybór będzie bardziej jednoznaczny. Niektórzy, jak firmy farmaceutyczne czy produkcyjne, potrzebują dodatkowo np. dużej puli miejsc parkingowych, dlatego z ich perspektywy lepsze będą mniej prestiżowe lokalizacje, oddalone od centrum, gdzie przewidziano więcej miejsc parkingowych.