Z tego artykułu dowiesz się:
- Kiedy na nowych osiedlach pojawią się „schrony”
- Czym polskie wymogi dla budowli ochronnych różnią się od fińskich
- W jaki sposób nowe przepisy wpływają na koszty i plany inwestycyjne deweloperów
- Na czym polega i czy grozi nam zjawisko „safetywashingu”
Przepisy o miejscach doraźnego schronienia (tzw. MDS-y) obowiązują od stycznia. Deweloperzy muszą je uwzględniać w składanych od tej daty wnioskach o pozwolenia na budowę bloków z podziemnymi kondygnacjami. Choć potocznie mówi się o „ustawie schronowej” nakładającej te obowiązki, MDS-y to podstawowy poziom ochrony. Wyższy stopień bezpieczeństwa dają tzw. ukrycia i schrony.
Jeśli nie schrony, to może ukrycia
MDS-y na nowych osiedlach pojawią się jednak nieprędko. Konrad Płochocki, członek rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i dyrektor współzarządzający Alides w Polsce, zwraca uwagę, że ze względu na skomplikowane procedury i wymogi formalne przygotowanie działki do budowy zajmuje nawet kilka lat. – Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę w biznesplanach deweloperów przypada najwcześniej na trzeci rok od kupienia gruntu. Osiedla, które dziś powstają, zaczęto projektować dwa, cztery, a nawet pięć lat temu. Nie podlegają obowiązkowi planowania MDS-ów – podkreśla. – Inwestycje, które są dopiero planowane, w optymistycznym scenariuszu trafią do sprzedaży w 2028–2029 r., a będą ukończone w 2031 r. Szanse, że wydano już jakieś pozwolenia na budowę osiedli z MDS-ami są niewielkie, być może znajdą się w Polsce sporadyczne przypadki.
Czytaj więcej
Deweloperzy są zobowiązani do tworzenia w budynkach mieszkalnych miejsc doraźnego schronienia. Typowy schron to kolejny krok w myśleniu o bezpiecze...
Piotr Jarosz, prezes spółki projektowej Holdfort, podkreśla, że wymagane na osiedlach MDS-y chronią tylko przed zagruzowaniem i odłamkami z ostrzału z broni małokalibrowej. Wzmocnione stropy mają wytrzymać obciążenia spowodowane zawaleniem się budynku.
A wymogi dotyczące wyższej klasy obiektów ochronnych w Polsce są nieporównywalnie bardziej restrykcyjne niż w Finlandii czy w Szwajcarii. – Nasze standardy to taki zbiór wszystkich możliwych maksymalnych wymagań z całego świata – ocenia. W Polsce są trzy kategorie schronów: S-1, S-2, S-3 (pisownia z myślnikiem – red.). – I już ten podstawowy musi spełnić więcej wymogów pod względem ochrony przeciwpożarowej, ilości powietrza na metr sześcienny, pomieszczeń socjalnych niż „maksymalny” schron szwajcarski czy fiński – relacjonuje prezes spółki Holdfort. – Fiński schron S1 to typowy schron pod blokiem mieszkalnym, który ma wzmocnione ściany, stropy, drzwi przeciwwybuchowe, odpowiednie zawory wentylacji, filtrowentylację, dodatkowe wyjście ewakuacyjne. Ma zapewnić ludziom przetrwanie w sytuacji kryzysowej. Polski schron S-1 to schron z czasów zimnej wojny, na wypadek ataku bronią atomową, który mógłby ukryć nawet kilka tysięcy osób. Nasze wymogi nakładają odporność konstrukcji i wszystkiego, co jest w nią wbudowane, aż na cztery godziny intensywnego pożaru, podczas gdy w Finlandii są to dwie godziny. U nas potrzeba 20 metrów sześciennych powietrza na godzinę na osobę, w fińskim wystarczy siedem, a przecież oddychamy tak samo. Polski schron S-1 zakłada od razu olbrzymią redukcję promieniowania gamma, które powstaje po wybuchu jądrowym. Fińskie przepisy w ogóle o tym nie mówią.
Prezes zwraca uwagę, że w polskim schronie musimy zapewnić magazyn żywności, a przecież nie jest to miejsce, do którego się schodzi na dwa tygodnie. – Jeśli w schronie ma być ponad 300 osób, to trzeba też zapewnić punkt podgrzewania posiłków, zmywak, jadalnię, mokre toalety, z wodą, spłuczką. To prawie hotel butikowy. W fińskim schronie tego nie ma. Po przekroczeniu pewnej liczby osób trzeba zapewnić jeden pokój opieki medycznej – wskazuje. – W polskim schronie na ponad 300 osób te dodatkowe pomieszczenia zajmą 30-40 proc. powierzchni. Wszystko w superdrogiej, kosztownej obudowie schronu, który ma redukować promieniowanie po wybuchu jądrowym.
Czytaj więcej
Pierwsi deweloperzy zapowiadają budowę infrastruktury schronowej. Na „bunkry” na osiedlach w większej skali trzeba jednak poczekać. Mieszkania mogą...
Trudno sobie wyobrazić, by deweloperzy budowali takie idealne schrony. – A lepiej zbudować tysiąc dobrych schronów niż ani jednego idealnego – mówi prezes Jarosz. – Proponuję, by zamiast schronów S-1 budować ukrycia U-3, ale wyposażać je jak fińskie schrony S1. Czyli dajemy ludziom pełną ochronę jak w prawdziwym schronie, tylko że za rozsądne pieniądze. Wszystko zgodnie z prawem, po prostu budujemy ukrycie o wyższym standardzie. Deweloper może to zrobić dobrowolnie. W porównaniu z MDS-em dojdą tylko koszty wyposażenia schronu, drzwi przeciwwybuchowe, zawory na wentylacji, filtry. W Finlandii to ok. 25 tys. euro w schronie na 100 osób, czyli ok. 1 tys. zł na osobę. To nie jest jakiś potężny koszt, a deweloper może się starać o dotację. Taka infrastruktura mogłaby powstawać także na zwykłych osiedlach, a nie tylko w droższych apartamentowcach.
Budowa schronów czy ukryć powinna zostać objęta systemowym mechanizmem zachęt dla inwestorów
Pierwsze inwestycje z infrastrukturą schronową są przygotowywane. – Spodziewamy się ich oddania w ciągu najbliższych dwóch lat. To jednak awangarda rynku i nią pozostanie, jeżeli budowa schronów czy ukryć nie zostanie objęta systemowym mechanizmem zachęt dla inwestorów – mówi Mateusz Bonca, prezes spółki doradczej JLL w Polsce. – O ile koszty MDS to 1–3 proc. całości inwestycji, o tyle w pełni funkcjonalne schrony to już kwestia kilkunastu i więcej procent. Im wyższa klasa ochrony, tym większe koszty. Nabywcy mieszkań nie są skłonni za nie dopłacać, a decyzji o zakupie nie podejmują na razie na podstawie parametrów obronnych. Dlatego inwestorzy w naturalny sposób kierują się ku minimalnemu dopuszczalnemu standardowi, który spełnia oczekiwania rynku – mówi Mateusz Bonca.
Prezes JLL zwraca też uwagę, że nowa formuła wydatków na bezpieczeństwo zakłada przeznaczanie 1,5 proc. PKB rocznie na odporność cywilną. – Według szacunków JLL nawet 18–27 mld zł z tej puli mogłoby trafiać każdego roku na inwestycje w nieruchomości. Gdyby część z tych środków została przeznaczona na infrastrukturę schronową na osiedlach, które i tak powstają, zyskalibyśmy optymalny mechanizm: kapitał prywatny współfinansowałby odporność kraju, a środki publiczne działałyby jak dźwignia, uruchamiając zdolność ochronną, której rynek sam by nie wytworzył – tłumaczy. – Kluczowe jest przy tym, aby pieniądze publiczne były wydatkowane na zasadzie tzw. „dodatkowości”: uzupełniały, a nie zastępowały nakłady prywatnych inwestorów – podkreśla.
Czytaj więcej
Klienci mogą przebierać wśród mieszkań na ukończonych osiedlach. Ich oferta jest rekordowa, a ceny bywają niższe niż budowanych lokali.
Także Konrad Płochocki zauważa, że ludzie oczekują od instytucji publicznych, by schrony były gdzieś w okolicy, ale nie chcą ponosić kosztów utrzymywania drogiej i skomplikowanej infrastruktury. - Wyobrażam sobie, że schrony mogą powstawać w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych albo „lex deweloper”, np. w centrach miast, gdzie jest wielkopłytowa zabudowa, nie ma instytucji publicznych, nie ma garaży podziemnych, więc miasto nie może zapewnić schronienia – mówi. - Wtedy od dewelopera starającego się o zgodę na budowę w takiej gęstej zabudowie miasto może wymagać budowy schronu jako inwestycji celu publicznego.
Chłonność działki i wyjścia ewakuacyjne
Słychać też głosy, że wielu działek, które deweloperzy kupili przed wejściem w życie ustawy schronowej, nie będzie można zabudować tak, jak pierwotnie planowano. Część inwestorów obawia się, że chłonność terenów może się zmniejszyć ze względu na zapasowe wyjścia ewakuacyjne, które w przypadku zawalenia się budynku mają być wyprowadzone poza tzw. obszar zagruzowania.
Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) zapewnia, że obowiązek projektowania MDS-ów nie ograniczy chłonności działek. – Tzw. rozporządzenie MDS zawiera informację, że w przypadku braku możliwości zlokalizowania wyjścia zapasowego poza strefą prognozowanego zagruzowania, szczególnie gdy odległości między budynkami są mniejsze od odległości określających tę strefę, pojemność MDS ogranicza się do 300 osób – wskazuje prawniczka. Jak wyjaśnia, strefa prognozowanego zagruzowania to jedna trzecia wysokości budynku odłożona od jego zewnętrznej ściany. – Strefa ta może wypełniać całą działkę budowlaną, szczególnie w ściśle zabudowanych centrach miast czy tam, gdzie mamy historyczną pierzejową zabudowę – przyznaje Zofia Derdziuk-Markiewicz. – W sytuacjach, gdy obiektywnie nie ma możliwości zlokalizowania wyjścia zapasowego na bazie podstawy planistycznej i rozporządzenia WT (warunki techniczne), rozporządzenie MDS daje możliwość ograniczenia pojemności potencjalnego miejsca doraźnego schronienia. W takim przypadku rośnie wskaźnik powierzchni na każdą osobę. Brak wyjść zapasowych nie oznacza więc ograniczenia chłonności działek, a skutkuje możliwością zaprojektowania mniej pojemnego potencjalnego MDS. Potencjalnego – gdyż zgodnie z ustawą dopiero w sytuacji wojny lub zagrożenia organy ochrony ludności będą decydować, czy w danej lokalizacji nakażą organizację MDS – podkreśla.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Mateusz Bonca dopowiada, że przewidziany w tzw. ustawie schronowej wymóg planowania miejsc doraźnego schronienia „zatrzymuje się” na poziomie kondygnacji podziemnych. – Po nowelizacji obowiązującej od 29 maja ustawa wskazuje, w jaki sposób wyliczać pojemność miejsc doraźnego schronienia. Określa także górny limit, zgodnie z którym MDS-y nie powinny zajmować więcej niż 75 proc. powierzchni kondygnacji podziemnych w budynkach mieszkalnych – mówi prezes Bonca. – W przypadku typowych inwestycji obowiązujące regulacje są więc neutralne, jeśli chodzi o wpływ na chłonność działek oraz liczbę mieszkań, które w związku z tym będą mogły powstać na nowych osiedlach – podkreśla.
Jak dodaje, w pierwotnym brzmieniu ustawa schronowa nie rozstrzygała tych kwestii, co budziło wątpliwości inwestorów. Część wstrzymywała się ze składaniem wniosków o pozwolenie na budowę. – Teraz mamy jasność: wielkość projektowanej kondygnacji podziemnej wyznacza pojemność MDS-u, a nie odwrotnie. Miejsce doraźnego schronienia jest pochodną zaprojektowanej powierzchni i nie wymusza powiększania garażu – akcentuje prezes JLL.
„Troska o bezpieczeństwo”
Piotr Jarosz zauważa, że zaczynają się pojawiać firmy, „instytuty”, które oferują deweloperom „certyfikaty bezpieczeństwa”. – Takie dokumenty nie są prawnie wymagane, ale będzie się można pochwalić i zareklamować, że w budynku – mieszkalnym, biurowym – jest „bezpieczne schronienie”. Obawiam się, że możemy tu mieć do czynienia z safetywashingiem, bratem bliźniakiem greenwashingu. W tym przypadku zamiast troski o planetę sprzedaje się troskę o „bezpieczeństwo” – mówi prezes. – Tymczasem jeśli deweloper – nieważne czy mieszkaniowy czy biurowy – chce dla swojego obiektu uzyskać status obiektu zbiorowej ochrony, to wystarczy, że za pośrednictwem wójta, burmistrza czy prezydenta zgłosi go do centralnej ewidencji. Po weryfikacji przez straż pożarną i nadzór budowlany taki obiekt trafia do rejestru. To najprostsza ścieżka, deweloper nie ponosi tu żadnych kosztów „certyfikacji” takiej nieruchomości. Najemca biura czy kupujący mieszkanie ma zaś pewność, że w budynku jest obiekt, w którym można się schronić. Oczywiście, jeśli w umowie sprzedaży deweloper wpisze, że w sytuacji zagrożenia zapewni mieszkańcom bezpieczne miejsce, ileś metrów na osobę, to taki certyfikat może się obronić. To musi być jednak twardy wymóg do wyegzekwowania. Nie może to być piwnica ze wzmocnionym stropem, którą reklamuje się jako „schron”.
Banki ziemi deweloperów
Archicom pod koniec I kwartału miał bank ziemi o potencjale ok. 11,6 tys. mieszkań. – Przygotowując nowe inwestycje, uwzględniamy przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia – mówi Magdalena Wrona z Archicomu. – Z naszej perspektywy wymóg ich realizacji nie wpływa istotnie na chłonność działek ani liczbę mieszkań możliwych do wybudowania. To rozwiązania, które zwiększają koszty inwestycji i wymagają uwzględnienia na etapie projektowania, jednak nie przekładają się w znaczącym stopniu na powierzchnię użytkową mieszkań.
Archicom nie wyklucza budowy ukryć. – Rozważamy je tam, gdzie jest to uzasadnione pod względem technicznym i ekonomicznym – mówi Magdalena Wrona.
Czytaj więcej:
Działki pod osiedla w ciągu roku zdrożały o ok. 5 proc., a będą jeszcze droższe. Udział gruntów w cenie mieszkania w największych aglomeracjach to...
Pro
Grupa Dom Development ma bank ziemi, na której można wybudować ok. 20 tys. mieszkań. – Umożliwia nam to sprzedaż na obecnym poziomie przez ponad cztery lata – mówi Justyna Wilk, dyrektor generalna Dom Development. Także ona zapewnia, że konieczność planowania MDS-ów nie wpłynie znacząco na chłonność działek. – Rozporządzenie dotyczące wymagań w tym zakresie dopuszcza alternatywne rozwiązania w przypadku braku możliwości wyprowadzenia tzw. wyjścia zapasowego ograniczającego chłonność terenów – mówi. – Nasze inwestycje będą realizowane wedle wymagań MSWiA. Innych nie rozważamy.
