Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej, czyli tzw. ustawa schronowa, obowiązuje od 1 stycznia 2025 r., a przepisy o miejscach doraźnego schronienia (tzw. MDS-y – to nie są schrony) – od stycznia br. Deweloperzy, którzy wnioskują o pozwolenia na budowę osiedli, w projektach muszą uwzględniać MDS-y, które będzie można urządzać w odpowiednio zaprojektowanych podziemnych kondygnacjach budynków wielorodzinnych i w garażach.
Czytaj więcej:
Od 2 do 5 proc. mogą wzrosnąć ceny mieszkań w blokach z miejscami doraźnego schronienia. Branża walczy o doprecyzowanie przepisów, obawiając się bl...
Pro
Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD), przypomina że przepisy wykonawcze i wymagania dotyczące dokumentacji projektowej zostały doprecyzowane w ostatnich miesiącach. – Przepisy obowiązują od niedawna. Pierwsze inwestycje realizowane według nowych zasad są dopiero na etapie uzyskiwania pozwoleń na budowę. Na efekty regulacji trzeba jeszcze poczekać – mówi. – W kolejnych latach będzie przybywać budynków wyposażonych w podziemne przestrzenie przygotowane do funkcji MDS, zgodnie z wymogami ustawy. Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego trwa ok. dwóch lat.
Wyższy poziom bezpieczeństwa na osiedlu
Na razie oferty mieszkań ze „schronami” praktycznie nie ma. – Znam tylko jedną inwestycję, to Chłodna 35 w Warszawie firmy Monting Development – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W materiałach sprzedażowych deweloper zapewnia, że mieszkańcy mogą liczyć na dodatkową infrastrukturę ochronną, której główną część stanowi schron. To prawdopodobnie pierwszy tak szeroko komunikowany prywatny schron w polskiej inwestycji mieszkaniowej.
Chłodna 35 to apartamentowiec z 54 luksusowymi mieszkaniami. – Pod budynkiem, w części kondygnacji minus jeden i minus dwa, zaplanowaliśmy dwukondygnacyjny schron, zaprojektowany jako jedna z najbardziej zaawansowanych warstw infrastruktury bezpieczeństwa inwestycji – mówi Jarosław Fiutowski, dyrektor operacyjny w Monting Development. – Rozwiązania konsultowaliśmy z Zakładem Budownictwa Specjalnego Wydziału Inżynierii Lądowej i Geodezji Wojskowej Akademii Technicznej. Schron ma mieć własne zaplecze techniczne i socjalne, systemy wentylacji i filtrowentylacji, zasilanie awaryjne, kontrolę dostępu, łączność, aparaturę do monitorowania warunków wewnętrznych. Takie rozwiązanie wymaga projektowania od początku pod tę funkcję takich elementów jak konstrukcje, instalacje, organizacji przestrzeni.
Dyrektor podkreśla, że w takim ujęciu bezpieczeństwo przestaje być hasłem z folderu, a staje się konkretną, kosztowną i technicznie wymagającą częścią budynku.
Ceny mieszkań w Chłodnej 35? Np. niespełna 85-metrowy apartament wyceniono na ponad 5,3 mln zł (63,2 tys. zł/mkw.), 133,5-metrowe mieszkanie kosztowało ponad 10,7 mln zł (80,4 tys. zł/mkw.).
Budowę infrastruktury ochronnej zapowiada YIT Polska. Jak mówił prezes firmy Leszek Stankiewicz w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej”, spółka chce m.in. zmodernizować zdegradowany schron, będący we władaniu samorządu, i nadać mu nową funkcję. Ma to być obiekt podwójnego zastosowania. Chodzi o miejsce, które w czasie pokoju może służyć mieszkańcom jako przestrzeń sportowa, rekreacyjna, edukacyjna albo społeczna, a w razie potrzeby może zostać przekształcone w pełnoprawny obiekt ochronny. Deweloper rozmawia z kilkoma samorządami i prowadzi audyty. Rozważa też, by w budynkach mieszkalnych zamiast wymaganych ustawą MSD-ów budować schrony zapewniające wyższy poziom ochrony.
Czytaj więcej
Deweloperzy są zobowiązani do tworzenia w budynkach mieszkalnych miejsc doraźnego schronienia. Typowy schron to kolejny krok w myśleniu o bezpiecze...
Powierzchnie, które mogą służyć jako MDS-y w nowo projektowanych osiedlach uwzględnia Develia. Rozwiązania obejmują m.in. zapasowe wyjścia z garażu, pomieszczenie na sanitariat, wzmocnione stropy. – Na razie pytania o kwestie związane ze schronami pojawiają się sporadycznie – mówi Krzysztof Sadowski, dyrektor zarządzający w Develii. – Z naszych obserwacji wynika, że sytuacja geopolityczna ma ograniczony wpływ na decyzje klientów.
Marek Wielgo komentuje, że schrony pojawiły się już w myśleniu deweloperów, ale jeszcze nie trafiły do oferty. – Pod tym względem Monting Development wyraźnie wyszedł przed szereg – mówi. – W najbliższych latach przybędzie inwestycji, które formalnie będą mogły pełnić funkcję miejsc schronienia, choć nie należy tego utożsamiać z szybkim upowszechnieniem prawdziwych schronów w budynkach mieszkalnych – zaznacza.
Mieszkania mogą zdrożeć
Mieszkania z infrastrukturą schronową będą pewnie droższe. Krzysztof Sadowski szacuje, że koszt inwestycji w zależności od projektu i rozwiązań może wzrosnąć o 30–250 zł za mkw., co może przełożyć się na ceny mieszkań.
Także Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży w spółce Ronson Development, zakłada, że mieszkania w budynkach z infrastrukturą schronową będą droższe. – Wynika to z dodatkowych kosztów związanych z projektowaniem i wykonaniem takiej infrastruktury – mówi. Ronson nie ma jeszcze osiedli ze „schronami”, podobnie jak Victoria Dom. Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom, ocenia, że pierwsze inwestycje uwzględniające takie obiekty będą trafiać do oferty w perspektywie najbliższego roku – półtora roku.
Jego zdaniem metr mieszkania może być droższy o kilkaset złotych. – Ostateczny wpływ na ceny lokali będzie zależał od skali inwestycji i rozwiązań projektowych.
Wątpliwości, że infrastruktura schronowa przełoży się na wzrost kosztów inwestycji deweloperskich nie ma Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu realizacji inwestycji w Lokum Developer. Wpłyną na to m.in. wymogi techniczne – m.in. wzmocnione konstrukcje, wydajniejsze systemy wentylacji, zabezpieczenie instalacji. – Dostosowanie kondygnacji podziemnych do nowej funkcji może się też wiązać z ograniczeniem liczby miejsc postojowych lub wydzieleniem dodatkowych przestrzeni – zauważa dyrektor Jędrzejczak. Osiedla Lokum Developer nie są jeszcze objęte obowiązkiem tworzenia MDS-ów, podobnie jak inwestycje J.W. Construction Holding. – Osiedla, które mamy w ofercie, jak i te, które nie trafiły jeszcze do sprzedaży, np. w Jachrance, mają pozwolenia na budowę sprzed wejścia w życie nowelizacji ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej – mówi Łukasz Wróblewski z biura prasowego firmy.
Schron ma budować prestiż
Jak mówi Marek Wielgo, w inwestycjach z segmentu popularnego będą dominować rozwiązania minimalne, wynikające z obowiązku prawnego. – Schrony pozostaną raczej domeną projektów z wyższej półki, gdzie mogą być elementem podnoszącym prestiż i poczucie bezpieczeństwa – podkreśla. – Wzrost kosztów jest w zasadzie nieunikniony. Branża zakłada, że podstawowe dostosowanie garaży podziemnych do wymogów MDS może podnieść koszt budowy o kilka procent. Budowa pełnoprawnych schronów oznacza nakłady większe nawet o kilkanaście procent.
Czytaj więcej
Instytucje publiczne muszą planować przeprowadzki nawet z dwu-trzyletnim wyprzedzeniem – wynika z analiz firmy doradczej Newmark Polska.
Wielgo nie ma wątpliwości, że w segmencie premium wyższy standard bezpieczeństwa może być wartością, za którą klienci są skłonni zapłacić więcej. – W segmencie popularnym zostanie odebrany przede wszystkim jako czynnik podnoszący ceny, a więc utrudniający dostęp do własnego mieszkania – uważa. – Na razie kupujący nadal kierują się przede wszystkim ceną, lokalizacją, metrażem i kosztami utrzymania nieruchomości. Jeżeli rozwiązania ochronne staną się standardem nowych inwestycji, ich znaczenie może stopniowo rosnąć.
Zofia Derdziuk-Markiewicz zaznacza, że na razie brakuje danych pozwalających ocenić rzeczywiste koszty nowych rozwiązań. – Dopiero gdy pierwsze obiekty uzyskają pozwolenia, trafią do sprzedaży, a więc będą objęte obowiązkiem raportowania cen, będzie można ocenić, czy i w jakim stopniu przygotowanie budynku do organizacji MDS przełożyło się na koszty inwestycji i ceny mieszkań. Na obecnym etapie szacunki miałyby charakter spekulacyjny – uważa.
