Doroczna indeksacja czynszu za wynajem powierzchni komercyjnej mająca chronić właścicieli budynków przed inflacją to umowny standard. Eksperci JLL zwracają uwagę, że nieprecyzyjne zapisy mogą słono kosztować najemców.
– Z naszych audytów wynika, że nieprawidłowości w naliczaniu indeksacji pojawiają się w około jednej trzeciej umów i przez lata potrafią być nieujawnione. W typowym przypadku, łączna nadpłata dla biura o powierzchni 2-3 tys. mkw. wynosi średnio 30-100 tys. euro w perspektywie 5-7 lat. To skala, która jest już istotna z punktu widzenia dyrektorów finansowych czy prezesów firm, którzy na polskim rynku często nie są jeszcze świadomi, jak wymierne korzyści może przynieść przeprowadzenie audytu umowy najmu – komentuje Kinga Piotrowicz, członkini zarządu JLL w Polsce.
Czytaj więcej
Spadek aktywności deweloperów biurowych z ostatnich lat coraz mocniej daje się we znaki. Najemcy i banki dostosowują strategie.
Brak precyzji i automatyzm
W umowach najczęściej stosowanym punktem odniesienia jest HICP – publikowany przez Eurostat wskaźnik cen konsumpcyjnych. Szkopuł w tym, że wariantów tego wskaźnika jest kilka i każdy ma inny punkt odniesienia (od miesiąca poprzedniego, przez analogiczny miesiąc r/r, po ruchomą średnią z ostatnich 12 miesięcy).
– W spokojnych okresach te różnice bywają mniej istotne. W czasie gwałtownych zmian gospodarczych, poszczególne klauzule zaczynają jednak pracować zupełnie inaczej. Jeżeli strony umowy najmu odniosły się nieprecyzyjnie do „wskaźnika HICP”, stworzyły przestrzeń do szerokiej i wymiernej finansowo interpretacji – mówi Jacek Rek, dyrektor w dziale audytu umów najmu w JLL.
Niejasności w klauzulach indeksacyjnych rozstrzyga się w praktyce przeważnie na korzyść wyższego odczytu wskaźnika. Ponieważ to najemca płaci czynsz, po jego stronie powstaje dodatkowe, błędnie naliczone obciążenie finansowe. Skala problemu jest istotna – przy biurze o powierzchni 2-3 tys. mkw. i miesięcznym czynszu na poziomie 25 euro za metr kwadratowy, wybór między zastosowaniem odpowiedniego wskaźnika może przełożyć się na około 10-12 tys. euro różnicy rocznie, a najemcy często orientują się o tym, że czynsz był naliczany na wyższym niż uzgodniony poziomie właśnie dopiero po kilku latach trwania najmu – dodaje.
Eksperci JLL podkreślają, że często podczas negocjacji firmy koncentrują się głównie na stawce wyjściowej, długości umowy i pakiecie zachęt – a znacznie rzadziej tak skrupulatnie analizują mechanizm indeksacji. Później działy umowy niejako automatycznie zatwierdzają stawkę aktualizowaną przez właścicieli budynków.
Czytaj więcej
Transakcje najmu 282,8 tys. metrów biur, spadek współczynnika pustostanów do 8,5 proc. i zaledwie 2,3 tys. mkw. nowej oddanej powierzchni – tak ryn...
Inflacja tak, deflacja nie
Eksperci zwracają uwagę, że klauzule indeksacyjne bywają tak konstruowane, by działać w jedną stronę: korygować czynsz w górę, kiedy wskaźnik rośnie. Nie jest jednoznacznie rozstrzygnięte, czy przy ujemnych odczytach wskaźnika (deflacji) czynsz powinien zostać obniżony.
– W takim przypadku pole do sporu jest oczywiste. Wynajmujący zwykle będzie twierdził, że indeksacja działa tylko w górę. Najemca zaś może uważać, że skoro mechanizm odwołuje się do zmiany wskaźnika, to powinien być korygowany również w przeciwnym kierunku – mówi Rek.
