Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedają deweloperzy w największych miastach
- Jak duża jest oferta nowych mieszkań
- Które z największych polskich miast odnotowały gwałtowny wzrost sprzedaży, a gdzie popyt wciąż jest słabszy
- Czy ceny nowych mieszkań wzrosną
Jak wynika z barometru cen mieszkań przygotowanego przez portal Tabelaofert, największe zmiany widać w Poznaniu. W lipcu klienci kupili tam ponad dwa razy więcej lokali niż w czerwcu. – Skala odbicia jest imponująca, ale trzeba pamiętać, że czerwiec na poznańskim rynku był wyjątkowo słaby – zaznaczają analitycy. – Sprzedaż spadła wtedy o ponad 40 proc. Lipcowy wynik oznacza przede wszystkim powrót klientów po bardzo słabym początku wakacji.
Mocne odbicie odnotowano także w Trójmieście i Katowicach, gdzie sprzedaż nowych mieszkań w ujęciu miesięcznym wzrosła o niemal 50 proc. Słabiej wypadły Warszawa i Kraków. W stolicy liczba kupionych mieszkań nieznacznie spadła, w Krakowie spadek wyniósł kilkanaście procent.
Czytaj więcej
Deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży. Czasy, kiedy sprzedawało się wszystko, co miało d...
– Rosnąca sprzedaż nowych mieszkań może mieć związek nie tylko z warunkami finansowania, lecz również z coraz silniejszą obawą klientów przed wzrostem cen. Mimo zapewnień polityków, że rynek został uporządkowany, a oferta lokali jest dziś bardzo szeroka, nabywcy wciąż patrzą w przyszłość z niepewnością – komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert. – Z badania IBRIS przeprowadzonego dla naszego portalu wynika, że w czerwcu 48 proc. ankietowanych spodziewało się wzrostu cen mieszkań, podczas gdy w lutym 38 proc. Jeśli klient nie widzi jednocześnie wyraźnej poprawy warunków kredytowych i obawia się, że za kilka miesięcy ceny będą wyższe, odkładanie zakupu przestaje być oczywistą strategią. Moim zdaniem obawy kupujących są jednak wyolbrzymione.
Szybkie przeprowadzki „na własne”
Robert Chojnacki przypomina, że przez kilka miesięcy część klientów odkładała zakupy mieszkań, licząc na kolejne obniżki stóp procentowych i tańsze kredyty. – Ostatnie dane pokazują, że warunki finansowania nie poprawiają się już tak jednoznacznie. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wzrosło z 5,9 proc. w marcu do 6,1 proc. w lipcu. To niewielka zmiana, ale dla kupujących jest ważnym sygnałem – zauważa. – Klient patrzy nie tylko na cenę mieszkania, lecz również na ofertę banku. Dalsze czekanie nie musi oznaczać lepszych warunków zakupu. W ofercie jest dużo gotowych mieszkań, więc można się szybko przeprowadzić i mieszkać „na swoim”, nie płacąc dłużej za wynajem.
Czytaj więcej
Klienci mogą przebierać wśród mieszkań na ukończonych osiedlach. Ich oferta jest rekordowa, a ceny bywają niższe niż budowanych lokali.
Pod koniec lipca na siedmiu największych rynkach było do kupienia 70 tys. nowych mieszkań. Coraz większą część oferty stanowią lokale gotowe do odbioru – to już 25,6 proc. Najwyższy udział gotowych lokali odnotowano w Łodzi, gdzie zbliża się on do 40 proc., w Katowicach gotowe jest co trzecie oferowane mieszkanie. Najmniejszy udział takich lokali jest w Trójmieście – ok. 15 proc. oferty.
– Duża podaż nadal daje kupującym przewagę. Szczególnie istotny jest rosnący udział mieszkań gotowych do odbioru, bo im dłużej pozostają w ofercie, tym większa presja na ich sprzedaż i tym większe szanse dla klienta na negocjowanie warunków i wybór mieszkania najlepiej dopasowanego do potrzeb – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet Partners, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.
W lipcu do sprzedaży trafiło niemal 4,6 tys. nowych lokali. Najwięcej – prawie 1,5 tys. w Warszawie, w Trójmieście niemal 1,2 tys.
– Nowa podaż była jednak nadal większa niż sprzedaż. Różnica pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzonych do oferty a liczbą kupionych lokali to niespełna 200. Dla porównania, w kwietniu nowa podaż przewyższała sprzedaż o ponad 1,3 tys. mieszkań – wskazują analitycy.
Ceny nowych mieszkań są stabilne
Dzięki dużej podaży ceny mieszkań, mimo dobrej sprzedaży, są stabilne. Średnia cena mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach w lipcu to 16 117 zł za mkw., zaledwie o 0,2 proc. więcej niż w czerwcu. Od początku roku wzrost wyniósł 2,3 proc., co potwierdza, że mimo poprawy koniunktury rynek jest nadal w fazie stabilizacji.
W lipcu w żadnym z analizowanych miast nie odnotowano znaczących zmian średnich cen mieszkań. Największy wzrost – o 1,1 proc. – nastąpił w Katowicach. Jak tłumaczą analitycy portalu Tabelaofert.pl, nie był to jednak efekt szerokich podwyżek, lecz przede wszystkim zmian w strukturze oferty – szybciej sprzedawały się tańsze mieszkania, przez co w ofercie zwiększył się udział droższych. Na pozostałych rynkach miesięczne zmiany średnich cen nowych mieszkań wahały się od minus 1 proc. do plus 1 proc.
Znacznie większe różnice widać w porównaniu z końcem 2025 r. Od grudnia średnia cena nowych mieszkań najmocniej wzrosła we Wrocławiu – o 4,8 proc. W Warszawie wzrost wyniósł 3,3 proc. Z kolei w Łodzi średnia cena lokali deweloperskich była o 2 proc. niższa niż pod koniec ubiegłego roku.
– Dzisiejszy rynek pokazuje, jak łatwo średnia cena może wprowadzać w błąd. Jeżeli szybciej sprzedają się tańsze lokale, średnia cena mieszkań pozostających w ofercie rośnie, nawet bez zmian w cennikach. Segment popularny pozwala więc znacznie lepiej ocenić, czy na rynku rzeczywiście pojawia się presja cenowa – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
W segmencie popularnym zmiany cen były jeszcze mniejsze niż na całym rynku. W większości analizowanych miast miesięczne wahania nie przekraczały 0,5 proc. Wyjątkiem była Łódź, gdzie średnia cena mieszkań z segmentu popularnego spadła o ok. 1 proc. Katowice ponownie wyróżniały się wzrostem, ale również tam był on w dużej mierze efektem zmian w strukturze oferty, a nie szerokich podwyżek cenników.
– Lipiec był dobrym sprzedażowo miesiącem, ale nie zmienia to faktu, że rynek nadal działa przy bardzo wysokiej podaży i dużej konkurencji o klienta. To właśnie dlatego nie spodziewam się, żeby jeden mocny miesiąc uruchomił falę podwyżek cen – podsumowuje Robert Chojnacki. – Nasz indeks nastrojów deweloperów pokazuje, że branża odzyskuje wiarę w sprzedaż, ale wciąż jest ostrożna, jeśli chodzi o ceny. To racjonalne podejście. Przy tak dużej ofercie próba szybkiego podnoszenia cen mogłaby bardzo łatwo osłabić sprzedaż. Obecne ceny wydają się być akceptowalne dla kupujących. Dla deweloperów najważniejsze będzie utrzymanie tempa sprzedaży, nie maksymalizowanie cen za wszelką cenę, zwłaszcza że sytuacja na rynkach regionalnych nie jest tak dobra jak np. w Warszawie.
