Przy analizie cen nowych mieszkań szczególną uwagę przyciąga Trójmiasto. Z analiz portalu Tabelaofert wynika, że od II kwartału 2023 r. do II kwartału 2026 r. średnia cena lokali oferowanych przez deweloperów na tym rynku wzrosła aż o 34,2 proc., z ok. 13,7 tys. do 18,3 tys. zł za mkw.
Jakie mieszkania w trójmiejskim koszyku
Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert, mówi, że na pierwszy rzut oka może to wyglądać jak efekt wyjątkowo agresywnej polityki cenowej. – Dane pokazują jednak, że znaczną rolę odegrała także zmiana struktury oferty – zarówno pod względem standardu samych osiedli, jak również ich lokalizacji w obrębie Trójmiasta – tłumaczy.
W II kwartale 2023 r. mieszkania z segmentu popularnego stanowiły niemal 60 proc. trójmiejskiej oferty, lokale z wyższego segmentu i apartamenty – ok. 40 proc. – Trzy lata później proporcje się odwróciły: udział mieszkań o wyższym standardzie wzrósł do niemal 52 proc., a mieszkań popularnych spadł do 48 proc. – podaje Ewa Palus. – Oznacza to, że obecna średnia jest liczona na podstawie zupełnie innego koszyka mieszkań.
Czytaj więcej:
Rosnąca sprzedaż mieszkań na razie nie ciągnie gwałtownie cen w górę. Wciąż można liczyć na rabaty, ale czas głębokich przecen minął. Najbardziej a...
Pro
Zmieniła się także struktura geograficzna oferty. Tabelaofert podaje, że w II kwartale 2023 r. mieszkania budowane w centralnych częściach Gdańska i Gdyni, a więc w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, stanowiły niespełna 18 proc. oferty Trójmiasta. W II kwartale br. ich udział sięgał już prawie 30 proc. – To atrakcyjne, ale jednocześnie drogie lokalizacje, przede wszystkim ze względu na wysokie ceny gruntów i ograniczoną dostępność działek – mówi Ewa Palus. – Wzrost średniej ceny w Trójmieście o ok. 35 proc. w ciągu trzech lat to nie tylko zmiana samych cenników. Trójmiejska oferta stała się po prostu bardziej premium, mocniej koncentrując się na najdroższych lokalizacjach. Średnia cena nie pokazuje więc wyłącznie tego, ile deweloperzy żądają za porównywalne mieszkania. Pokazuje również, jakie lokale i w jakich miejscach są obecnie budowane.
W lipcu tego roku, jak podaje Tabelaofert, w całym Trójmieście deweloperzy oferowali niewiele ponad 8,9 tys. mieszkań, w II kwartale – niespełna 8,6 tys. W Gdańsku oferta rynku pierwotnego w lipcu liczyła 6,2 tys. mieszkań, w Gdyni – niecałe 2,5 tys., a w Sopocie – 232 lokale. – W lipcu działający w Trójmieście deweloperzy byli bardzo aktywni. Rozpoczęli sprzedaż na dziesięciu nowych osiedlach, na których zaprojektowano blisko 1,2 tys. mieszkań – podaje Ewa Palus.
Ponad połowa to lokale z segmentu podwyższonego. Segment popularny odpowiadał za 44 proc. nowych mieszkań, które w lipcu zasiliły trójmiejską ofertę. Analityczka portalu Tabelaofert.pl zwraca uwagę, że udział inwestorów w trójmiejskiej sprzedaży jest większy niż w innych dużych miastach, przeważają jednak zakupy na własne potrzeby.
Czytaj więcej
W lipcu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali niemal 4,4 tys. mieszkań, o 36 proc. więcej niż przed rokiem. Sprzedaż jest jednak mn...
Mieszkanie nie tylko na wakacje
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzający Rednet Partners, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów, komentuje, że Trójmiasto wydaje się wręcz naturalną lokalizacją dla osób poszukujących mieszkania typu second home, czyli drugi dom. – Oferuje wszystko to, co kojarzymy z miejscowościami wypoczynkowymi – morze, plaże, tereny rekreacyjne, restauracje, możliwość aktywnego spędzania czasu – mówi. – Jednocześnie jest dużą, dobrze rozwiniętą aglomeracją, która żyje cały rok. To odróżnia je od typowo turystycznych miejscowości nadmorskich, które poza sezonem są praktycznie martwe.
Znaczenie ma też bardzo dobre skomunikowanie Trójmiasta z Warszawą. – Nad morzem można spędzić weekend, kilka dni pracy zdalnej czy większą część lata i stosunkowo łatwo wrócić do Warszawy – mówi Katarzyna Tworska. – Jest grupa klientów, którzy nie planują całkowitej przeprowadzki, ale rozważają częściowe przeniesienie życia do Trójmiasta. Jeśli pracują w Warszawie i regularnie do niej wracają, zwykle zależy im na dobrej komunikacji i centralnej lokalizacji, która pozwala sprawnie korzystać zarówno z miasta, jak i połączeń z resztą kraju – dodaje.
Tacy klienci, jak zauważa dyrektor z Rednet Partners, często mają nieco większy budżet, co wynika m.in. z poziomu warszawskich wynagrodzeń. – Mieszkania z dobrymi adresami w Gdańsku czy Gdyni mogą być dla nich atrakcyjną alternatywą, nawet jeśli ich ceny są wyższe od średniej dla całego Trójmiasta – mówi Katarzyna Tworska.
Będzie jeszcze drożej? – Nie spodziewam się kolejnych dużych wzrostów cen rozumianych jako zmiany w górę cenników w poszczególnych inwestycjach – mówi Ewa Palus. – Średnia cen mieszkań może oczywiście rosnąć, co będzie wynikiem wyprzedawania się tańszych lokali i rozpoczynania nowych inwestycji o wyższym standardzie.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Jak w ciągu trzech lat zmieniały się ceny w innych miastach? Tabelaofert podaje, że w Katowicach przeciętna cena mkw. lokali deweloperskich od II kwartału 2023 r. do II kwartału br. wzrosła o 15,3 proc., z 10,8 tys. zł do ponad 12,4 tys. zł/mkw., w Łodzi o 19,6 proc., z 9,5 tys. do 11,4 tys. zł, w Poznaniu o 27,3 proc., z ponad 11,2 tys. do 14,3 tys. zł, w Warszawie – o 26,8 proc., z 15,3 tys. zł do 19,4 tys. zł.
Ewa Palus komentuje, że w Poznaniu, podobnie jak w Trójmieście, zwiększyła się oferta mieszkań w segmencie podwyższonym i apartamentowym. W II kwartale 2023 r. takie lokale stanowiły na poznańskim rynku niespełna 18 proc., a trzy lata później już ok. 34 proc. W Katowicach i Łodzi, gdzie ceny mieszkań wzrosły najmniej, oferta, jak mówi analityczka, „dosłownie eksplodowała”. W II kwartale 2023 r. Katowice oferowały nieco ponad 3 tys. lokali, a w II kwartale już ponad 6,1 tys. W Łodzi oferta nowych mieszkań wzrosła z 6,3 tys. do 9,3 tys.
Mieszkania z drugiej ręki
Ceny podnoszą sprzedający mieszkania używane. Jak jednak zaznacza Mariusz Stoltmann, dyrektor agencji Freedom Gdańsk Centrum, wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym jest bardzo zróżnicowany, zależy od dzielnicy, jakości nieruchomości. – Najlepiej wypadają atrakcyjne mieszkania o dobrym standardzie, kupowane „do życia” – w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych dzielnicach, w nowszym budownictwie – mówi Mariusz Stoltmann. Ceny takich lokali – mniejszych i większych – rosną lub stabilizują się.
Czytaj więcej
W lipcu z oferty rynku wtórnego zniknęło więcej mieszkań, niż do niej trafiło. Średnie ceny lokali z drugiej ręki poszły w górę, ale wciąż są niższ...
– Dobrym przykładem jest atrakcyjna mieszkaniowo gdańska dzielnica Piecki-Migowo, gdzie w II kwartale mediana ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosła w ciągu kwartału o ponad 8 proc., do 15 tys. zł za metr – wskazuje dyrektor Stoltmann. – Inaczej jest z mieszkaniami wymagającymi remontu, z lokalami w gorszych lokalizacjach, ale też z mieszkaniami w miejscach uznawanych dotychczas za atrakcyjne inwestycyjnie. Stanowią one istotną część podaży, często mają zawyżone ceny ofertowe, które odzwierciedlają przyzwyczajenia klientów do wzrostów cen.
Według dyrektora z Freedom, w tym segmencie częściej pojawia się presja na obniżki. – Widać to w Śródmieściu Gdańska, gdzie mediana ceny ofertowej mieszkań spadła w II kwartale o 2,6 proc., z 20,5 tys. zł za mkw. do niecałych 20 tys. zł (bez 10 zł), a liczba ofert wzrosła o ponad 10 proc.
Paweł Grabowski, pośrednik z trójmiejskiej agencji BIG Property, szacuje, że średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku w ciągu trzech lat wzrosły średnio ok. 25 proc. – Koszty wytworzenia nowych lokali są coraz wyższe, więc nowsze mieszkania, które trafiają na rynek wtórny siłą rzeczy są droższe – wyjaśnia. – Trójmiasto jest rynkiem ponadregionalnym. Mieszkania w dużych ilościach kupują tu klienci z całej Polski, co zwiększa relatywnie duży popyt.
Jak dodaje, ceny najtańszych kawalerek w Trójmieście zaczynają się od ok. 250 tys. zł. Najdroższe apartamenty oferowane są za 7-8 mln zł. – Ceny na rynku wtórnym w Trójmieście stale rosną, ale dynamika wzrostów nie jest duża, wynosi ok. 3 proc. Nadal będziemy je obserwować, spodziewamy się podobnej rocznej dynamiki – mówi pośrednik BIG Property. Zaznacza, że oferta mieszkań z rynku wtórnego maleje. W Gdańsku spadła o niespełna 10 proc., w Gdyni – o 20 proc.
Czytaj więcej
W lipcu na rynek najmu trafiło więcej nowych ofert mieszkań, ale popyt rósł jeszcze szybciej. Oferta lokali mocno się skurczyła – wynika z analiz G...
Zdaniem Mariusza Stoltmanna rynek wtórny staje się coraz bardziej selektywny. – Nie drożeją wszystkie mieszkania, lecz przede wszystkim te, które odpowiadają realnym potrzebom poszukujących atrakcyjnego miejsca do życia – mówi.
Inwestowanie w mieszkania nad morzem
Mariusz Stoltmann ocenia, że Trójmiasto wciąż jest atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości na wynajem. – Przy obecnych cenach zakupu i stawkach najmu nie jest to już jednak inwestycja zapewniająca dwucyfrową rentowność, do jakiej inwestorzy przyzwyczaili się kilka lat temu – zaznacza. – Dobrze kupione mieszkanie to ok. 4-5 proc. rentowności brutto rocznie, choć oczywiście zależy od lokalizacji, ceny zakupu, standardu mieszkania.
Dyrektor Stoltmann podkreśla, że inwestowanie wymaga znajomości lokalnego rynku – cen zakupu, stawek najmu, potencjału najmu długo- i krótkoterminowego, perspektyw rozwoju poszczególnych dzielnic. – Inwestor zarabia nie tylko na czynszu. Ważnym elementem długoterminowej inwestycji jest wzrost wartości nieruchomości. Z łatwością można dziś kupić drogą nieruchomość zapewniającą zaledwie 2-3 proc. rentowności, ale przy bardzo dobrym wyborze osiągalne jest również 7-8 proc., z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości – zauważa.
