Resort zamieścił na stronie Rządowego Centrum Legislacji ostateczną wersję projektu, kierując go do komisji prawniczej. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych ma fundamentalne znaczenie dla producentów materiałów budowlanych, architektów, inżynierów budownictwa, osób pracujących w administracji architektoniczno-budowlanej i nadzorze oraz inwestorów. Małych i dużych. Trzeba się z nim liczyć przy budowie, przebudowie, nadbudowie czy zmianie sposobu użytkowania.
– Rozporządzenie, które ma 234 strony bez załączników, trzeba czytać z uzasadnieniem, które ma kolejne 180 stron i to jest istotny minus tej regulacji, ponieważ będzie to źródłem sporów interpretacyjnych. O ile prawnicy mają skłonność do czytania obu tych dokumentów, to przedsiębiorcy sięgają po rozporządzenie i poszukują tam odpowiedzi na pytania – mówi radca prawny, Joanna Maj, kancelaria SWK Legal, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Załóżmy, że to pytanie będzie dotyczyło wyjątków od reguły, która mówi, że lokal użytkowy musi mieć 25 mkw. powierzchni.
– Obecnie obowiązujący projekt robi wyjątek dla obiektów zamieszkania zbiorowego, czyli np. hoteli czy akademików. W nowym projekcie usunięto ten zapis. Czyli pierwsze wrażenie po lekturze samego projektu, jest takie, że pokój w hotelu musi mieć minimum 25 mkw. powierzchni. Jednak w uzasadnieniu ustawodawca, definiując lokal użytkowy mówi, że nie jest nim pokój w hotelu. Uważam, że to powinno wynikać wprost z przepisu, a nie z uzasadnienia, jeśli chcemy uniknąć sporów prawnych – wskazuje Joanna Maj.
Czytaj więcej
Trudno powiedzieć, dlaczego nie doczekaliśmy się dotąd wiarygodnego, publicznego portalu z bieżącymi danymi o cenach ofertowych deweloperów. Mogliś...
To może być groźne dla deweloperów
– Brak jednoznacznych regulacji może prowadzić do rozbieżnych interpretacji organów administracji i utrudniać projektowanie nowych inwestycji. W naszej ocenie zasadne byłoby przywrócenie dotychczasowego wyjątku albo jednoznaczne wskazanie, że ograniczenie minimalnej powierzchni 25 mkw. nie dotyczy pokoi w budynkach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele, akademiki czy pensjonaty – dodaje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Joanna Maj zwraca uwagę, że wyłączenie lokali w hotelach z definicji lokali użytkowych może mieć ogromne znaczenie w kontekście dopuszczalności uzyskania zaświadczeń o samodzielności takich lokali. Już obecnie często i, w jej ocenie, bezpodstawnie urzędy blokują tego rodzaju działania, co komplikuje inwestorom proces sprzedaży.
Dlatego te fragmenty rozporządzenia i uzasadnienia przykuły uwagę wielu ekspertów.
– Pokój hotelowy (jednostka hotelowa) spełnia przecież przesłanki uznania go za lokal użytkowy w rozumieniu definicji zawartej w projekcie rozporządzenia. Jest pomieszczeniem wydzielonym stałymi przegrodami budowlanymi, niebędącym mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani gospodarczym. Przez lata nie budziło wątpliwości organów ani to, że pokoje hotelowe mogą mieć powierzchnię mniejszą niż 25 mkw., ani to, że mogą stanowić przedmiot odrębnej własności – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka Kancelarii Kania Stachura Toś, także ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
W jej ocenie uzasadnienie do rozporządzenia będzie miało w praktyce kluczowe znaczenie. I mimo iż stanowisko projektodawcy nie znajduje potwierdzenia w literalnym brzmieniu przepisów rozporządzenia, to może decydować o przyjęciu wykładni, zgodnie z którą pokoje hotelowe nie będą mogły być uznawane za samodzielne lokale niemieszkalne (użytkowe) w rozumieniu ustawy o własności lokali.
Czytaj więcej
W przypadku najmu senioralnego zmiana wysokości opłat za mieszkanie ma obowiązywać nie wcześniej niż po 6 miesiącach od jej wprowadzenia. Tak wynik...
Co dalej z budownictwem senioralnym?
Wątpliwości interpretacyjne o bardzo poważnych skutkach budzi też minimalny wskaźnik mieszkań dostosowanych do potrzeb osób ze specjalnymi potrzebami.
– W rozporządzeniu jest to sztywne 6 proc., ale w uzasadnieniu mowa jest o minimum 6 proc. lokali w inwestycji. To jest zasadnicza różnica. Treść rozporządzenia „zabija” budownictwo senioralne, o którym tyle się teraz i słusznie mówi. Wielu inwestorów wchodzi w ten segment rynku i przygotowuje inwestycje, dostosowując je do potrzeb seniorów. Tymczasem z nowego rozporządzenia wynika, że nie może powstać budynek, w którym więcej niż 6 proc. mieszkań dostosowano dla osób ze szczególnymi potrzebami. Przepis, tak, jak uzasadnienie powinien mówić o minimum 6 proc. Uważam, że jest to bardzo poważny błąd – ocenia Joanna Maj.
Architekt, Mariusz Ścisło, ekspert ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów RP także uważa, że wprowadzenie sztywnego wskaźnika 6 proc. mieszkań przystosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych wymaga ponownego przeanalizowania.
– Proponowaliśmy, żeby to było nawet 30–50 proc. , ale przygotowanych do łatwiejszej adaptacji , bo są różne niepełnosprawności. Przy obecnej treści przepisu osoba, np. niewidoma, która będzie chciała wprowadzić rozwiązania bardziej dostosowane do jej potrzeb będzie musiała wystąpić o zamienne pozwolenie na budowę, ponieważ zmiany w rozwiązaniach, dotyczących dostępności wymagają przejścia takiej procedury, a w przypadku, gdyby mieszkanie zostało przez nabywcę takiego mieszkania zmienione w aranżacji w inne niż spełniające wymogi dostosowane do potrzeb osoby pełnosprawnej, to zmiana taka jest zmianą istotną, skutkującą koniecznością uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę, a deweloper, zarządca lub właściciel mieszkania musi kolejny lokal w tej inwestycji przeznaczyć dla niepełnosprawnych. To jest niewykonalne – mówi Mariusz Ścisło.
Ale to nie ten fragment projektu najbardziej boli architektów.
– Chodzi o wprowadzenie korekty do zmian już uzgodnionych w ramach zespołu przepisów regulujących przesłanianie i nasłonecznienie. Przyjęte rozwiązanie bardzo komplikuje projektowanie i będzie przyczyną wielu sporów, tak z inwestorami, jak i z organami architektoniczno-budowlanymi – uważa Mariusz Ścisło.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Mieszkania będą bardziej komfortowe, ale to musi kosztować
Radca prawny, Przemysław Dziąg, ekspert ds. procesu inwestycyjnego wskazuje na kilka istotnych dla deweloperów rozwiązań w projekcie.
– Efektem rozporządzenia ma być realizacja przyjaźniejszych i bardziej komfortowych inwestycji mieszkaniowych, a to oznacza wzrost kosztów. Deweloperzy muszą się liczyć z obniżeniem chłonności działek. Decydujące jest tu kilka czynników, a niektóre mogą wręcz uniemożliwić realizację inwestycji na wąskich działkach. Mam tu na myśli wymóg 5 metrów szerokości dla dwukierunkowej drogi dojazdowej. Takie drogi stanowią 90 proc. wszystkich dróg dojazdowych i dzisiaj muszą mieć minimum 3 metry szerokości. Ten jeden parametr, zmieniający szerokość drogi, jest naprawdę niebezpieczny – mówi ekspert.
Poza nim, istotne z punktu widzenia kalkulowania opłacalności inwestycji, jest też zwiększenie udziału powierzchni biologicznie czynnej do 30 proc., a w przypadku strefy śródmiejskiej do 20 proc. i wprowadzenie obowiązku montażu wind w budynku mieszkalnym wielorodzinnym mającym co najmniej trzy kondygnacje.
Czytaj więcej
Wciąż nie ma przepisów regulujących, jak budować po 20 września 2026 r. W budowlance stres i zniecierpliwienie. Resort rozwoju uspokaja: przygotowa...
MRiT należy się pochwała
Niemal wszyscy nasi rozmówcy zwracają uwagę, że na bardzo wysoką ocenę zasługuje tryb prac nad nowymi warunkami technicznymi prowadzonych przez Departament Architektury, Budownictwa i Geodezji MRiT.
– Był to proces oparty na wiedzy technicznej, transparentności argumentów i rzeczywistym dialogu z praktykami. Uwagi nie były jedynie formalnie rejestrowane, lecz poddawane merytorycznej analizie. Ostateczny projekt jest wynikiem silnego kompromisu pomiędzy środowiskami reprezentującymi różne perspektywy i interesy. Żadna ze stron nie może mówić o pełnym zwycięstwie i w tym przypadku jest to zaleta – mówi Mariusz Dobrzeniecki prezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Inżynierowie i architekci chwalą doprecyzowanie pojęć i uspójnienie terminologii rozporządzenia z innymi „budowlanymi” regulacjami.
– W projekcie jest wiele dobrych rozwiązań. Zwiększenie wymaganego współczynnika powierzchni biologicznie czynnej. Doprecyzowanie definicji kondygnacji czy antresoli, które dziś budzą wiele sporów – dodaje Mariusz Ścisło.
– Cieszy mnie, że MRiT nie rozwiązuje zespołu roboczego, który pracował nad projektem i że będzie on oceniał, jak nowe przepisy sprawdzają się w praktyce i proponował ich zmianę, jeśli będzie taka konieczność. Cieszy mnie też, że na posiedzeniu sejmowej komisji infrastruktury senacki projekt nowelizacji ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa i prawa budowlanego został uzupełniony o przepis epizodyczny, pozwalający na alternatywne projektowanie po 19 września 2026 r. w oparciu o aktualnie obowiązujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie lub o nowe rozporządzenie, które powinno je zastąpić od 20 września tego roku. Taki wybór inwestor ma mieć przez 18 miesięcy, od wejścia w życie nowego rozporządzenia. Ta propozycja do minimum ograniczy ryzyko paraliżu pracy projektantów, a tym samym i realizacji inwestycji – Ryszard Gruda, wiceprezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.
