Już 20 tys. zł za mkw. wynosi średnia cena nowego mieszkania w Warszawie – krzyczały niedawno nagłówki, jeżąc włos na głowie poszukujących nieruchomości. Dane są jednocześnie statystycznie prawdziwe, ale nieoddające całej prawdy.
Ośrodki analityczne bazują głównie na cenie mieszkań, które na koniec danego okresu zostały w ofercie deweloperów – to dane, które można zebrać najszybciej i najłatwiej. W takiej puli są jednak i mieszkania z segmentu popularnego i apartamenty premium – pytanie, czy średnia wyciągnięta z tak szerokiej próbki jest przydatną informacją dla przeciętnego konsumenta. Dlatego już pierwsze ośrodki skłaniają się ku publikacji mediany, a nie średniej.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Wiemy, że cena ofertowa to „chciejstwo” deweloperów, a kluczowa jest cena uzgodniona z klientem na potrzeby transakcji. W tej fazie koniunkturalnego cyklu górą są klienci – nie jest tajemnicą, że cały czas można liczyć na rabaty i promocje. Do cen transakcyjnych nie ma jednak tak łatwego dostępu, jak do bieżącej oferty. W Polsce wciąż gros umów z deweloperami podpisuje się na etapie dziury w ziemi, ale kluczowy jest końcowy akt notarialny podpisywany po odbiorze kluczy, czyli po nawet dwóch latach po ustaleniu warunków transakcji. Doliczając biurokrację, informacja o cenie transakcyjnej wskakująca do publicznego Rejestru Cen Nieruchomości jest już informacją historyczną.
Jesienią prezydent podpisał ustawę w sprawie rządowego portalu DOM, gdzie będzie można sprawdzić ceny transakcyjne zawierane w interesującej nas lokalizacji. Portal powinien ruszyć w 2027 r. i nie brakuje głosów krytyki, że jego przydatność będzie ograniczona – to nie będzie otwarta baza danych ze wszystkimi transakcjami. Jeśli nie będzie odpowiedniej próbki, w wynikach wyszukiwania możemy niczego nie zobaczyć. Otwarte bazy, na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości, udostępniają prywatne portale, które z kolei są krytykowane za, mówiąc najzwięźlej, porównywanie jabłek z gruszkami.
Trudno powiedzieć, dlaczego nie doczekaliśmy się najprostszej opcji – publicznego portalu z wiarygodnymi bieżącymi danymi o cenach ofertowych deweloperów. Rok temu, 1 lipca 2025 r., weszła w życie ustawa obligująca deweloperów do publikowania cen ofertowych w internecie. Ponadto firmy muszą codziennie przesyłać swoje pełne cenniki do rządowej bazy. Z tych nomen omen cennych, podawanych na bieżąco plików, trudno jednak zrobić użytek. Dopiero w ostatnich dniach parlament przyjął nowelizację w sprawie jednolitego formatu przekazywania danych.
