W kwartale na warszawski rynek biurowy trafiły dwa nowe budynki: Studio A wybudowane przez firmę Skanska i Vena wybudowana przez Polski Holding Nieruchomości. Dodatkowo firma Powiśle Nieruchomości ukończyła renowację budynku Przemysłowa 26a. W sumie na rynek trafiło 42,9 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).
Dla porównania – w pierwszym kwartale 2025 r. na stołeczny rynek dostarczono 5,6 tys. mkw. biur. Zaoferował je jeden biurowiec: CD Projekt w strefie Wschód.
Pod koniec pierwszego kwartału średni wskaźnik pustostanów w Warszawie to 9,5 proc., o 1 pkt proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. Do wynajęcia od ręki było 597,1 tys. mkw.
Czytaj więcej
Ponad 700 mkw. biur w Adgar Park West przy Al. Jerozolimskich w Warszawie wynajmuje Sun & Fun Holidays. Firma podpisuje umowę na dziesięć lat.
Coraz trudniej o większe moduły biurowe
W pierwszym kwartale wynajęto w Warszawie 133,8 tys. mkw. biur. Jak podaje PINK, najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (wliczając umowy przednajmu) – to 51 proc., renegocjacje odpowiadały za 39 proc., ekspansje – za 9 proc. Pozostałe 1 proc. to objęcie powierzchni przez właścicieli budynków.
– Spośród ponad 200 transakcji zawartych w analizowanym okresie tylko jedna dotyczyła powierzchni biurowej większej niż 5 tys. mkw., lecz mniejszej niż 10 tys. mkw. Z jednej strony wskazuje to na utrzymującą się ostrożność najemców i dokładną analizę potrzeb, a z drugiej strony – na kurczącą się dostępność większych modułów, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i biurowcach – mówi Magdalena Zagórska, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Na niedobór nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie zwracają uwagę także eksperci firmy doradczej JLL. – Choć w pierwszym kwartale na rynek trafiło ponad 40 tys. mkw. nowych i zmodernizowanych biur, był to jednak jedynie „krótkotrwały” zastrzyk. W kolejnych miesiącach rynek czeka niemal całkowite wyhamowanie nowej podaży, co będzie dalej napędzać wzrost czynszów – prognozują.
Jak mówi Ida Stankiewicz, ekspertka JLL, najemcy byli zainteresowani nowoczesnymi biurami zwłaszcza w centralnych lokalizacjach.
– Problemem staje się jednak ograniczona dostępność nowoczesnych biur. Wyzwaniem dla najemców jest rozbieżność między tempem rynku a tempem decyzji wewnętrznych w firmach. To wyraźny paradoks: w momencie, gdy firmy wciąż nie zakończyły eksperymentów z polityką pracy hybrydowej i potrzebują więcej czasu na określenie rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnię biurową, rynek daje im coraz mniej czasu na podjęcie decyzji – mówi Ida Stankiewicz.
Z kolei analitycy CBRE zwracają uwagę na dużą aktywność firm z sektora IT. W pierwszym kwartale odpowiadały one za 20 proc. umów, wyraźnie wyprzedzając usługi dla biznesu (13 proc.) oraz sektor finansowy (12 proc.).
– Firmy technologiczne postrzegają biuro jako istotny element swojej strategii operacyjnej i narzędzie przyciągania talentów. Potwierdza to duży popyt na powierzchnię biurową w stolicy, mimo powszechnego w tym sektorze modelu pracy hybrydowej – mówi Aleksander Hofmann, szef zespołu reprezentacji najemców biurowych w Warszawie w firmie CBRE. – Niezależnie od branży, organizacje szukają nowoczesnych powierzchni w dobrze skomunikowanych rejonach miasta. W pierwszym kwartale 2026 r. aż 54 proc. wszystkich umów zostało zawartych w centralnym obszarze Warszawy, przy czym aż jedna czwarta wszystkich transakcji przypadła na okolice Ronda Daszyńskiego. Sporą popularnością cieszył się także Służewiec, z udziałem 19 proc. wynajętej powierzchni.
Czytaj więcej:
Biura w topowych lokalizacjach wynajmują się na pniu. Czasem trzeba po nie stanąć w kolejce. Nowe biurowce są planowane głównie w Warszawie. Koszty...
Pro
Newmark Polska podaje, że pod koniec marca 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie to niemal 6,3 mln mkw. – Pomimo nowej podaży praktycznie się nie zmieniły w porównaniu z analogicznym okresem w 2025 r. – zwracają uwagę analitycy tej firmy. Powód? Z warszawskiego rynku biurowego wycofano przestarzałe budynki o łącznej powierzchni prawie 24 tys. mkw. Od początku 2020 r. stołeczne zasoby zmniejszyły się w ten sposób o ponad 400 tys. mkw., a ok. 60 tys. mkw. powróciło na rynek w zmodernizowanych obiektach.
Deweloperzy nie spieszą się z inwestycjami
– Aktywność deweloperów pod koniec pierwszego kwartału 2026 r. spadła do najniższego poziomu od 2011 r. W budowie było niewiele ponad 115 tys. mkw., co oznacza spadek o prawie 40 proc. kwartał do kwartału i o niemal 52 proc. rok do roku – podaje Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska. – W analizowanym okresie deweloperzy nie rozpoczęli żadnych nowych inwestycji, mimo że dysponują zarówno przygotowanymi projektami, jak i gruntami pod budowę nowych biurowców.
Czytaj więcej
Taifun, biurowiec przy ul. Jutrzenki w Warszawie Indotek Group sprzedaje Uczelni Łazarskiego. Prywatna uczelnia zmieni funkcję nieruchomości.
Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska, dopowiada, że ze względu na prognozowaną znikomą podaż nowej powierzchni – szacowaną na ok. 6,3 tys. mkw. w kolejnych trzech kwartałach – współczynnik pustostanów może spaść nawet do ok. 8 proc. już pod koniec roku.
Ekspertka zauważa, że pod koniec pierwszego kwartału pustostany w Centralnym Obszarze Biznesu stanowiły 5,9 proc. zasobów, a w budynkach ukończonych po 2019 r. – zaledwie 1,5 proc., co oznacza brak dostępnej powierzchni w biurowcach oddanych do użytku w ciągu ostatnich pięciu lat w tej strefie.
Pod koniec marca stawki za wynajem biura w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum stolicy utrzymywały się na poziomie 22-28 euro za mkw. miesięcznie, poza centrum wynosiły 16-18 euro za mkw.
– Jednak malejąca dostępność modułów o powierzchni co najmniej 4 tys. mkw., zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, gdzie tylko nieliczne budynki dysponują takimi metrażami – może w najbliższych kwartałach przełożyć się na presję wzrostową na czynsze w segmencie prime – prognozują eksperci Newmark Polska.
