Studenci chcą dziś więcej niż tylko łóżko – podkreśla dr Arkadiusz Derkacz, ekonomista z Instytutu Rynku Najmu (IRN), autor raportu o PBSA (Purpose Built Student Accommodation), czyli o prywatnych akademikach. Ekspert opracował badanie pod marką RenTalks.
Popyt na akademiki rośnie
– Jeszcze dekadę temu szukający kwatery student miał do wyboru zatłoczony uczelniany akademik albo pokój od prywatnego właściciela znaleziony przez ogłoszenie – mówi Derkacz. – Dziś coraz częściej wybiera trzecie rozwiązanie: zaprojektowany od podstaw prywatny akademik z siłownią, strefą coworkingu i czynną całą dobę recepcją. Oczywiście, mimo rosnącego zainteresowania, PBSA pozostaje na razie wyspecjalizowaną, choć rosnącą niszą.
Czytaj więcej:
Domów studenckich w Polsce przybywa, ale to wciąż kropla w morzu potrzeb. Na nasz rynek patrzą łakomie inwestorzy z całego świata. Koszty zamieszka...
Pro
Ekspert zauważa, że polski segment PBSA jest młodszy od PRS (Private Rented Sector), czyli od sektora najmu instytucjonalnego, który, jak mówi, zdążył się już w Polsce zadomowić. Zespół RenTalks wziął pod lupę 34 działające we wrześniu obiekty PBSA, które są prowadzone przez ośmiu operatorów – od dużych sieci jak Student Depot czy Basecamp po mniejszych graczy. Na tym rynku działają też m.in. Milestone / Tribera, StudentSpace / Echo-Griffin, Zeitraum, Collegia / Silver Rock, SHED (coliving), Noli Studios (coliving).
Firma doradcza Savills zidentyfikowała w Polsce 46 działających prywatnych akademików, które oferują prawie 18,9 tys. miejsc.
Derkacz zwraca uwagę, że tempo otwarć nowych obiektów wyraźnie przyspieszyło. - Po 2020 r. powstawały dwa razy szybciej niż w latach 2015-2019 – zauważa. - Ciekawy dowód na przyspieszenie zainteresowania tym rynkiem przyszedł z wyszukiwarki internetowej. - Zainteresowanie markami operatorów PBSA, mierzone popularnością pytań w Google wzrosło od 2018 do 2026 r. trzykrotnie, znacznie szybciej niż ogólna kategoria „co-living”, do której bywają zaliczane. To konkretne marki, nie sama moda na wspólne mieszkanie, budują dziś rozpoznawalność segmentu wśród szukających kwatery młodych ludzi – dodaje.
Czytaj więcej
Studenci chcą w pełni wyposażonych mieszkań. Szukają nowszego budownictwa, często pytają o klimatyzację i garaż. Ich rodzice zaglądają do biur dewe...
Autor raportu przywołuje pracę naukową dr. hab. inż. Mirosława Bełeja, prof. UWM w Olsztynie, z której wynika, że liczba wyszukiwań wyprzedza rzeczywiste decyzje na polskim rynku mieszkaniowym, a nie odwrotnie. – Testem przyczynowości Grangera pokazał, że to trendy wyszukiwań poprzedzają zmiany cen nieruchomości, co daje podstawy, by traktować Google Trends jako wczesny sygnał, a nie tylko ciekawostkę – mówi Derkacz.
Ile kosztuje miejsce w akademiku
Mieszkanie w prywatnym akademiku ma swoją cenę. Z analiz IRN wynika, że w zależności od operatora i miasta czynsze ofertowe za najtańsze pokoje w obiektach PBSA zaczynają się od ok. 1100 do 2100 zł, a sięgają nawet 3200 do 3950 zł za wariant premium.
Jak podkreślają autorzy raportu, w przeliczeniu na metr kwadratowy to zwykle więcej niż najem pokoju czy kawalerki na wolnym rynku. W takim ujęciu czynsze sięgają ponad 150 zł za mkw.
– Nie jest to jednak porównanie jabłek z jabłkami – zastrzega Arkadiusz Derkacz. – W cenę wliczone są usługi, wyposażenie, wspólne przestrzenie i obsługa, których nie oferuje klasyczny najem, a coraz więcej studentów i młodych pracujących (young professionals) jest gotowych za to zapłacić.
Czytaj więcej:
Z oferty najmu znikają przede wszystkim tanie mieszkania i kwatery blisko uczelni. Zostają drogie, na które mało kogo stać. Kto uzbierał wkład włas...
Pro
Dla porównania – jak wynika z danych Rentier.io, stawki najmu mieszkań w sierpniu rosły zdecydowanie wolniej niż podaż lokali. Czynsz w 17 analizowanych przez tę platformę miastach wyniósł średnio ok. 56,7 zł za mkw., o 1,9 proc. więcej niż w lipcu i o 3,1 proc. więcej niż rok temu. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie mediana stawek najmu mieszkań w sierpniu to 79,92 zł za mkw. W Gdańsku to 70,27 zł/mkw., w Krakowie 67,65 zł, we Wrocławiu 67,18 zł. Najniższe czynsze Rentier.io odnotował w Częstochowie (mediana to 41,67 zł/mkw.), w Sosnowcu (44,59 zł) i Radomiu (45,92 zł).
Czytaj więcej
Na poszukiwanie mieszkań wyruszają rodzice pierwszorocznych studentów. Ci z wyższych roczników nie wypuszczają z rąk najlepszych kwater. Część loka...
Co podbija popyt na pokoje w akademiku
Arkadiusz Derkacz przywołuje dane GUS, z których wynika, że w latach 2019-2025 liczba miejsc w uczelnianych akademikach spadła w Polsce o 10,4 proc. Odsetek zagranicznych studentów wzrósł z 0,4 do 8,2 proc. w ciągu dwóch dekad, czyli ponad dwudziestokrotnie, z apogeum w latach 2022-2023.
– To dwa z trzech filarów hipotezy postawionej w raporcie, że popyt na PBSA napędzają rosnące oczekiwania studentów wobec standardu zakwaterowania, kurcząca się baza tradycyjnych akademików i napływ studentów z zagranicy – wskazują autorzy raportu.
Arkadiusz Derkacz ocenia, że hipoteza o migracji jako głównym motorze popytu na PBSA nie do końca się broni. - Odsetek cudzoziemców rośnie najmocniej w województwach lubelskim i mazowieckim, tymczasem inwestycje PBSA skupiają się na Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, czyli tam, gdzie jest po prostu najwięcej studentów w ogóle, niekoniecznie tych z zagranicy – wyjaśnia Derkacz. – To najprawdopodobniej zbieżność czasowa dwóch trendów ogólnokrajowych.
Według eksperta IRN rynek prywatnych akademików napędza raczej spadek podaży miejsc w klasycznych akademikach w połączeniu z rosnącym udziałem szkolnictwa niepublicznego, które częściej lokuje się w dużych miastach. – To mniej efektowna teza medialnie niż ta, że za PBSA stoją studenci z zagranicy, ale bliższa temu, co pokazują dane – akcentuje Arkadiusz Derkacz. – Ważnym czynnikiem kształtującym popyt jest zmiana preferencji i oczekiwań studentów. Niewielki pokój w spartańskich warunkach w opinii dzisiejszych studentów to już raczej przeszłość.
Czytaj więcej
W sierpniu pula mieszkań na wynajem powiększyła się czwarty miesiąc z rzędu – wynika z analiz portalu GetHome.pl. Duża oferta ogranicza możliwość p...
Ekspert zwraca uwagę na zmianę stylu młodych ludzi korzystających z PBSA i podobnych form najmu. – To już nie jest tylko dach nad głową i cztery ściany, nie garnki na kuchence. To gotowy ekosystem usług: siłownia, wspólna kuchnia i strefa relaksu, sprzątanie, paczkomat przy recepcji, czyli standard, jakiego jeszcze 15 lat temu po prostu nie było – mówi. – Student czy young professional korzystający z takiego modelu przez kilka lat przyzwyczaja się do pewnego standardu i sposobu organizowania sobie życia. Moja hipoteza jest taka, że to doświadczenie ukształtuje ich przyszłe oczekiwania wobec mieszkania, także tego kupowanego już na rynku pierwotnym za pięć czy dziesięć lat.
Zapytam prowokacyjnie: czy pokolenie przyzwyczajone do takiego standardu zechce wprowadzić się do mieszkania w bloku z wielkiej płyty z lat 60. czy 70.? Niekoniecznie. Jeśli mam rację, to dzisiejszy segment PBSA daje deweloperom pewien wgląd w to, jakiego standardu będą oczekiwać ich przyszli klienci.
