Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, we wrześniu deweloperzy w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu wprowadzili na rynek dużo mieszkań droższych od rynkowej średniej. – W efekcie wzrosła nie tylko średnia cena metra kwadratowego, ale także mediana, która lepiej pokazuje poziom cen typowego mieszkania w ofercie – podkreśla Wielgo.
Ile kosztują nowe mieszkania w Polsce. Średnie ceny i mediana
Według wstępnych danych Big Data RynekPierwotny.pl średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we wrześniu w porównaniu z sierpniem wzrosła najbardziej w Warszawie – 2 proc. Pod koniec miesiąca przekroczyła 19,9 tys. zł za mkw.
Czytaj więcej
Dalszego wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewa się niemal 40 proc. deweloperów, spadków – tylko 8 proc. Część mówi o podwyżkach cen – wynika z indek...
W Trójmieście wzrost cen nowych mieszkań sięgnął 1 proc. Średnia cena metra kwadratowego pokonała pułap 18 tys. zł, ustanawiając nowy rekord na tym rynku.
O 1 proc., do niemal 16 tys. zł, wzrosła też średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań we Wrocławiu. W pozostałych metropoliach ceny utrzymały poziom z sierpnia. W Krakowie średnia wynosiła ok. 17,2 tys. zł. W Łodzi – 11,6 tys. zł, w Poznaniu – 14,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 11,2 tys. zł.
– Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy, trójmiejscy i wrocławscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie – zaznacza Marek Wielgo. – W rzeczywistości kluczową rolę ponownie odegrały zmiany w strukturze oferty. Tym razem rynki tych miast zostały zasilone dużą pulą mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej – wyjaśnia.
Czytaj więcej
W Warszawie i w Gdańsku obecna oferta nowych mieszkań wyczerpałaby się najszybciej, bo mniej więcej w rok. W Katowicach sprzedaż wszystkich lokali...
Jak podaje, w Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży we wrześniu wynosiła aż 23,2 tys. zł za metr. Nowe mieszkania trafiające na rynek w Trójmieście miały średnią cenę 18,9 tys. zł za metr. – Tak duża różnica sprawiła, że wzrosła średnia cena liczona dla wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży – podkreśla Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zaznacza, że sama średnia nie pokazuje jednak całego obrazu rynku. – Warto zwrócić uwagę także na medianę ceny metra kwadratowego, czyli wartość środkową, przy której połowa mieszkań ma cenę wyższą, a połowa niższą – mówi Marek Wielgo. – We wrześniu mediana wzrosła najmocniej w Trójmieście, bo aż o 3 proc. miesiąc do miesiąca, osiągając poziom niemal 18 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu wzrost wyniósł 1 proc., do 14,9 tys. zł, a w Warszawie niespełna 1 proc., do 17,5 tys. zł za metr.
Czytaj więcej
W drugim kwartale na stołeczny rynek deweloperzy wprowadzili o 66,8 proc. więcej lokali niż kwartał wcześniej – wynika z danych CBRE i Tabelaofert.pl.
W Krakowie mediana pozostała na poziomie 16 tys. zł, w Łodzi – 11,2 tys. zł, a w Poznaniu – 13,5 tys. zł/mkw. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mediana spadła o 1 proc., do 10,9 tys. zł/mkw.
Segment luksusowy wpływa na ceny mieszkań
Marek Wielgo zauważa, że im więcej na rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. – Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem – mówi. – Na drugim biegunie są Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie różnica między średnią a medianą jest symboliczna. Segment luksusowy tam istnieje, ale nie ma takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy.
Niewielką różnicę między medianą i średnią ceną metra kwadratowego odnotowano także w Trójmieście. – To jednak inna sytuacja – zaznacza Wielgo.
Dużo zależy od zmian w cenowej strukturze oferty. – Warszawa jest przykładem rynku, gdzie statystykę cen coraz bardziej kształtują mieszkania z najwyższej półki. W Trójmieście sytuacja wygląda inaczej. Tam o zmianach cen decyduje już nie tylko napływ drogich lokali, ale także szybkie kurczenie się oferty mieszkań względnie przystępnych cenowo. Efekt jest taki, że poprzeczka cenowa podnosi się dla całego rynku, a nie tylko dla jego najbardziej ekskluzywnego segmentu – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W Warszawie liczba mieszkań w cenach do 15 tys. zł za metr kwadratowy zmniejszyła się z 4,4 tys. do 4,2 tys., czyli o 4 proc. Jednocześnie oferta lokali z ceną przekraczającą 20 tys. zł/mkw. wzrosła z 5 tys. do 5,2 tys., czyli również o 4 proc. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła bardziej niż mediana. To sugeruje, że na warszawskie statystyki cenowe silnie wpłynęły bardzo drogie mieszkania wprowadzane do sprzedaży.
Mniej ofert mieszkań tańszych, więcej droższych
W Trójmieście liczba mieszkań kosztujących nie więcej niż 15 tys. zł za mkw. skurczyła się w ciągu miesiąca z 3,4 tys. do 3,3 tys., czyli o 4 proc. Jednocześnie oferta mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł/mkw. wzrosła z 2,9 tys. do ponad 3 tys. lokali, czyli o 7 proc. – Tym razem jednak mediana ceny metra kwadratowego wzrosła mocniej niż średnia. To sugeruje, że wzrost cen objął szerszą część oferty, a nie tylko najbardziej luksusowe mieszkania – mówi Marek Wielgo.
Podobny mechanizm ekspert zauważył we Wrocławiu, choć, jak mówi, zmiany nie były tak wyraźne jak w Warszawie i Trójmieście. Liczba mieszkań wycenionych nie więcej niż 15 tys. zł za mkw. praktycznie się nie zmieniła i nadal przekraczała 5,1 tys., ale oferta lokali z ceną powyżej 20 tys. zł za mkw. wzrosła aż o 7 proc., z 1,2 tys. do 1,3 tys. mieszkań. Przełożyło się to na wzrost zarówno średniej, jak i mediany ceny metra kwadratowego.
Czytaj więcej
Segment mieszkań popularnych jest w miarę stabilny, podczas gdy kupujący lokale premium muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni – wynika z analiz po...
– Dlatego przy ocenie rynku mieszkaniowego warto patrzeć nie tylko na średnią cenę, ale także na medianę i strukturę cenową oferty. Dopiero ich połączenie pozwala ocenić, czy oferta staje się dla kupujących bardziej, czy mniej dostępna – podsumowuje Marek Wielgo.
