– Kupujący często pytają, czy ceny mieszkań rosną, czy spadają. To zależy, jakiego mieszkania szukają – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Obok siebie działają różne segmenty rynku adresowane do różnych grup nabywców. Ceny mieszkań zmieniają się w różnym tempie. Segment popularny jest bardziej stabilny, a kupujący mieszkania premium muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni.
Metr mieszkania za 9,5 tys. i za 53 tys. zł
Dlatego średnia cena mkw. mieszkań, jak mówi Marek Wielgo, coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku. W Warszawie można znaleźć nowe lokale za niespełna 9,5 tys. zł za metr, ale także takie, których cena przekracza 53 tys. zł za metr. W Krakowie ceny mieszkań wahają się od 8,8 tys. do 37,6 tys. zł za mkw., we Wrocławiu od 8,4 tys. do 45,4 tys. zł, a w Trójmieście od 8,1 tys. do 36,6 tys. zł. – Nawet w relatywnie tańszej Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można znaleźć mieszkania z ceną od 6,9 tys. do 25,6 tys. zł za metr – wskazuje Marek Wielgo.
Czytaj więcej:
Chętnych na mieszkania w wakacje nie brakowało, a jesień może być jeszcze lepsza. Mimo rosnącego popytu dwucyfrowe wzrosty cen wygasają. O klienta...
Pro
Ekspert zwraca uwagę, że dla kupującego pierwsze mieszkanie znaczenie ma przede wszystkim to, co dzieje się w segmencie popularnym, który oferuje zwykle lokale na obrzeżach miast, gdzie grunty są najtańsze.
– Takie lokalizacje często są słabiej skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy, a ich mankamentem bywa też mniej rozwinięta infrastruktura społeczna, np. dostęp do szkół, przedszkoli czy placówek ochrony zdrowia – zauważa Marek Wielgo.
Nabywcy z większym budżetem sprawdzają raczej ofertę mieszkań o podwyższonym standardzie lub premium. – W przypadku tej pierwszej o wyższych cenach decyduje nie tylko standard mieszkań, ale przede wszystkim lokalizacja. Mieszkania te są zwykle położone bliżej centrum lub w dzielnicach cieszących się dużym prestiżem i dobrą infrastrukturą – wyjaśnia Marek Wielgo.
Czytaj więcej:
Deweloperzy planują powierzchnie komercyjne na wielu osiedlach. Lokale usługowe często znikają z oferty, zanim jeszcze ruszy budowa. Ich ceny rosną...
Pro
RynekPierwotny.pl podzielił ofertę deweloperów na trzy segmenty. Jedna czwarta najtańszych mieszkań trafiła do segmentu popularnego, jedna czwarta najdroższych do premium, a połowa znajdująca się pomiędzy nimi do segmentu o podwyższonym standardzie. Sprawdzono, jak w ciągu ostatniego roku zmieniła się mediana ceny mkw. mieszkań z każdego z tych segmentów. (Mediana to wartość środkowa. Oznacza to, że połowa mieszkań ma cenę niższą, a połowa wyższą od wskazanego poziomu.)
Czytaj więcej
W sierpniu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 4,2 tys. mieszkań, to niemal 50 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z baro...
Z jakim portfelem na zakupy
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że liczba mieszkań w ofercie sprzedaży w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie zmieniła się w sposób, który tłumaczyłby wszystkie zmiany cen. W Warszawie oferta była praktycznie taka sama jak rok wcześniej (wzrost 1 proc.), w Krakowie wzrosła o ok. 3 proc. W Trójmieście zwiększyła się o niemal 7 proc., w Łodzi o niemal 9 proc. Jedynie we Wrocławiu, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano niewielkie spadki odpowiednio o 4 proc., 5 proc. i 2 proc. – Oznacza to, że zmiany median cen w poszczególnych segmentach były często efektem nie tylko korekt w cennikach deweloperów, ale także zmian struktury oferty, czyli tego, jakie mieszkania trafiały do sprzedaży i jakie z niej znikały – tłumaczy Marek Wielgo.
Ekspert analizuje ofertę mieszkań z segmentu popularnego. W Łodzi mediana ceny mkw. takich lokali nie zmieniła się w ciągu roku (9,5 tys. zł), a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła o 2 proc., z 9,2 tys. do 9 tys. zł za metr. Niewielkie podwyżki odnotowano w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W Warszawie mediana wzrosła z 13,4 tys. do 13,8 tys. zł za mkw. (o 3 proc.), w Krakowie z 13,1 tys. do 13,7 tys. zł (o 5 proc.), a we Wrocławiu z 11,7 tys. do 12,2 tys. zł (o 4 proc.). Dla kupującego 50-metrowe mieszkanie oznacza to dodatkowy wydatek odpowiednio ok. 23 tys., 30 tys. i 25 tys. zł.
Wyjątkami były Poznań i Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła odpowiednio o 8 proc. i 7 proc. W praktyce oznacza to, że nabywca 50-metrowego mieszkania musiał przygotować odpowiednio ok. 44 tys. zł i 37 tys. zł więcej niż przed rokiem.
– Można powiedzieć, że w większości metropolii osoby dysponujące budżetem wystarczającym na zakup mieszkań z najtańszego segmentu nie były już pod tak silną presją czasu jak jeszcze dwa lub trzy lata temu – przyznaje Marek Wielgo.
Czytaj więcej
Pierwsze półrocze przyniosło wyraźny podział rynków podmiejskich. Wokół Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż...
Mieszkania o podwyższonym standardzie
– Mieszkania o podwyższonym standardzie to segment najbardziej reprezentatywny dla rodzin poprawiających warunki mieszkaniowe oraz inwestorów kupujących mieszkania na wynajem – mówi Marek Wielgo.
Jak dodaje, najbardziej zaskoczył Kraków, gdzie mediana mkw. nowych mieszkań zarówno rok temu, jak i dziś, to 16 tys. zł. – Także w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mediana pozostała na poziomie 11,6 tys. zł za metr. W Łodzi mediana spadła o 2 proc., z 11,3 tys. do 11,1 tys. zł za metr – wskazuje Marek Wielgo. – Na drugim biegunie jest Trójmiasto, gdzie mediana ceny mkw. wzrosła z 14,2 tys. do 17,2 tys. zł, czyli aż o 21 proc. Dla kupującego mieszkanie o powierzchni 50 mkw. oznacza to wzrost kosztu zakupu o niemal 149 tys. zł. Stało się tak mimo wzrostu oferty mieszkań deweloperskich o niemal 7 proc.
Analityk portalu RynekPierwotny.pl zaznacza, że nie musi to jednak oznaczać, że deweloperzy masowo podnosili ceny tych samych mieszkań. – Bardziej prawdopodobne jest to, że do sprzedaży trafiały relatywnie droższe inwestycje, a jednocześnie z oferty znikały relatywnie tańsze mieszkania w tym segmencie. W efekcie cena mieszkań rosła – komentuje Marek Wielgo.
Wyraźne podwyżki odnotowano także w Warszawie i Poznaniu, gdzie mediana wzrosła odpowiednio o ok. 7 proc. i 6 proc. Oznacza to dodatkowy wydatek rzędu 54 tys. zł w stolicy i blisko 39 tys. zł w Poznaniu w przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw.
Segment premium coraz droższy
W Warszawie mediana ceny mkw. mieszkań wzrosła z 21,9 tys. do 25 tys. zł, czyli o 14 proc. – Dla 50-metrowego mieszkania oznacza to wzrost o ok. 153 tys. zł. We Wrocławiu wzrost sięgnął 10 proc., co przekłada się na dodatkowe ok. 90 tys. zł, a w Krakowie 8 proc., czyli ok. 78 tys. zł – szacuje Wielgo. – Także w tym przypadku wzrost mediany można tłumaczyć zmianą struktury oferty. Do sprzedaży trafiły nowe inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, a relatywnie tańsze mieszkania szybko znalazły nabywców. W efekcie wzrosła nie tyle cena konkretnego apartamentu, ile cena mieszkań, spośród których mogli wybierać kupujący. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie liczba mieszkań dostępnych w ofercie była praktycznie taka sama jak rok wcześniej, a mimo to mediana cen w segmencie premium wzrosła o 14 proc.
W Trójmieście mediana cen mieszkań premium praktycznie się nie zmieniła. Rok temu wynosiła 22,5 tys. zł za metr kwadratowy, a obecnie 22,3 tys. zł. Bez zmian pozostała także w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie wynosi 14,7 tys. zł za metr.
– Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że coraz trudniej opisywać sytuację rynkową za pomocą jednej liczby. Średnia i mediana ceny metra kwadratowego dla całej metropolii mogą sugerować stabilizację, podczas gdy w poszczególnych segmentach sytuacja wygląda zupełnie inaczej – podsumowuje Marek Wielgo. – Osoba szukająca pierwszego mieszkania w Łodzi czy Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mogła w ciągu ostatniego roku obserwować stabilizację cen. Z kolei nabywca mieszkania z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie w Trójmieście musiał się liczyć ze wzrostem kosztu zakupu nawet o blisko 150 tys. zł. Jeszcze inne wnioski wyciągnie klient warszawskiego rynku premium, gdzie wartość 50-metrowego mieszkania odpowiadającego medianie wzrosła o ponad 150 tys. zł. Dlatego przy ocenie sytuacji warto patrzeć nie tylko na średnią cenę metra, ale przede wszystkim na segment odpowiadający naszym potrzebom i możliwościom finansowym – podkreśla.
