W aglomeracji warszawskiej deweloperzy sprzedali w pierwszym półroczu niemal 2,4 tys. mieszkań, o 17 proc. więcej niż rok wcześniej. W okolicach Trójmiasta sprzedaż wzrosła o 16 proc., do niemal 1,4 tys. lokali, a w aglomeracji wrocławskiej o 24 proc., do ponad 440 mieszkań.
– Na drugim biegunie są okolice Łodzi, gdzie sprzedaż spadła aż o 75 proc., do niespełna 90 mieszkań. W okolicach Poznania deweloperzy sprzedali o 24 proc. mniej lokali niż rok wcześniej, a w aglomeracji krakowskiej popyt skurczył się o 3 proc. – podaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Mieszkania na kieszeń kupujących
Czy różnice w popycie znajdują odzwierciedlenie w aktywności deweloperów? – W pierwszej połowie roku zmalała ona we wszystkich analizowanych lokalizacjach podmiejskich, jednak najbardziej w okolicach Łodzi, gdzie w pierwszym półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego nowego mieszkania – podkreśla Marek Wielgo.
Jak dodaje, same ceny mieszkań nie tłumaczą tak dużych różnic między poszczególnymi aglomeracjami. Mieszkania w lokalizacjach podmiejskich są wprawdzie wyraźnie tańsze niż w metropoliach, ale taką zależność widać praktycznie w całym kraju. W lipcu średnia cena metra kwadratowego w okolicach Warszawy wynosiła 12,1 tys. zł (o 39 proc. mniej niż w stolicy), 12,2 tys. zł w okolicach Trójmiasta (32 proc. mniej), 11,2 tys. zł w okolicach Krakowa ( 35 proc.), 10,9 tys. zł w okolicach Wrocławia (31 proc.), 9 tys. zł w okolicach Poznania (37 proc.) oraz 8,9 tys. zł w okolicach Łodzi (24 proc.).
Czytaj więcej
Wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewa się w najbliższych miesiącach 57,5 proc. firm – wynika z indeksu nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert. Ni...
– Jednocześnie zarówno w metropoliach, jak i ich otoczeniu ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Duże znaczenie ma dostępność transportu publicznego, infrastruktury drogowej, szkół, przedszkoli czy punktów usługowych – mówi Marek Wielgo. – Co więcej, w niektórych miejscowościach okalających największe miasta infrastruktura społeczna i komunikacyjna bywa lepiej rozwinięta niż na nowych osiedlach powstających na obrzeżach metropolii. Mimo to popyt w poszczególnych aglomeracjach zachowuje się różnie.
Dla potencjalnych nabywców liczy się nie tylko cena mieszkania, lecz również wielkość oferty mieszkań na ich kieszeń. – Dla młodych gospodarstw domowych psychologiczną granicą jest często 500 tys. zł. Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że właśnie dostępność mieszkań w tej cenie najlepiej tłumaczy różnice między poszczególnymi rynkami – mówi Wielgo.
Czytaj więcej
Pod względem mieszkań oddanych do użytku w lipcu deweloperzy odnotowali najlepszy wynik od pięciu lat. Rekordy biją inwestorzy indywidualni.
Łódź z bogatą ofertą mieszkań
– Łódź jest dziś najlepszym przykładem miasta, które zatrzymuje popyt w swoich granicach. W połowie 2026 r. deweloperzy oferowali w tym mieście ok. 5 tys. mieszkań z ceną nieprzekraczającą 500 tys. zł. To o 53 proc. więcej niż rok wcześniej – mówi Marek Wielgo. – Tymczasem w miejscowościach otaczających miasto kupujący mogli wybierać spośród zaledwie 134 takich lokali (o 28 proc. mniej niż przed rokiem).
Co więcej, wśród lokali kosztujących do 500 tys. zł było w Łodzi blisko 2,8 tys. mieszkań dwupokojowych oraz ok. 200 trzypokojowych. Jednocześnie oferta deweloperów w samej Łodzi przekraczała 11,4 tys. mieszkań, podczas gdy w lokalizacjach podmiejskich liczyła zaledwie 204 lokale.
– Wiele wskazuje na to, że ograniczona aktywność deweloperów jest skutkiem słabego popytu, a nie jego przyczyną. Skoro klient może bez większego problemu znaleźć mieszkanie w Łodzi, deweloperzy nie mają powodów do rozpoczynania kolejnych budów w lokalizacjach podmiejskich – komentuje Marek Wielgo.
Pod Warszawą łatwiej o większe mieszkanie
– Odwrotny mechanizm działa w aglomeracji warszawskiej. W Warszawie deweloperzy mieli w ofercie ok. 400 mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł. Tymczasem w miejscowościach otaczających stolicę takich lokali było aż 1,4 tys., czyli ponad trzy razy więcej. Co istotne, ich liczba była nawet nieco większa niż rok wcześniej – zauważa Marek Wielgo.
I podkreśla, że jeszcze większe znaczenie ma struktura tej oferty. – W Warszawie mieszkania do 500 tys. zł to niemal wyłącznie kawalerki i lokale dwupokojowe. Mieszkania trzypokojowe można było policzyć dosłownie na palcach rąk – mówi ekspert. Tymczasem w okolicach stolicy w tym samym budżecie można było wybierać spośród 839 mieszkań dwupokojowych, 157 trzypokojowych i 47 czteropokojowych.
– Różnice nie dotyczą już wyłącznie ceny mkw. mieszkania. Dla młodych rodzin równie ważny jest metraż i liczba pokoi. W Warszawie za 500 tys. zł można dziś kupić głównie niewielkie mieszkanie. W lokalizacjach podmiejskich ten sam budżet pozwala często myśleć o lokalu trzy- lub nawet czteropokojowym – mówi Marek Wielgo. – Nie dziwi więc, że okolice Warszawy pozostają największym i najszybciej rozwijającym się rynkiem podmiejskim w Polsce. W pierwszej połowie roku sprzedano tam 2,4 tys. mieszkań, a oferta wzrosła do 6,7 tys. lokali.
Co oferują Trójmiasto i Poznań
Jak mówi Marek Wielgo, podobny do Warszawy mechanizm można zaobserwować w aglomeracji trójmiejskiej. – W lokalizacjach podmiejskich dostępnych było przeszło 800 mieszkań z ceną do 500 tys. zł, w tym aż 171 lokali trzypokojowych i 19 czteropokojowych. Dla porównania w samym Trójmieście takich mieszkań również było ok. 800, a oferta większych lokali pozostawała znacznie skromniejsza – zauważa Marek Wielgo. – To pomaga wyjaśnić, dlaczego sprzedaż w okolicach Trójmiasta wzrosła w pierwszym półroczu o 16 proc. Znacznie bliżej łódzkiego scenariusza jest Poznań.
W tym mieście kupujący mogli wybierać spośród ok. 1,2 tys. mieszkań z ceną do 500 tys. zł, podczas gdy w lokalizacjach podmiejskich było ich tylko niespełna 400.
Czytaj więcej
W drugim kwartale na stołeczny rynek deweloperzy wprowadzili o 66,8 proc. więcej lokali niż kwartał wcześniej – wynika z danych CBRE i Tabelaofert.pl.
Inaczej jest we Wrocławiu. Także tam oferta mieszkań do 500 tys. zł jest większa w mieście niż w jego otoczeniu. Jednak w lokalizacjach podmiejskich kupujący mają zdecydowanie większy wybór mieszkań trzy- i czteropokojowych, co może częściowo tłumaczyć wzrost sprzedaży.
W Krakowie sytuacja jest mniej jednoznaczna. Sprzedaż w podmiejskich lokalizacjach spadła tylko nieznacznie, jednak tamtejszy rynek, jak mówi Marek Wielgo, wyróżnia bardzo skromna oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł.
Kto rozdaje karty na rynku mieszkań
– Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że lokalizacje podmiejskie coraz silniej uzależniają się od sytuacji panującej w metropoliach. Nie wystarczy już być tańszą alternatywą dla miasta. Coraz większe znaczenie ma to, czy kupujący mogą znaleźć mieszkanie odpowiadające ich potrzebom i możliwościom finansowym bez konieczności wyprowadzki za jego granice – komentuje Marek Wielgo. – Łódź jest przykładem, że nawet wyraźnie tańsze mieszkania pod miastem nie muszą przyciągać kupujących, jeśli podobne lokale można znaleźć w samej metropolii. W Warszawie sytuacja wygląda odwrotnie. Tam dla wielu gospodarstw domowych dopiero przeprowadzka poza granice miasta otwiera dostęp do mieszkań odpowiadających ich możliwościom finansowym i potrzebom.
Czytaj więcej
Średnia cena nowych mieszkań w Trójmieście wzrosła w ciągu trzech lat niemal o 35 proc., w Katowicach – o ok. 15 proc. – podaje Tabelaofert. Lokale...
Ekspert podkreśla, że decyzja o wyprowadzce poza miasto jest zawsze rachunkiem zysków i strat. - Z jednej strony mamy niższą cenę mieszkania, większy metraż czy dodatkowy pokój. Z drugiej strony dochodzą koszty i czas codziennych dojazdów. Kupujący wybierają lokalizacje podmiejskie wtedy, gdy bilans tych korzyści i niedogodności wypada na ich korzyść – podsumowuje.
