Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaki poziom wkładu własnego sprawia, że rata kredytu staje się niższa od stawki najmu
- W których miastach różnica między kosztem najmu a kredytu jest największa
- Gdzie inwestor powinien szukać mieszkań na wynajem
- Jaka jest rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Wynajem mieszkania czy zakup na kredyt? Pytanie nabiera mocy przed rozpoczęciem roku akademickiego, kiedy na poszukiwanie kwater wyruszają studenci i ich rodzice.
Ile dziś kosztuje najem, a ile zakup mieszkania na kredyt, analizują dla „Rzeczpospolitej” sieciowa agencja Metrohouse i firma doradztwa finansowego Credipass. Analiza objęła 12 największych miast w Polsce. Porównano średnie stawki ofertowe najmu dwupokojowych mieszkań o powierzchni 40 mkw. (dane Metrohouse) i średnie ceny transakcyjne mkw. lokali (raport NBP). Stawki najmu nie obejmują czynszu administracyjnego i opłat za media. Kredyt jest zaciągany na 30 lat. Kalkulacje rat kredytowych (raty równe) przygotowano dla wariantów z 10- i 20-proc. wkładem własnym, z oprocentowaniem zmiennym, 6,05 proc. i 5,45 proc.
Czytaj więcej
Wynajem pokoju w Warszawie kosztuje średnio 1,3 tys. zł miesięcznie, w Gdańsku i Krakowie – ponad 1,2 tys. zł, w Katowicach 920 zł – podaje Otodom....
Różnice między najmem a kredytem
Z analiz wynika, że w Warszawie 40-metrowe mieszkanie kupimy średnio za 668,9 tys. zł (16,7 tys. zł za mkw.). Rata kredytu na zakup takiego lokalu, z 10-proc. wkładem własnym wyniesie ponad 3,6 tys. zł miesięcznie, a z 20-proc. – niewiele ponad 3 tys. zł. Miesięczny czynsz za wynajem lokalu to średnio ponad 3,3 tys. zł. Kupującemu z 20-proc. wkładem zostanie w kieszeni niemal 340 zł. Jeśli jednak wyłoży 10 proc. ceny nieruchomości, rata kredytu będzie wyższa niż stawka najmu o niemal 270 zł.
W Krakowie na 40-metrowe mieszkanie trzeba mieć średnio 591,7 tys. zł. Rata kredytu z 10-proc. wkładem to 3,2 tys. zł, z 20-proc. – niespełna 2,7 tys. zł. Stawka najmu wynosi niecałe 2,9 tys. zł. W tym drugim scenariuszu można zaoszczędzić ok. 170 zł miesięcznie.
Średnia cena 40-metrowego lokalu we Wrocławiu to 503,6 tys. zł. Miesięczna rata kredytu pochłonie albo ponad 2,7 tys. zł (10-proc. wkład) albo niespełna 2,3 tys. zł (20-proc. wkład). Stawka najmu to niespełna 2,8 tys. zł. W Gdańsku na lokal trzeba mieć średnio 561,4 tys. zł. W zależności od wyłożonej gotówki, co miesiąc trzeba oddawać bankowi albo ponad 3 tys. zł (10 proc. wkładu) albo ponad 2,5 tys. zł (20 proc.), podczas gdy czynsz za taki lokal wyniesie średnio 2,9 tys. zł.
W Łodzi 40-metrowe lokum kosztuje przeciętnie 320,8 tys. zł. Miesięczna rata kredytu wyniesie ponad 1,7 tys. zł (10-proc. wkładu) i ponad 1,4 tys. zł (20-proc. wkładu), podczas gdy czynsz za wynajem takiego mieszkania pochłonie ponad 2,1 tys. zł. Różnica na korzyść kredytu to 420 i 710 zł.
Czytaj więcej:
Sezon najmu studenckiego wystartował wcześniej niż zwykle. W lipcu liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami wzrosła o 40 proc. rok do roku, a najlepsze...
Pro
Budowanie kapitału
Marek Jackiewicz, ekspert finansowy Credipass, komentuje, że wyniki analizy wskazują wyraźną granicę. – 20 proc. wkładu własnego sprawia, że rata kredytu jest niższa od kosztu najmu we wszystkich analizowanych przez nas miastach – akcentuje. – W Łodzi różnica przekracza 700 zł miesięcznie, w Szczecinie sięga niemal 750 zł, a w Bydgoszczy ponad 650 zł. Przy pięcioletnim okresie przekłada się to na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w bieżących wydatkach – podkreśla.
Oczywiście nie oznacza to, jak zaznacza Marek Jackiewicz, że każdy powinien „z automatu kupować mieszkanie”. – Osoby ze stabilną sytuacją finansową, dysponujące 20 proc. wkładem własnym, na pewno mają dziś bardzo mocny argument, aby rozważyć zakup i porównać jego koszty z kosztami najmu – mówi ekspert Credipass.
Podkreśla, że wynik nie jest już tak jednoznaczny, jeśli nabywca ma 10 proc. wkładu własnego. – W takim przypadku najem w części miast pozostaje tańszy, a różnica jest szczególnie widoczna w Krakowie, Warszawie czy Gdańsku – mówi Marek Jackiewicz. – W Łodzi, Szczecinie czy Bydgoszczy już przy takim wkładzie rata kredytu jest niższa od czynszu. To pokazuje, że nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na pytanie: „Kupować czy wynajmować?”. Ważna jest sytuacja na lokalnym rynku, cena nieruchomości, koszt najmu, dostępne finansowanie.
Inwestowanie w nieruchomości trzeba rozpatrywać w długoterminowej perspektywie. – Zakup mieszkania oznacza, że część miesięcznej raty pracuje na budowanie własnego kapitału – podkreśla ekspert Credipass. – Decydując się na wynajem, płacimy za możliwość korzystania z mieszkania, ale przecież nie nabywamy praw własności do niego. Dlatego im dłuższy planowany czas korzystania z nieruchomości, tym bardziej zasadne jest porównanie obu scenariuszy nie tylko przez pryzmat miesięcznej płatności, lecz również tego, co pozostanie nam po kilku czy kilkunastu latach.
Odsetki od kredytu
Z kolei Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, zestawia koszt najmu kawalerek tylko z kosztem odsetkowym kredytu. Jak tłumaczy, jego część kapitałowa obniża zadłużenie wobec banku, w sensie księgowym nie jest więc kosztem.
Z analiz Bartosza Turka wynika, że stawka najmu kawalerki w Warszawie to niespełna 2 tys. zł miesięcznie (bez opłat dla administracji; te ponosi zwykle najemca, ale także właściciel mieszkania, także kupionego na kredyt). Kredyt, od którego początkowe miesięczne odsetki pochłoną tyle samo co najem netto, wynosi 394 tys. zł. – Za stawkę najmu kawalerki w Warszawie moglibyśmy więc pokryć odsetki od kredytu na zakup 29,5-metrowego mieszkania w stolicy – podkreśla ekspert. (Założenia: oprocentowanie kredytu 6 proc., 20 proc. wkładu własnego, ceny mieszkań: NBP, czynsze: Mzuri).
Czytaj więcej
Aż 64,6 proc. właścicieli mieszkań na wynajem uważa, że rynek najmu powinno regulować więcej przepisów. Wśród najemców zwolennicy nowych regulacji...
We Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Lublinie za miesięczny czynsz (odpowiednio: niespełna 1,8 tys. zł, ponad 1,6 tys. zł, 1,2 tys. zł i 1,5 tys. zł) można pokryć odsetki kredytu na mieszkania o powierzchni 35-37 mkw.
Bartosz Turek zaznacza, że jest to uproszczone porównanie. – Pokazuje jednak skalę wydatków: pieniądze wydawane przez kilka lat na najem można zestawić z kosztem obsługi kapitału potrzebnego do zakupu własnego mieszkania – wyjaśnia.
Gdzie inwestować
Warto zainwestować w mieszkanie? – Myśląc o wynajmie studentom, skupiamy się przeważnie na takich miastach jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk (Trójmiasto), Lublin – mówi Bartosz Turek. – Warto jednak szukać także mniej oczywistych kierunków. Jednym z tropów mogą być dane systemu ELA dotyczące ekonomicznych losów absolwentów. Ostatnie zestawienia pokazały bardzo wysokie zarobki absolwentów pielęgniarstwa z Jeleniej Góry, Kłodzka czy Legnicy. Nie oznacza to automatycznie, że należy tam kupować mieszkania. To raczej sygnał, że warto szukać nieoczywistych rynków – tłumaczy.
Czytaj więcej:
Deweloperzy planują powierzchnie komercyjne na wielu osiedlach. Lokale usługowe często znikają z oferty, zanim jeszcze ruszy budowa. Ich ceny rosną...
Pro
Oczywistym wyborem jest bezpośrednie sąsiedztwo kampusu, ale mieszkania bywają tam droższe. – Ciekawsze dla inwestora mogą być miejsca położone dalej, ale dobrze skomunikowane z kilkoma uczelniami jednocześnie – mówi Turek. – Warto zwracać uwagę na dostęp do centrum, miejsc pracy, sklepów, usług, kawiarni i rozrywki. Dzięki temu mieszkanie pozostaje atrakcyjne nie tylko dla studentów, ale również dla młodych pracowników czy par. Im szersza grupa docelowa, tym lepiej.
Zdaniem analityka okazji warto szukać wszędzie tam, gdzie oprócz uczelni jest „drugi silny generator popytu na najem”, a więc duży zakład pracy (a najlepiej kilka), rozwijające się centrum usług biznesowych, fabryki, centra logistyczne albo duża inwestycja infrastrukturalna. – Przykładem mogą być okolice planowanych dużych inwestycji, takich jak CPK czy elektrownia jądrowa. Samo ogłoszenie inwestycji nie jest jednak wystarczającym argumentem do zakupu mieszkania – podkreśla ekspert. – Trzeba przeanalizować harmonogram prac, skalę zatrudnienia, to, ilu pracowników rzeczywiście będzie potrzebowało lokali na wynajem, oraz jak duża jest już lokalna podaż mieszkań.
Inwestor musi być ostrożny
Ile można zarobić na wynajmie? Z analiz platformy Rentier.io wynika, że modelowa rentowność 50-metrowego mieszkania w lipcu wyniosła średnio 6,2 proc. brutto i 5 proc. netto, co oznacza symboliczne zmiany: średnio o ok. 0,2 pkt proc. miesięcznie i o 0,1 pkt proc. rocznie. Białystok daje zarobić na wynajmie 4,5 proc. netto rocznie, Bydgoszcz – 5 proc., Częstochowa – 5,6 proc., Gdańsk – 4,7 proc., Gdynia – 4,4 proc., Katowice – 5 proc., Kraków – 4,2 proc., Lublin – 5,2 proc., Łódź – 5,7 proc., Poznań – 4,8 proc., Radom – 5,6 proc., Rzeszów – 5,1 proc., Sosnowiec – 6,1 proc., Szczecin – 5,7 proc., Toruń – 4,6 proc., Warszawa – 4,8 proc., a Wrocław – 4,8 proc.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Bartosz Turek radzi, by przy wyliczeniach wyzbyć się zbyt optymistycznych założeń: pełnego obłożenia mieszkania przez cały rok, szybkiego wzrostu czynszów albo dalszego dynamicznego wzrostu cen mieszkań. (Inwestorzy liczą także na wzrost wartości nieruchomości).
– Ostrożność wskazana jest również w miejscach uzależnionych od jednej niewielkiej uczelni albo jednego pracodawcy, szczególnie jeśli liczba studentów lub mieszkańców w danym mieście systematycznie maleje – mówi analityk.
