Jak wynika z raportu firmy doradczej Newmark Polska, pierwsze półrocze na rynku magazynowo-przemysłowym przyniosło wyraźne ożywienie.
Tylko w drugim kwartale firmy wynajęły ponad 1,93 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 22,4 proc. kwartał do kwartału i o 6,3 proc. rok do roku. Jak podkreślają eksperci Newmark Polska, to jednocześnie najlepszy wynik drugiego kwartału od czterech lat (od II kw. 2022 r.).
Czytaj więcej
Na polski rynek magazynowo-logistyczny w pierwszym półroczu popłynęło 782 mln euro. Wartość inwestycji w tym sektorze w całym roku może przekroczyć...
Nowe umowy i renegocjacje
– W całym pierwszym półroczu najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw., czyli o 21,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Jak podkreśla, wzrost aktywności najemców nastąpił równolegle ze spadkiem pustostanów, co wskazuje na stopniowe wchłanianie dostępnej powierzchni w istniejących magazynach przy jednoczesnym zwiększaniu się zasobów.
W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku widać wyraźną zmianę struktury transakcji. Nowe umowy najmu odpowiadały za 52,1 proc. całkowitego popytu (ok. 1,83 mln mkw.), podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4 proc. (ok. 1,21 mln mkw.). Ekspansje stanowiły 7,8 proc., a na transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego przypada 5,7 proc.
Dla porównania, w pierwszej połowie 2025 r. nowe umowy i renegocjacje odpowiadały odpowiednio za 40 proc. i prawie 54 proc. popytu. – Dodatkowo najemcy zawarli umowy krótkoterminowe (do jednego roku) obejmujące ok. 172,7 tys. mkw., to niemal 35 proc. więcej niż rok wcześniej – zwraca uwagę Jakub Kurek.
Największy ruch na rynku odnotowano w województwach śląskim, dolnośląskim, łódzkim, mazowieckim i wielkopolskim, których udział w transakcjach wyniósł odpowiednio 17,7 proc., 16,6, 16,3, 15,8 i 15,2 proc.
Czytaj więcej
Zmiany demograficzne odbiją się nie tylko na rynku mieszkań, lecz także magazynów i handlu w internecie. Do głosu dochodzą dojrzalsi konsumenci i i...
Duże transakcje
Newmark Polska wskazuje największe umowy zawarte w pierwszej połowie 2026 r. To transakcja najmu zwrotnego magazynu o powierzchni 125,8 tys. mkw. dla firmy Raben w Poznaniu, wynajem ponad 107,8 tys. mkw. przez poufnego najemcę w EQT Exeter Poznań Żerniki I, renegocjacja umowy najmu na ok. 101,5 tys. mkw. przez sieć Castorama w Panattoni BTS Castorama w Strykowie oraz nowa umowa najmu ok. 100 tys. mkw. podpisana przez Latex Opony w Panattoni Park Bytom.
Eksperci zwracają uwagę na rosnącą aktywność firm z sektora e-commerce, które w pierwszym półroczu wynajęły ponad 800 tys. mkw. magazynów, co stanowi niemal 23 proc. całkowitego popytu. – Wśród najbardziej aktywnych najemców z tej branży są m.in. Shein i Temu – wskazują eksperci Newmark Polska. W pierwszym półroczu 2026 r. odnotowano także 11 transakcji najmu co najmniej 50 tys. mkw. powierzchni, wobec siedmiu takich kontraktów rok wcześniej.
Czytaj więcej
Apetyty na magazyny są duże. Karty na rynku powierzchni logistycznych wciąż rozdaje sześć największych regionów.
Gdzie rosną nowe obiekty
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły pod koniec czerwca 38 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 5,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Jak podaje Jakub Kurek, od stycznia do czerwca deweloperzy oddali do użytku ponad 1,23 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, o 7,3 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2025 r. W drugim kwartale nowa podaż wyniosła ok. 578,6 tys. mkw. magazynów, czyli o 11,4 proc. mniej kwartał do kwartału, ale o 23,5 proc. więcej rok do roku. – Dane wskazują na umiarkowane odbicie podaży, aczkolwiek przy wyraźnie wolniejszym tempie ekspansji niż w ubiegłych latach – zaznacza Jakub Kurek.
Z analiz wynika, że najwięcej nowej powierzchni powstało w województwie mazowieckim, gdzie wybudowano prawie 396,1 tys. mkw. hal, co stanowiło niemal jedną trzecią całkowitej nowej podaży w pierwszym półroczu. Kolejne miejsca zajęły województwa śląskie (ponad 143,5 tys. mkw.), pomorskie (139,1 tys. mkw.) i dolnośląskie (116,1 tys. mkw.).
Aktywność deweloperów kolejny kwartał z rzędu utrzymuje się na umiarkowanym poziomie. Pod koniec czerwca w budowie było ok. 1,30 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, co oznacza spadek o 10,4 proc. kwartał do kwartału i o 11,2 proc. rok do roku.
– Ponad połowa (53,9 proc.) powierzchni w budowie przypada na dwa województwa: mazowieckie (ok. 381,3 tys. mkw.) i śląskie (321,1 tys. mkw.). Łącznie prawie 85 proc. powierzchni powstaje na sześciu największych rynkach kraju (mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie, wielkopolskie, pomorskie). – Liczba nowych inwestycji rozpoczętych w pierwszej połowie roku spadła o ok. 25 proc. rok do roku, co może ograniczyć nową podaż w kolejnych kwartałach – mówi Jakub Kurek.
Magazyny do wynajęcia
Z danych Newmark Polska wynika, że wolna powierzchnia do wynajęcia w istniejących magazynach przekracza 2,5 mln mkw. (ponad 15 proc. mniej niż rok wcześniej). Obiekty w budowie oferują dodatkowo ponad 502 tys. mkw. Pod koniec czerwca wskaźnik pustostanów w całej Polsce wyniósł 6,6 proc. wobec 8,2 proc. rok wcześniej. - Wskaźnik ten spadł poniżej 7 proc. po raz pierwszy od drugiego kwartału 2023 r. – podkreślają eksperci.
Czytaj więcej
W pierwszej połowie roku firmy wynajęły 3,5 mln mkw. magazynów. To najlepszy wynik od 2022 r. – wynika z analiz firmy Colliers.
Najwięcej pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,9 proc.) i podkarpackim (14 proc.). Najniższy – w województwach opolskim (1,1 proc.), warmińsko-mazurskim (2,1 proc.) i zachodniopomorskim (2,3 proc.).
Na większości głównych rynków wolnych hal było ok. 5–8 proc., przy wyraźnym spadku rok do roku m.in. na Dolnym Śląsku, w Polsce centralnej i w Wielkopolsce.
Polaryzacja rynku
Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowo-przemysłowe na głównych rynkach kraju są relatywnie stabilne. Eksperci zwracają jednak uwagę na nasilającą się polaryzację pomiędzy nowoczesnymi obiektami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach a starszymi i mniej efektywnymi budynkami.
– Trend spadkowy wskaźnika pustostanów przekłada się na mniejszą presję na obniżki w segmencie prime. Jednocześnie właściciele obiektów o niższym standardzie technicznym lub położonych w regionach o większej dostępności powierzchni są skłonni oferować najemcom bardziej rozbudowane pakiety zachęt – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska. – Najwyższe czynsze utrzymują się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim.
W kolejce po halę
Z kolei z analiz SQM Advisory wynika, że firmy poszukujące magazynów powyżej 15 tys. mkw. coraz częściej muszą walczyć o hale. – Dziś brakuje nie tylko dużych nowoczesnych powierzchni magazynowych, ale problemy zaczynają dotyczyć także segmentu modułów średniej wielkości, których dostępność jest dziś najmniejsza od wielu lat – podkreślają analitycy SQM Advisory.
Przypominają, że jeszcze dwa – trzy lata temu właściciel magazynu dysponujący wolnymi modułami zabiegał o negocjacje z najemcą. – Dziś, zanim jeszcze dojdzie do rozmów, inwestor często może wybierać spośród kilku chętnych – podkreślają. Firmy muszą rozpoczynać poszukiwania powierzchni znacznie wcześniej niż dotychczas, bo zwłoka może oznaczać utratę preferowanej lokalizacji.
– To najważniejsze zjawisko, jakie dziś obserwujemy. W ostatnich tygodniach, w kilku procesach najmu prowadzonych przez naszą firmę, przed rozpoczęciem właściwych negocjacji musieliśmy konkurować z dwiema lub trzema innymi zainteresowanymi firmami – mówi Tomasz Arent, partner w SQM Advisory. – Do niedawna takie sytuacje należały do wyjątków, dziś stają się codziennością.
Czytaj więcej
Magazyny w Polsce są ciągle atrakcyjne dla inwestorów. Na ten rynek w pierwszym kwartale popłynęło 450 mln euro. To najlepszy wynik od sześciu lat....
Według SQM Advisory sytuacja sektora magazynowego na pierwszy rzut oka wydaje się stabilna. Rynek staje się jednak coraz bardziej zróżnicowany. Dostępne są przede wszystkim mniejsze moduły. Deficyt dotyczy magazynów o powierzchni przekraczającej 15 tys. mkw. poszukiwanych przez operatorów logistycznych, sieci handlowe czy firmy produkcyjne. Jeśli takie obiekty pojawiają się na rynku, są bardzo szybko ponownie wynajmowane. – Na ograniczoną dostępność wpływa również mniejsza liczba nowych inwestycji realizowanych spekulacyjnie – mówią analitycy. – Deweloperzy znacznie częściej rozpoczynają budowę dopiero po podpisaniu pierwszych umów najmu, w efekcie czego rynek wolniej uzupełnia ofertę dużych powierzchni.
Zmiany obserwowane w Polsce wpisują się w szerszy trend widoczny na europejskim rynku magazynowym. – W Niemczech wskaźnik pustostanów dla dużych obiektów wynosi ok. 4,7 proc., a czynsze za najlepsze powierzchnie przekraczają 9 euro za mkw. miesięcznie, zaś w mniej atrakcyjnych lokalizacjach ok. 6 euro za mkw. W Czechach poziom pustostanów sięga ok. 5,8 proc., natomiast stawki najmu w Pradze dochodzą do 8–10 euro za mkw. miesięcznie, zaś na prowincji wynoszą ok. 5,5 euro za mkw. – podaje SQM Advisory.
Eksperci firmy podkreślają, że Polska jest jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków logistycznych w Europie. Czynsze bazowe za nowoczesne magazyny wynoszą zazwyczaj ok. 4–5 euro za mkw. miesięcznie (nie wliczając zachęt możliwych do uzyskania w trakcie negocjacji). To utrzymuje zainteresowanie międzynarodowych najemców, ale jednocześnie wpływa na dostępność powierzchni.
– Polska nadal ma bardzo atrakcyjną relację kosztów do jakości infrastruktury logistycznej. To jedna z przyczyn utrzymującego się wysokiego popytu. Jeżeli tempo budowy nowych magazynów nie wzrośnie, konkurencja o największe magazyny będzie się tylko nasilać, a koszty najmu będą rosnąć – mówi Tomasz Arent.
Starsze magazyny mają szansę
Zmienia się również podejście samych najemców. Jeszcze niedawno wielu z nich koncentrowało się niemal wyłącznie na nowoczesnych nieruchomościach. Dziś coraz częściej biorą pod uwagę także obiekty starszej generacji, które jeszcze kilka lat temu nie cieszyły się aż takim powodzeniem.
– Najemcy stali się znacznie bardziej pragmatyczni. Jeżeli magazyn zapewnia odpowiednią lokalizację, parametry techniczne i jest dostępny praktycznie od zaraz, jego wiek schodzi na dalszy plan. Widzimy wyraźny wzrost zainteresowania starszymi obiektami, które jeszcze niedawno nie były pierwszym wyborem wielu firm – podsumowuje Tomasz Arent.
Zdaniem ekspertów SQM Advisory sytuacja nie jest chwilowym efektem wzrostu popytu, ale konsekwencją kilku nakładających się zjawisk: ograniczonej nowej podaży, ostrożniejszej polityki deweloperów oraz utrzymującej się atrakcyjności Polski dla inwestorów i firm rozwijających działalność logistyczną w Europie.
Co dalej? Eksperci Axi Immo przewidują, że druga połowa 2026 r. powinna przynieść utrzymanie dużej aktywności najemców, dalszy spadek pustostanów i stopniowy wzrost czynszów na części rynków. - Najemcy poszukujący dużych powierzchni będą zmuszeni rozważać najem w formule pre-let (najem powierzchni w budowie – red.), co może wpłynąć na aktywność deweloperów w kolejnych kwartałach – prognozuje Axi Immo.
