Poziom pustostanów na rynku magazynów utrzymuje się na poziomie ok. 7 proc. – Mimo to firmy poszukujące powierzchni powyżej 15 tys. mkw. coraz częściej muszą o hale rywalizować – mówią eksperci SQM Advisory. – Dziś brakuje nie tylko dużych nowoczesnych powierzchni magazynowych, ale problemy zaczynają dotyczyć także segmentu modułów średniej wielkości, których dostępność jest dziś najmniejsza od wielu lat – podkreślają.
Czytaj więcej
W pierwszej połowie roku firmy wynajęły 3,5 mln mkw. magazynów. To najlepszy wynik od 2022 r. – wynika z analiz firmy Colliers.
W kolejce po magazyn
Analitycy SQM Advisory przypominają, że jeszcze dwa – trzy lata temu właściciel magazynu dysponujący wolnymi modułami zabiegał o negocjacje z najemcą, gdy ten zgłaszał zapotrzebowanie na powierzchnię. – Dziś, zanim jeszcze dojdzie do rozmów, inwestor często może wybierać spośród kilku chętnych – podkreślają eksperci. Jak dodają, firmy muszą rozpoczynać poszukiwania powierzchni znacznie wcześniej niż dotychczas, bo zwłoka może oznaczać utratę preferowanej lokalizacji.
– To najważniejsze zjawisko, jakie dziś obserwujemy. W ostatnich tygodniach, w kilku procesach najmu prowadzonych przez naszą firmę, przed rozpoczęciem właściwych negocjacji musieliśmy konkurować z dwiema lub trzema innymi zainteresowanymi firmami – mówi Tomasz Arent, partner w SQM Advisory. – Do niedawna takie sytuacje należały do wyjątków, dziś stają się codziennością. Wpływa to na dynamikę całego procesu i wymaga od najemców odejścia od dotychczasowych przyzwyczajeń.
Mniej inwestycji spekulacyjnych
Według SQM Advisory sytuacja sektora magazynowego na pierwszy rzut oka wydaje się stabilna. Rynek staje się jednak coraz bardziej zróżnicowany. Dostępne są przede wszystkim mniejsze moduły. Deficyt dotyczy magazynów o powierzchni przekraczającej 15 tys. mkw. poszukiwanych przez operatorów logistycznych, sieci handlowe czy firmy produkcyjne. Jeśli takie obiekty pojawiają się na rynku, są bardzo szybko ponownie wynajmowane.
– Na ograniczoną dostępność wpływa również mniejsza liczba nowych inwestycji realizowanych spekulacyjnie – mówią analitycy. – Deweloperzy znacznie częściej rozpoczynają budowę dopiero po podpisaniu pierwszych umów najmu, w efekcie czego rynek wolniej uzupełnia ofertę dużych powierzchni.
Zmiany obserwowane w Polsce wpisują się w szerszy trend widoczny na europejskim rynku magazynowym. – W Niemczech wskaźnik pustostanów dla dużych obiektów wynosi ok. 4,7 proc., a czynsze za najlepsze powierzchnie przekraczają 9 euro za mkw. miesięcznie, zaś w mniej atrakcyjnych lokalizacjach ok. 6 euro za mkw., w Czechach poziom pustostanów sięga ok. 5,8 proc., natomiast stawki najmu w Pradze dochodzą do 8–10 euro za mkw. miesięcznie, zaś na prowincji wynoszą ok. 5,5 euro za mkw. – podaje SQM Advisory.
Czytaj więcej
Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości handlowych w pierwszej połowie roku przekroczyła 1 mld euro. Wynik jest lepszy niż w całym 2025 r...
Eksperci firmy podkreślają, że Polska jest jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków logistycznych w Europie. Czynsze bazowe za nowoczesne magazyny wynoszą zazwyczaj ok. 4–5 euro za mkw. miesięcznie (nie wliczając zachęt możliwych do uzyskania w trakcie negocjacji). To utrzymuje zainteresowanie międzynarodowych najemców, ale jednocześnie wpływa na dostępność powierzchni.
– Polska nadal ma bardzo atrakcyjną relację kosztów do jakości infrastruktury logistycznej. To jedna z przyczyn utrzymującego się wysokiego popytu. Jeżeli tempo budowy nowych magazynów nie wzrośnie, konkurencja o największe magazyny będzie się tylko nasilać, a koszty najmu będą rosnąć – mówi Tomasz Arent.
Starsze magazyny na celowniku
Zmienia się również podejście samych najemców. Jeszcze niedawno wielu z nich koncentrowało się niemal wyłącznie na nowoczesnych nieruchomościach. Dziś coraz częściej biorą pod uwagę także obiekty starszej generacji, które jeszcze kilka lat temu nie cieszyły się aż takim powodzeniem.
– Najemcy stali się znacznie bardziej pragmatyczni. Jeżeli magazyn zapewnia odpowiednią lokalizację, parametry techniczne i jest dostępny praktycznie od zaraz, jego wiek schodzi na dalszy plan. Widzimy wyraźny wzrost zainteresowania starszymi obiektami, które jeszcze niedawno nie były pierwszym wyborem wielu firm – podsumowuje Tomasz Arent.
Czytaj więcej
Apetyty na magazyny są duże. Karty na rynku powierzchni logistycznych wciąż rozdaje sześć największych regionów.
Zdaniem ekspertów SQM Advisory sytuacja nie jest chwilowym efektem wzrostu popytu, ale konsekwencją kilku nakładających się zjawisk: ograniczonej nowej podaży, ostrożniejszej polityki deweloperów oraz utrzymującej się atrakcyjności Polski dla inwestorów i firm rozwijających działalność logistyczną w Europie.
