Duże transakcje wracają nie tylko na rynek biur. Jak podaje firma doradcza JLL, na rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych w pierwszej połowie roku zawarto 18 transakcji opiewających na na 782 mln euro. W całej historii sektora lepszy wynik w pierwszym półroczu osiągnięto tylko dwa razy – w 2020 i 2021 r. Tegoroczny jest lepszy niż średnia z ostatnich pięciu lat o 36 proc.
Analitycy JLL zwracają uwagę, że coraz większą rolę odgrywają też transakcje sale & leaseback. W tym modelu przedsiębiorstwo sprzedaje nieruchomość inwestorowi, pozostając jej długoterminowym najemcą. Jak tłumaczą analitycy, pozwala to uwolnić kapitał, bez konieczności przenoszenia działalności operacyjnej.
Czytaj więcej
Zmiany demograficzne odbiją się nie tylko na rynku mieszkań, lecz także magazynów i handlu w internecie. Do głosu dochodzą dojrzalsi konsumenci i i...
Dobry adres magazynu to nie wszystko
Rekordowo dobry na rynku magazynów był już pierwszy kwartał. Wartość ośmiu transakcji zawartych w drugim kwartale wyniosła ok. 335 mln euro. Jak podkreślają analitycy JLL, pierwsze sześć miesięcy roku pokazały silną koncentrację kapitału na nieruchomościach z długimi umowami najmu. Takie aktywa odpowiadały za ponad 60 proc. transakcji, a ponad połowa dotyczyła nieruchomości, w których średni czas do wygaśnięcia umów najmu wynosił co najmniej dziesięć lat.
– Rynek magazynowy jest wciąż bardzo płynny, ale zmieniły się kryteria, według których inwestorzy podejmują decyzje. Sama jakość techniczna czy dobra lokalizacja nieruchomości nie wystarczają – komentuje Sławomir Jędrzejewski, szef działu inwestycji logistycznych w JLL. – W okresie większej niepewności szczególnego znaczenia nabrała przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych, dlatego kapitał jest gotowy mocno konkurować o nieruchomości mające wieloletnie umowy z wiarygodnymi najemcami – mówi ekspert. – W efekcie dwa pozornie podobne obiekty mogą być dziś postrzegane przez inwestorów zupełnie inaczej, w zależności od struktury i długości dochodu.
Czytaj więcej
Polski rynek magazynowo-przemysłowy powiększył się w pierwszym kwartale o 653,3 tys. mkw. nowej powierzchni – wynika z analiz Polskiej Izby Nieruch...
Duże transakcje na rynku nieruchomości logistycznych
Z analiz JLL wynika, że pierwsza połowa roku połączyła stosunkowo dużą liczbę umów z kilkoma transakcjami, które miały decydujący wpływ na całkowity wynik sektora. Największe transakcje – sprzedaż portfela nieruchomości grupy Raben, obiekt BTS w Rzeszowie kupiony przez BSH oraz akwizycja Booster Zabrze – miały łączną wartość 519 mln euro, odpowiadając za ok. 70 proc. wartości transakcji w pierwszym półroczu.
– Skala największych umów pokazuje, że polski sektor logistyczny jest w stanie zaoferować produkt odpowiadający wymaganiom dużych globalnych inwestorów – komentują analitycy JLL. – Fakt, że zaledwie trzy transakcje miały tak duży udział w transakcjach, dobrze ilustruje selektywność rynku. Kapitał koncentruje się przede wszystkim na nieruchomościach o jasno określonym profilu inwestycyjnym.
Zyskuje zwrotny najem nieruchomości
W pierwszym półroczu największą transakcją sale & leaseback była wspomniana sprzedaż pięciu obiektów Grupy Raben firmie W.P. Carey za 168 mln euro.
– Dla inwestorów takie transakcje mogą oznaczać dostęp do nieruchomości, które wcześniej w ogóle nie były obecne na otwartym rynku, a które oferują wieloletni dochód zagwarantowany umową z najemcą – wyjaśniają eksperci. – Dla tych ostatnich sprzedaż nieruchomości może stanowić alternatywę wobec utrzymywania kapitału w aktywach niebędących podstawowym przedmiotem ich działalności.
Czytaj więcej
Niegdyś kojarzony przede wszystkim z przemysłem ciężkim Górny Śląsk przeszedł głęboką transformację. Stał się jednym z najważniejszych hubów logist...
Jak mówi Sławomir Jędrzejewski, sale & leaseback zaczyna być postrzegany nie tylko jako transakcja nieruchomości, lecz również jako narzędzie zarządzania kapitałem przedsiębiorstwa. – Polska ma dużą bazę nowoczesnych obiektów zajmowanych przez firmy logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne, dlatego potencjał dla tego typu operacji jest duży – ocenia. – Właśnie takie połączenie – dobrej nieruchomości, silnego najemcy i długiej umowy – jest dziś najbardziej pożądanym produktem przez inwestorów.
Amerykański kapitał
Na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych, polski rynek magazynowo-logistyczny wyróżnia się strukturą pochodzenia kapitału. W pierwszej połowie roku inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości transakcji. Amerykański kapitał uczestniczył m.in. w transakcjach dotyczących portfela Raben, obiektu BSH, nieruchomości DSV w Łodzi i HiPark Rzepin.
– Tak duży udział inwestorów amerykańskich pokazuje, że polskie nieruchomości logistyczne są produktem o międzynarodowym zasięgu – mówią analitycy.
Czytaj więcej
Biurowce, magazyny czy parki handlowe znalazły się na celowniku krajowych inwestorów. W 2025 r. na nieruchomości komercyjne w Polsce wydali 800 mln...
Nie wszystkie nieruchomości są dla inwestorów równie atrakcyjne. Zdaniem ekspertów JLL mamy rynek dwóch prędkości. Aktywni są inwestorzy koncentrujący się na najlepszych nieruchomościach oraz aktywach typu net lease (najemca oprócz czynszu ponosi też koszty utrzymania budynku), podczas gdy część kupujących – w większym stopniu uzależnionych od finansowania dłużnego – przyjęła bardziej zachowawcze podejście – mówią analitycy JLL. – W praktyce oznacza to coraz większe różnice pomiędzy nieruchomościami objętymi długimi umowami z silnymi najemcami a starszymi nieruchomościami wymagającymi aktywnego zarządzania. Inwestorzy dokładniej analizują nie tylko sam budynek, lecz również profil kredytowy najemcy, pozostały okres najmu, prawdopodobieństwo utrzymania funkcji logistycznej lub produkcyjnej nieruchomości w długiej perspektywie.
– Duża wartość transakcji nie powinna być interpretowana jako powrót rynku, na którym wszystko znajduje nabywcę na podobnych warunkach. Różnice są dziś bardzo wyraźne – podkreśla Sławomir Jędrzejewski. – Inwestorzy konkurują najmocniej o nieruchomości zapewniające długi i przewidywalny dochód. Jest też grupa inwestorów gotowych kupować starsze lub bardziej wymagające nieruchomości, oczekując jednak dużego potencjału do stworzenia dodatkowej wartości. Ta polaryzacja prawdopodobnie pozostanie jedną z najważniejszych cech rynku w kolejnych kwartałach – przewiduje.
Czytaj więcej
Apetyty na magazyny są duże. Karty na rynku powierzchni logistycznych wciąż rozdaje sześć największych regionów.
Co przyniesie drugie półrocze
Jeśli transakcje zaplanowane na kolejne miesiące zostaną sfinalizowane, wartość inwestycji w nieruchomości magazynowo-logistyczne w całym roku może przekroczyć 2 mld euro, po raz pierwszy od 2022 r.
– Polski rynek logistyczny ma dwie istotne przewagi: skalę pozwalającą przeprowadzać duże transakcje i możliwość zaoferowania produktu z długoterminowym dochodem, którego poszukuje międzynarodowy kapitał – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski. – Wynik pierwszego półrocza i obecny pipeline pokazują, że aktywność inwestycyjna może wyraźnie przyspieszyć. Jednocześnie będzie to rynek wymagający – w drugiej połowie roku równie ważne jak dostępność kapitału będą jakość nieruchomości, wiarygodność najemcy i struktura umowy.
