Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego mimo spadku liczby ludności rynek e-commerce w Polsce ma wzrosnąć
- Jakie zmiany w automatyzacji magazynów staną się koniecznością wobec braku rąk do pracy
- Jakie cechy obiektów magazynowych zadecydują o ich wartości w nadchodzącej dekadzie
- Które segmenty logistyki, napędzane przez zmiany społeczne, staną się kluczowe dla inwestorów
– Polska wchodzi w etap, w którym demografia przestaje być tłem dla decyzji biznesowych, a staje się jednym z głównych czynników kształtujących gospodarkę i rynek nieruchomości komercyjnych – podkreślają eksperci firmy doradczej JLL. Przywołują bazowy scenariusz GUS, według którego do 2035 r. Polska straci 1,2 mln mieszkańców. Jednocześnie liczba gospodarstw domowych zwiększy się o ok. 200 tys.
Powodem jest systematyczny spadek średniej liczby osób w jednym gospodarstwie. – To kluczowa informacja nie tylko dla rynku nieruchomości, lecz również dla całej gospodarki. Spadek liczby ludności nie oznacza automatycznie proporcjonalnego spadku popytu – zaznaczają analitycy JLL. – Rosnąca liczba singli, „pustych gniazd” (domostw, które opuściły dorosłe już dzieci) i mniejszych gospodarstw domowych nadal będzie podtrzymywać konsumpcję, zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i sprawną logistykę.
Czytaj więcej:
Publiczne i prywatne domy opieki to za mało, by rozbroić demograficzną bombę związaną ze starzeniem się społeczeństwa. Potrzeba specjalistycznych m...
Pro
Zmiany w strukturze zakupów i usług
Gwałtownie maleje grupa w wieku 25-44 lata, mająca szczególne znaczenie dla rynku pracy, generująca silną konsumpcję i nakręcająca popyt na powierzchnie biurowe i magazynowe. Do 2035 r. grupa ta zmniejszy się o ok. 2 mln osób. Rośnie za to udział starszych grup wiekowych. – Już za dekadę prawie co czwarty Polak będzie miał ponad 65 lat, co oznacza zmianę struktury zakupów, usług i przepływów towarów. Jednocześnie będzie szybko rósł handel w internecie. W ciągu najbliższych dziesięciu lat e-commerce wzrośnie o 106 proc., czyli o ok. 97 mld zł – szacuje JLL.
Zmiany demograficzne dla rynku magazynów oznaczają koniec epoki wzrostu opartego na dostępności taniej pracy.
– Demografia nie jest ryzykiem, które pojawia się nagle. To megatrend, który można modelować z dużym wyprzedzeniem. Dla rynku nieruchomości komercyjnych najbliższe dziesięć lat to ostatni moment, by przełożyć tę wiedzę na decyzje inwestycyjne, lokalizacyjne i produktowe – mówi Jan Jakub Zombirt, szef działu badań JLL. – Po 2035 r. procesy, które dopiero nabierają wyrazu, będą już działały z dużo większą siłą. Dotyczy to zarówno podaży pracy, jak i geografii popytu oraz odporności aktywów. Dlatego też zmiany demograficzne mogą być źródłem przewagi dla tych, którzy odpowiednio wcześnie dostosują strategię.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Brak rezerw kadrowych
Przez lata rozwój segmentu magazynów bazował na połączeniu dużego rynku, odpowiedniej lokalizacji i relatywnie konkurencyjnych kosztów pracy. Te przewagi nie znikają, ale przestają być wystarczające. Z danych JLL wynika, że w latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym w kluczowych ośrodkach logistycznych spadła o ok. 8 proc. W tym samym czasie średnia stopa bezrobocia w najważniejszych hubach logistycznych obniżyła się do ok. 3 proc., co oznacza niemal brak rezerw kadrowych.
Po zakończeniu wojny za wschodnią granicą zmniejszy się pewnie obecność Ukraińców na rynku pracy.
– Malejąca dostępność pracowników sprawia, że kalkulacja ryzyka operacyjnego staje się ważniejsza niż kiedykolwiek. Groźba przestojów to dziś realne zagrożenie biznesowe, którego nie jest w stanie zrekompensować nawet najniższy czynsz. Naturalną odpowiedzią na brak rąk do pracy jest automatyzacja, ale ona sama w sobie nie rozwiąże problemu, jeśli nie będzie miała odpowiedniego zaplecza – zaznacza Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych i członek zarządu JLL. – Dlatego na wartości zyskują obiekty, które oferują długoterminową stabilność procesów, a nie tylko najniższą stawkę za metr. Oznacza to przede wszystkim dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej, z gwarancją jej zwiększenia w przyszłości oraz elastyczność, która pozwoli na adaptację przestrzeni pod różne systemy automatyki. Firmy inwestujące miliony w technologię muszą mieć pewność, że budynek nie stanie się barierą dla ich rozwoju za kilka lat i nie zmusi ich do kosztownej relokacji.
Czytaj więcej
Pokolenie Z to 34 proc. odwiedzających polskie centra Westfield. Rozwijają się galerie oferujące wyjątkowe doświadczenia i atrakcje. Miejsca, które...
Zdaniem ekspertów JLL odpowiedzią rynku nie będzie masowe przejście do w pełni bezobsługowych magazynów. – Bardziej prawdopodobny jest rozwój automatyzacji modułowej – rozwiązań, które można wdrażać etapami, skalować, przenosić i dostosowywać do bieżących potrzeb logistycznych. Rosnące koszty pracy zmieniają ekonomikę automatyzacji – wyższe wydatki na zatrudnienie pracowników oznaczają większe oszczędności operacyjne z wdrożenia rozwiązań automatycznych, co istotnie skraca okres zwrotu z inwestycji. To przesuwa automatyzację z kategorii „warto mieć” do kategorii „należy rozważyć” – mówią.
Mniejsza paczka, ale częściej
Zmiany wymusza także handel internetowy. Z opracowanego przez JLL indeksu wynika, że średnia penetracja rynku e-commerce w Polsce wzrośnie z 9,1 proc. w 2025 r. do 14,6 proc. w 2035 r. Oznacza to wzrost o 5,5 pkt proc. w skali kraju. Realna sprzedaż online zwiększy się o 106 proc., czyli o ok. 97 mld zł, z poziomu ok. 92 mld zł w 2025 r.
– To wzrost, który rynek będzie musiał obsłużyć przy jednoczesnym spadku całkowitej dostępności pracowników o ok. 3,5 proc. Więcej paczek będzie trzeba dostarczyć mniejszą liczbą rąk. Problemu nie da się bez poprawy efektywności operacyjnej, automatyzacji i przeprojektowania sieci dystrybucyjnej – mówią analitycy.
Czytaj więcej
Apetyty na magazyny są duże. Karty na rynku powierzchni logistycznych wciąż rozdaje sześć największych regionów.
Cyfryzacja handlu
Najmocniej skutki zmian widać w dwóch segmentach, które JLL uznaje za kluczowe megatrendy dla logistyki do 2035 r.: e-grocery i cold chain (magazynowanie i dystrybucja produktów w kontrolowanej temperaturze).
– To tu spotykają się dwa niezależne procesy: cyfryzacja handlu i starzenie się społeczeństwa. Dojrzali konsumenci coraz swobodniej korzystają z kanałów online również w codziennych zakupach. Z drugiej strony rosnąca liczba seniorów zwiększa popyt na leki, wyroby medyczne, produkty świeże, gotowe posiłki i dostawy wymagające kontrolowanej temperatury – mówią autorzy raportu. – W efekcie chłodniczy łańcuch dostaw przestaje być segmentem specjalistycznym o ograniczonym znaczeniu, a staje się jednym z najbardziej perspektywicznych obszarów rynku.
Czytaj więcej
Polski rynek magazynowo-przemysłowy powiększył się w pierwszym kwartale o 653,3 tys. mkw. nowej powierzchni – wynika z analiz Polskiej Izby Nieruch...
Rynek inwestycyjny bardziej selektywny
Zmiany demograficzne wpływają też na sposób wyceny ryzyka. W ocenie JLL rynek magazynów przestaje być jednorodną klasą aktywów. Pogłębi się różnica między budynkami, które można technicznie dopasować do nowych modeli działania, a tymi, które opierają swoją wartość wyłącznie na dzisiejszym popycie.
Czytaj więcej
W ciągu ostatnich sześciu lat parki handlowe dostarczyły ok. 1,8 mln mkw. nowej powierzchni, podczas gdy centra handlowe – ok. 400 tys. mkw. – wyni...
– Z punktu widzenia inwestora rynek magazynowy przestaje być jednorodny. Rośnie różnica między aktywami, które mają zdolność adaptacji do alternatywnych modeli wykraczających poza typową logistykę, a tymi, które opierają swoją wartość głównie na dzisiejszym popycie. W kontekście nadchodzących zmian demograficznych, kluczowe w selekcji aktywów będą lokalizacja i najwyższy standard techniczny – nośność posadzki w okolicach 6 ton na metr kwadratowy, wysokość w świetle 12 metrów oraz odpowiednia dostępność przyłączeniowa prądu – podsumowuje Michał Mania, dyrektor w dziale rynków kapitałowych JLL. – Ta elastyczność operacyjna będzie się przekładać bezpośrednio na płynność aktywów na rynku inwestycyjnym. Trendy takie jak e-grocery i cold chain już dzisiaj tworzą nowe możliwości inwestycyjne, czego przykładem jest np. sprzedaż budynku Panattoni Auchan Wilcza Góra francuskiemu funduszowi Corum.
