Mimo rozwoju nowych rynków magazynowych w ostatnich dziesięciu latach fundamentem logistyki i przemysłu w Polsce wciąż jest sześć regionów, w których i najemcy, i deweloperzy są najbardziej aktywni. Jak podaje firma doradcza Newmark Polska, Warszawa, Polska centralna, Poznań, Trójmiasto (do magazynowej czołówki trójmiejski region dołączył pod koniec 2023 r.) oraz Górny i Dolny Śląsk skupiają ponad 80 proc. krajowych zasobów magazynowych, czyli ponad 30 mln mkw. – Przewaga tych lokalizacji wynika z kilku czynników – ich skali, rozwiniętej infrastruktury, rynku pracy i wieloletniej koncentracji kapitału – wyjaśniają analitycy.
Czytaj więcej
Biurowce, magazyny czy parki handlowe znalazły się na celowniku krajowych inwestorów. W 2025 r. na nieruchomości komercyjne w Polsce wydali 800 mln...
Specjalizacja i drogi
– Dominację „szóstki” widać zarówno po stronie podaży, jak i popytu. W ostatniej dekadzie w tych regionach powstało ponad 20 mln mkw. magazynów, to ponad 77 proc. powierzchni oddanej w tym czasie w całym kraju – wskazuje Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska. W tych sześciu największych regionach wynajęto w tym okresie ponad 46 mln mkw. powierzchni (prawie 84 proc. całego popytu).
Czytaj więcej
Silne magazyny, biura przed odbiciem, ostrożny kapitał – tak rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce na początku 2026 r. charakteryzują eksperci.
Tzw. wielka szóstka to system uzupełniających się hubów, które pełnią odmienne funkcje w krajowej logistyce. Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, zaznacza, że ich przewaga wynika przede wszystkim ze specjalizacji. Jak wyjaśnia, wybór lokalizacji coraz rzadziej opiera się wyłącznie na porównaniu kosztów, a coraz częściej na dopasowaniu jej charakteru do modelu operacyjnego firmy. – I tak Trójmiasto rozwija przede wszystkim logistykę portową i kontenerową, wykorzystując rosnącą rolę Bałtyku w handlu międzynarodowym i obsłudze importu. Polska centralna pozostaje kluczowym hubem dystrybucji krajowej i naturalnym punktem konsolidacji i dalszej redystrybucji towarów. Górny Śląsk łączy funkcje logistyczne z przemysłowymi, tworząc stabilny ekosystem dla produkcji i operatorów obsługujących łańcuchy dostaw – mówi dyrektor Kurek. – Dolny Śląsk i Poznań pełnią zaś rolę zaplecza logistycznego dla Europy Zachodniej, korzystając z bliskości granicy i rozwiniętej infrastruktury transportowej. Warszawa jest największym rynkiem konsumpcyjnym w Polsce oraz kluczowym obszarem logistyki ostatniej mili, gdzie koncentruje się obsługa najbardziej wymagającego popytu detalicznego.
Atrakcyjność lokalizacji na rynku magazynów rośnie wraz z rozwojem infrastruktury.
Pozycję Warszawy i Polski centralnej jako kluczowych hubów dystrybucyjnych w kraju umacniają nowe odcinki autostrady A2 w kierunku wschodnim i rozbudowa trasy S7. – Widzimy też „rozlewanie się” rynku poza granice aglomeracji, w stronę Błonia, Grodziska Mazowieckiego, Siedlec. Dzięki nowym inwestycjom oferują one niższe koszty przy zachowaniu dobrej dostępności do rynku warszawskiego i krajowej sieci transportowej – zauważa dyrektor Giermakowska.
Czytaj więcej
Magazyny w Polsce są ciągle atrakcyjne dla inwestorów. Na ten rynek w pierwszym kwartale popłynęło 450 mln euro. To najlepszy wynik od sześciu lat....
Jakub Kurek dopowiada, że na Górnym Śląsku kluczowe znaczenie ma rozwój drogi ekspresowej S1, która poprawia połączenia z południem Europy i wzmacnia pozycję regionu jako centrum magazynowo-przemysłowego, szczególnie pod względem produkcji i nearshoringu. Dolny Śląsk korzysta z kolei z rozbudowy korytarzy północ–południe, umacniając swoją rolę zaplecza logistycznego dla Czech i Niemiec. Rośnie też znaczenie Trójmiasta, gdzie Obwodnica Metropolii Trójmiejskiej i rozwój trasy S6 poprawiają dostępność portów i sprawność obsługi ładunków.
– Największy potencjał transformacyjny w skali kraju mają dziś rozbudowa autostrady A2 na wschód, korytarz S7, łączący północ i południe oraz rozwój Via Carpathia (S19), tworzącej oś transportową wzdłuż wschodniej granicy Unii Europejskiej. W dłuższej perspektywie inwestycje te mogą zwiększyć atrakcyjność logistyczną wschodniej Polski, włączając ją w międzynarodowe łańcuchy dostaw i tworząc alternatywę dla dotychczas dominujących tras zachodnich – mówi Giermakowska.
Pracownicy pilnie potrzebni
Atutem największych rynków jest też dostęp do pracowników. – Pod względem stabilnego zaplecza kadr – zarówno pracowników operacyjnych, jak i specjalistów – lokalizacjami pierwszego wyboru są Dolny i Górny Śląsk oraz Poznań. Regiony te wyróżniają się dużymi zasobami pracowników magazynowych i produkcyjnych, a także relatywnie dużą dostępnością kompetencji technicznych, co pozwala na szybkie skalowanie zespołów i większą elastyczność w okresach sezonowych – twierdzi cytowana w raporcie Danuta Protasewicz z Grafton Recruitment. – Warszawa i Trójmiasto przyciągają inwestorów dzięki napływowi pracowników z zagranicy, co częściowo łagodzi lokalne niedobory. Polska centralna, szczególnie okolice Łodzi i Strykowa, oferuje natomiast dostęp do pracowników z doświadczeniem magazynowym, dzięki czemu pozostaje atrakcyjna dla operatorów e-commerce i firm dystrybucyjnych obsługujących cały kraj.
Czytaj więcej:
Do uruchomienia Portu Polska jeszcze sześć lat, ale już widać rosnące ceny mieszkań w okolicznych gminach. Analizujemy, kto i gdzie najbardziej zys...
Pro
Są też rynki poza „szóstką”, które rozwijają się dzięki lokalnym przewagom. – Lubuskie korzysta z bliskości granicy niemieckiej i przebiegu korytarzy S3 i A2, co wzmacnia jego atrakcyjność dla firm obsługujących rynki zachodnie. Z kolei Rzeszów rośnie dzięki inwestycjom Panattoni i CTP oraz rozwojowi sektorów lotniczego i obronnego, co pokazuje, że wyspecjalizowane branże mogą wspierać wzrost także poza głównymi hubami – podkreśla Agnieszka Giermakowska. Dodaje, że w dłuższej perspektywie udział „wielkiej szóstki” w zasobach może się stopniowo zmniejszać, jednak nadal pozostanie na bardzo wysokim poziomie – raczej nie niższym niż 70 proc. zasobów kraju.
Wielkie transakcje na rynku magazynów
Jak wynika z raportu firmy doradczej Axi Immo, rynek magazynowo-produkcyjny rozpoczął rok bardzo aktywnie. Od stycznia do marca wynajęto 1,58 mln mkw. powierzchni (roczny wzrost: 47 proc.). Deweloperzy dostarczyli w tym czasie 653 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej (o 4 proc. mniej rok do roku), a współczynnik pustostanów spadł do 7,3 proc. (o 1,2 pkt proc).
Największą aktywność najemców Axi Immo odnotowuje w woj. mazowieckim (316 tys. mkw. wynajętych magazynów), wielkopolskim (309 tys. mkw.), dolnośląskim (255 tys. mkw.) i w łódzkim (228 tys. mkw.). Wśród najemców nadal dominowały firmy związane z handlem internetowym, dystrybucją i sektorem logistycznym. Widoczny był również powrót aktywności operatorów logistycznych.
Czytaj więcej
Polska jest z perspektywy operatorów logistycznych najtańszym rynkiem w regionie. Koszty są niższe niż w Czechach, na Słowacji, Węgrzech czy w Rumu...
Eksperci wskazują największe transakcje. To m.in. nowa umowa najmu 67,6 tys. mkw. przez firmę produkcyjną w Marq Wrocław V Logistics Centre w woj. dolnośląskim. Przedłużono też umowę najmu 68,3 tys. mkw. (firma z sektora handlowego) w Logistic City Piotrków Trybunalski (woj. łódzkie) oraz przedłużono umowę najmu z ekspansją 48 tys. mkw. (operator logistyczny) w Panattoni Park Warsaw South Janki (III) w woj. mazowieckim.
Renata Osiecka, właścicielka i partner zarządzająca Axi Immo komentuje, że pierwszy kwartał tego roku przyniósł poprawę nastrojów, szczególnie w obszarze nowych umów i ekspansji. – Firmy coraz częściej podejmują odkładane decyzje o rozwoju, koncentrując się przede wszystkim na optymalizacji sieci dystrybucyjnych i poprawie efektywności operacyjnej – mówi Osiecka. – Widzimy także większą aktywność operatorów logistycznych, których udział w strukturze najmu zaczyna rosnąć.
