Rynek magazynowy rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie od ponad dwóch dekad, zasoby sięgnęły 37 mln mkw. W 2025 r. widać już było wybiórczość i ostrożniejsze podejście deweloperów do nowych projektów. Pytanie, co dalej.

W 2025 r. naprawdę wiele się działo – z perspektywy czasu wydaje się, jakby ten rok był dłuższy niż każdy inny.

W I półroczu obserwowaliśmy geopolityczne turbulencje, niepewność związaną z taryfami i ryzykiem wojny celnej, co spowodowało ogromne zamieszanie w projektowaniu i zarządzaniu łańcuchami dostaw, a także w prognozowaniu produkcji i sprzedaży przez naszych klientów. II kwartał przyniósł wyraźne wstrzymanie decyzji inwestycyjnych i dużą niepewność. Jednak już druga połowa roku pokazała, że gospodarka światowa staje się coraz bardziej dynamiczna, a adaptacja firm do tych niepewnych czasów była bardzo szybka. Możemy więc powiedzieć, że cały 2025 r. był w rezultacie dobrym rokiem, szczególnie jego IV kwartał.

Biorąc pod uwagę skalę działalności Prologis – pracujemy z praktycznie wszystkimi branżami przemysłu i kanałami handlowymi – można powiedzieć, że nasze wyniki biznesowe są pewnego rodzaju papierkiem lakmusowym tego, co dzieje się w gospodarce. Dla Prologis w Polsce 2025 r. był rekordowy. Podpisaliśmy 125 umów najmu na ponad 824 tys. mkw., a poziom wynajęcia naszych magazynów sięgnął niemal 97 proc. – o kilka punktów procentowych powyżej średniej rynkowej. Co bardzo ważne, wskaźnik retencji w 2025 r. wyniósł 90 proc., co oznacza, że 9 na 10 klientów zdecydowało się przedłużyć z nami wygasające umowy.

W 2025 r. podjęliśmy też strategiczne decyzje o rozpoczęciu współpracy krótkoterminowej z kilkoma partnerami, dając im możliwość spokojnego zaplanowania kolejnych kroków. Było to właściwe podejście. Umowy zawierane na krótki czas klienci stopniowo zamieniają na długoterminowe kontrakty.

IV kwartał dał bardzo mocne fundamenty, żeby prognozować, że 2026 r. będzie bardzo pozytywny. Pozostaje mieć nadzieję, że ten rok przyniesie wzrost czynszów w Polsce. Nie sądzę, że polski rynek powinien wynajmować tanio powierzchnie magazynowe. Mam nadzieję, że 2026 będzie rokiem, w którym będziemy widzieć wzrost czynszów powyżej wskaźników inflacyjnych, co jest oznaką stabilności i dojrzałości rynku.

Jeśli chodzi o nowe projekty, w 2025 r. w Polsce budowano nieco mniej magazynów, ale to naturalna reakcja klientów na atmosferę niepewności. Szczególnie w I półroczu klienci unikali podejmowania decyzji o nowych inwestycjach.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stabilny wzrost oparty na przemyślanych decyzjach w magazynach. Tak prognozuje JLL

Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, za chwilę w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach zasób nowoczesnej powierzchni logist...

Jakie są teraz główne źródła popytu na magazyny?

Są dwa główne źródła popytu: inwestycje zagraniczne oraz konsumpcja wewnętrzna.

Jeśli chodzi o branże, popyt generuje przynajmniej kilka rodzajów biznesu. W Polsce tradycyjnie jest to przemysł motoryzacyjny, produkcja, a także sektor AGD. Widzieliśmy co prawda mniej inwestycji ze strony firm produkujących nowe samochody, za to segment aftermarket (rynek wtórny dla przemysłu motoryzacyjnego) trzyma się bardzo dobrze.

Drugie źródło, czyli wewnętrzna konsumpcja, wiąże się z popytem na magazyny tworzonym przez szeroką gamę kanałów handlowych. Od 4 lat bardzo dynamicznie rośnie udział e-commerce w sprzedaży detalicznej. Duża część retencji naszych klientów to właśnie firmy logistyczne, które zarządzają logistyką dla handlu– zarówno tradycyjną, jak i tę online.

W jakim tempie będzie, pana zdaniem, rosnąć rynek?

W Polsce na pewno jest jeszcze miejsce na nowe magazyny. Patrząc na skalę naszej gospodarki, jej pozytywne parametry makroekonomiczne czy ilość powierzchni magazynowej na mieszkańca, polski rynek ma jeszcze spory potencjał wzrostu w porównaniu z Niemcami, Anglią czy Francją.

Rynki Europy Zachodniej rozwijały się dużo dłużej. W Polsce widzieliśmy skokowy przyrost powierzchni na przestrzeni ostatniej dekady. Jeśli chodzi o kolejne lata, jako cały rynek, raczej nie będziemy oddawać po 5 mln mkw. rocznie, ale ponad 10 mln mkw. w trzy lata i osiągnięcie około 50 mln mkw. jest realne.

W Polsce cały czas są grunty pod nowe inwestycje, choć procedury administracyjne są coraz dłuższe, a te oczywiste lokalizacje są już skonsumowane. W związku z tym będzie pojawiać się coraz więcej projektów typu brownfield.

Polska często nazywana jest montownią Niemiec. Z rynku biurowego docierają niepokojące sygnały o dużych zwolnieniach w branży usług wspólnych, bo firmy przenoszą się do krajów, gdzie koszty pracy są niższe. Czy takie widmo krąży nad magazynami?

Firmy szukające tanich powierzchni i niższych kosztów operacyjnych nie mają dokąd uciec w Europie Centralnej. Polska jest najtańszym rynkiem z perspektywy operatorów logistycznych. Koszty są niższe niż w Czechach, na Słowacji, Węgrzech czy w Rumunii.

Nasza gospodarka jest konkurencyjna – to oczywiście pozytyw. Ale z drugiej strony, nie możemy mieć wzrostu czynszów poniżej wskaźników inflacyjnych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stabilny wzrost oparty na przemyślanych decyzjach w magazynach. Tak prognozuje JLL

Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, za chwilę w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach zasób nowoczesnej powierzchni logist...

Słyszymy o biurowcach, o centrach handlowych, które idą pod kilof. 20-letnie budynki uchodzą już w Polsce za stare. A jak starzeją się magazyny?

Na pewno definicja „starego budynku” w Polsce jest inna niż w Europie Zachodniej. W Niemczech czy we Francji takim mianem są określane obiekty 40+.

Branża nowoczesnych magazynów w Polsce jest trochę jak bankowość – zaczęliśmy od razu od zaawansowanych technologii i wysokiej jakości.

Przed nami jeszcze daleka droga do tego, aby wyburzać magazyny na dużą skalę i stawiać w ich miejsce nowe. Wyburzane mogą być nieruchomości klasy C czy postkomunistyczne budynki. Magazyny klasy A będą modernizowane. Te nieruchomości muszą popracować 30-40 lat, żeby przynieść odpowiedni zwrot z inwestycji.

Od lat inwestujemy w termomodernizację tych „starszych” budynków z naszego portfela. Na przykład realizujemy wymianę izolacji dachów, modernizację oświetlenia w technologii LED – w ciągu 6 lat wymieniliśmy oświetlenie w całym portfolio Prologis w Polsce. Wszystko to ma wpływ na efektywność energetyczną budynków. To bardzo ważne dla klientów, którzy oczekują jak najniższych łącznych kosztów operacyjnych.

Zawarliście też umowę Power Purchase Agreement. Co ona daje?

Energia będzie miała coraz większe znaczenie dla rozwoju branży magazynowej.

Od lat zawieramy umowy na zakup energii w ramach grupy zakupowej. W zeszłym roku poszliśmy krok dalej i podpisaliśmy dużą umowę PPA na dostawę energii dla naszych obiektów z określonego źródła odnawialnego. Prologis był pierwszym deweloperem powierzchni logistycznych w Polsce, który ogłosił taką umowę.

To duża zmiana z perspektywy naszych klientów. Dajemy im większą stabilność cenową i przewidywalność budżetowania – wolumen kupowany w ramach PPA ma z góry ustaloną cenę – oraz dostęp do zielonej energii, co jest bardzo ważne w kontekście raportowania ESG. Umowa zabezpiecza ponad 67 proc. zużycia energii naszych obiektów, a pozostała część zapotrzebowania jest pokrywana energią z certyfikatami pochodzenia.

Czytaj więcej

Nieruchomości

PPA, czyli zielony i stabilny prąd dla nieruchomości

Ostatnie lata to skokowy wzrost zainteresowania długoterminowymi umowami na dostawy prądu z zielonych źródeł. Niebawem właściciele budynków mogą si...

O pracowników trzeba się teraz podobno mocno starać. Mało kto chce pracować w magazynie pośrodku pola, daleko za miastem…

To naturalny trend. Już dawno przestaliśmy patrzeć na magazyn jak na cztery ściany i dach. Prologis tworzy komfortowe miejsca dla pracowników. Nasi klienci, chcąc utrzymać zatrudnienie, muszą oferować nie tylko odpowiednią płacę, ale też dbać o dodatkowe elementy, które tworzą dobre środowisko pracy. Dla przykładu, mamy klienta z branży modowej, który zażyczył sobie, aby jego powierzchnie magazynowe niemal nie odróżniały się wystrojem i kolorystyką od jego sklepów. Oczywiście jest to dość wyjątkowy przykład.

Kilka lat temu stworzyliśmy markę PARKlife. To koncepcja, w ramach której nasze parki logistyczne są czymś znacznie więcej niż zbiorem magazynów. PARKlife oznacza kompleksowe podejście do miejsca pracy, środowiska i lokalnej społeczności. Dbamy o to, aby nasze parki logistyczne były wyposażone w strefy relaksu, miały odpowiednio zagospodarowaną przestrzeń zieloną, organizujemy też inicjatywy dla pracowników naszych klientów – na przykład w ubiegłym roku ufundowaliśmy szereg bezpłatnych badań medycznych – oraz dla lokalnej społeczności.