Odnowienia umów najmu i selektywność deweloperów to główne trendy obserwowane na rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych w 2025 r. – wynika z analiz firmy JLL, które publikujemy jako pierwsi. Magazyny cieszyły się też dużym zainteresowaniem inwestorów.
Czytaj więcej
W 2025 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych w Polsce ok. 4,5 mld euro. Jest szansa, że w tym roku wartość transakcji ponownie wz...
Więcej odnowieńniż nowych umów najmu na rynku magazynowym
W 2025 r. całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe w Polsce wyniósł ponad 6,8 mln mkw. – to drugi wynik po rekordowym 2021 r. Zmieniała się jednak struktura: po raz pierwszy nowy popyt netto był mniejszy od odnowień (odpowiednio 3,3 mln mkw. i 3,5 mln mkw.).
– W 2025 r. rynek magazynowy w Polsce był bardzo aktywny, ale zamiast spektakularnych rekordów widzieliśmy gruntowne porządkowanie istniejących portfeli – mówi Tomasz Mika, szef działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL. – Firmy częściej renegocjowały istniejące umowy, bo lepiej niż kiedykolwiek rozumieją pełny koszt przeprowadzki: od CAPEX-u (nakłady inwestycyjne – red.) po ryzyko zaburzeń w łańcuchu dostaw i rekrutację nowych pracowników. Coraz wyraźniej widać, że o kierunku rynku decyduje nie tyle skala powierzchni, ile dopasowanie obiektów do potrzeb biznesu – technologicznych, kosztowych i operacyjnych. Równolegle rynek stale się rozwarstwia: obok klasycznej logistyki rozwijają się formaty pod e-commerce, e-grocery czy sieci paczkomatów. Czynnikiem motywującym najemców do odnowienia umowy najmu w aktualnie zajmowanym obiekcie są też modernizacje, szeroko realizowane przez właścicieli i zarządców parków magazynowych – dodaje.
Czytaj więcej
W III kwartale na rynek dostarczono 398,4 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Wskaźnik pustostanów pod koniec września osiągnął 8,...
Deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych projektów magazynowych
W 2025 r. aktywność deweloperów była wybiórcza. Na początku 2026 r. zasoby magazynowe Polski wynosiły 37,2 mln mkw., a kolejne 1,8 mln mkw. było w trakcie budowy. Powierzchnia projektów w realizacji jest znacznie poniżej poziomów odnotowanych w rekordowych latach 2021–2022.
– W strukturze planowanych inwestycji wyraźnie widać ostrożne podejście deweloperów do nowych projektów. W czwartym kwartale 2025 r. tylko około 700 tys. mkw. (około 40 proc. całkowitej aktywności) było budowane na zasadzie spekulacyjnej. Ograniczenie podaży wpływa na spadek wskaźnika pustostanów, co w rezultacie może stopniowo generować presję na wartości czynszów – ocenia Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa w JLL. W grudniu 2025 r. wskaźnik pustostanów sięgnął 7,3 proc. W ramach powierzchni istniejącej i w budowie do wzięcia jest około 3,3 mln mkw., jednak zasoby te są w dużej mierze rozdrobnione między regionami i poszczególnymi parkami. Dlatego w niektórych regionach pojawia się ryzyko niedoboru podaży.
Stawki czynszów utrzymują się na stabilnych poziomach: w pozamiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach na poziomie 3,5–6 euro za mkw. miesięcznie, a w lokalizacjach miejskich 8 euro za mkw. miesięcznie. Widać jednak presję na wzrost czynszów bazowych, szczególnie w kluczowych lokalizacjach i nowo oddanych nieruchomościach. Czynsze efektywne poszły przy tym lekko w dół: w celu zabezpieczenia najmu, wybrani deweloperzy wykazywali większą elastyczność w negocjacjach.
W najgorętszych lokalizacjach magazynów może brakować
– W aktualnie panującej sytuacji możemy spodziewać się, że przewagę rynkową zyskają ci, którzy nie czekają na idealne warunki. Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, za chwilę w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach wolumen nowoczesnej powierzchni może wyraźnie się zmniejszyć, szczególnie dotyczący dużych modułów o wysokim standardzie. Według naszych danych, w całej Polsce dostępnych jest obecnie tylko 10 modułów o powierzchni większej niż 30 tys. mkw. – mówi Tomasz Mika. – Z drugiej strony, cień geopolityki, w tym potencjalne zakończenie wojny w Ukrainie, tworzy zupełnie nowe scenariusze. Polska ma szansę stać się hubem logistycznym odbudowy i głównym beneficjentem reorganizacji łańcuchów dostaw w regionie, a pierwsze możliwe wyzwania dotyczyć będą rynku pracy i dostępności materiałów. Dlatego spodziewamy się, że 2026 r. będzie kontynuował stabilny wzrost, oparty na przemyślanych decyzjach – z naciskiem na jakość i elastyczność portfela – podsumowuje.
Magazyny na celowniku funduszy inwestujących w nieruchomości
W 2025 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach przemysłowo-logistycznych 1,5 mld euro, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Zrealizowano 34 transakcje, najwięcej od 2022 r. Ważnym trendem był wzrost transakcji sale & leaseback (sprzedaż własnej użytkowanej nieruchomości inwestorowi wraz z zawarciem długoterminowej umowy najmu).
