Deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych projektów magazynowych

W 2025 r. aktywność deweloperów była wybiórcza. Na początku 2026 r. zasoby magazynowe Polski wynosiły 37,2 mln mkw., a kolejne 1,8 mln mkw. było w trakcie budowy. Powierzchnia projektów w realizacji jest znacznie poniżej poziomów odnotowanych w rekordowych latach 2021–2022.

– W strukturze planowanych inwestycji wyraźnie widać ostrożne podejście deweloperów do nowych projektów. W czwartym kwartale 2025 r. tylko około 700 tys. mkw. (około 40 proc. całkowitej aktywności) było budowane na zasadzie spekulacyjnej. Ograniczenie podaży wpływa na spadek wskaźnika pustostanów, co w rezultacie może stopniowo generować presję na wartości czynszów – ocenia Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa w JLL. W grudniu 2025 r. wskaźnik pustostanów sięgnął 7,3 proc. W ramach powierzchni istniejącej i w budowie do wzięcia jest około 3,3 mln mkw., jednak zasoby te są w dużej mierze rozdrobnione między regionami i poszczególnymi parkami. Dlatego w niektórych regionach pojawia się ryzyko niedoboru podaży.

Stawki czynszów utrzymują się na stabilnych poziomach: w pozamiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach na poziomie 3,5–6 euro za mkw. miesięcznie, a w lokalizacjach miejskich 8 euro za mkw. miesięcznie. Widać jednak presję na wzrost czynszów bazowych, szczególnie w kluczowych lokalizacjach i nowo oddanych nieruchomościach. Czynsze efektywne poszły przy tym lekko w dół: w celu zabezpieczenia najmu, wybrani deweloperzy wykazywali większą elastyczność w negocjacjach.

W najgorętszych lokalizacjach magazynów może brakować

– W aktualnie panującej sytuacji możemy spodziewać się, że przewagę rynkową zyskają ci, którzy nie czekają na idealne warunki. Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, za chwilę w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach wolumen nowoczesnej powierzchni może wyraźnie się zmniejszyć, szczególnie dotyczący dużych modułów o wysokim standardzie. Według naszych danych, w całej Polsce dostępnych jest obecnie tylko 10 modułów o powierzchni większej niż 30 tys. mkw. – mówi Tomasz Mika. – Z drugiej strony, cień geopolityki, w tym potencjalne zakończenie wojny w Ukrainie, tworzy zupełnie nowe scenariusze. Polska ma szansę stać się hubem logistycznym odbudowy i głównym beneficjentem reorganizacji łańcuchów dostaw w regionie, a pierwsze możliwe wyzwania dotyczyć będą rynku pracy i dostępności materiałów. Dlatego spodziewamy się, że 2026 r. będzie kontynuował stabilny wzrost, oparty na przemyślanych decyzjach – z naciskiem na jakość i elastyczność portfela – podsumowuje.

Magazyny na celowniku funduszy inwestujących w nieruchomości

W 2025 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach przemysłowo-logistycznych 1,5 mld euro, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Zrealizowano 34 transakcje, najwięcej od 2022 r. Ważnym trendem był wzrost transakcji sale & leaseback (sprzedaż własnej użytkowanej nieruchomości inwestorowi wraz z zawarciem długoterminowej umowy najmu).