Reforma planistyczna, a szczególnie procedura zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) stanie się kolejnym czynnikiem przyspieszającym konsolidację branży deweloperskiej – przewiduje największa pod względem liczby sprzedanych mieszkań spółka, Dom Development.
Czytaj więcej
24 proc. w Gdańsku, 20 proc. w Krakowie – o tyle w ciągu roku podrożała ziemia pod inwestycje mieszkaniowe. Walter Herz ocenia, że reforma planisty...
Ponad 60 proc. gmin nie zdążyło z planami ogólnymi
Eksperci firmy doradczej Walter Herz podkreślają, że reforma planowania przestrzennego, której kluczowy etap wszedł w życie 1 września, jest poważnym źródłem niepewności na rynku – obok wydłużania się procesów administracyjnych związanych z pozwoleniami na budowę. W ponad 60 proc. gmin w Polsce wciąż nie uchwalono planów ogólnych. Projekty planów pokazały Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Ale Kraków czy Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania. To oznacza brak możliwości uruchamiania nowych projektów na gruntach bez planu miejscowego. To wpłynęło na zmianę wyceny gruntów, o czym pisaliśmy przed tygodniem: poza lokalizacją i potencjałem zabudowy o jakości działki stanowią sytuacja prawna i możliwość szybkiej wykonalności projektu.
Bez planów ogólnych nie można też procedować ZPI, następcy trybu lex deweloper.
– Skuteczne wykorzystanie tego narzędzia będzie możliwe dopiero po uchwaleniu planów ogólnych, których nie ma jeszcze większość gmin w Polsce – mówi Damian Karkosiński, specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz. – Barierą pozostaje także złożoność procedury i konieczność realizacji zobowiązań wynikających z umowy urbanistycznej. Inwestorzy muszą na jej podstawie partycypować w kosztach infrastruktury publicznej. Procedura ZPI może jednak odblokować część potencjału gruntów w największych miastach, ale jej skuteczność będzie zależeć od gotowości samorządów do współpracy i przeprowadzania dialogów urbanistycznych. Przy dużych, strategicznych projektach może jednak stać się atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnej ścieżki planistycznej – dodaje.
Czytaj więcej
Ministerstwo nie wydało na czas rozporządzenia o warunkach technicznych budynków. Urzędnicy wahają się, czy mogą wydawać pozwolenia na budowę, a ar...
ZPI, czyli procedura dla deweloperów z grubymi portfelami
Najwięksi deweloperzy zgromadzili banki ziemi pozwalające przetrwać okres kończenia prac nad planami ogólnymi, ale ponieważ gruntów do szybkiej zabudowy i tak jest coraz mniej, tryb ZPI jawi się jako ciekawa opcja.
– Sięganie po ZPI będzie w wielu przypadkach koniecznością, szczególnie przy większych przedsięwzięciach, takich jak przekształcanie terenów poprzemysłowych pod zabudowę wielorodzinną, które będą wymagały od dewelopera współudziału w realizacji infrastruktury miejskiej, na przykład budowy przychodni, dodatkowego układu drogowego, szkoły czy innego obiektu towarzyszącego inwestycji mieszkaniowej – mówi Justyna Wilk, członkini zarządu Dom Development. – Spodziewamy się, że to narzędzie może przełożyć się też na ceny gruntów – po stronie inwestora pojawiają się bowiem dodatkowe koszty w postaci kontrybucji na rzecz miasta, a sama procedura jest równie długa jak w przypadku specustawy mieszkaniowej, co wydłuża cały proces przygotowania projektu. W praktyce miasto będzie też oczekiwać od inwestora zdolności finansowej do zrealizowania takiej większej kontrybucji. To będzie trudne do udźwignięcia dla mniejszych firm, więc spodziewamy się, że ZPI stanie się kolejnym czynnikiem przyspieszającym konsolidację branży – dodaje.
– Wciąż jeszcze wiele dużych miast nie ma uchwalonych planów ogólnych, co powoduje ograniczenia w zakresie możliwości inwestycyjnego wykorzystania gruntów, szczególnie na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – mówi Karol Dzięcioł, wiceprezes Develii. – Widzimy realne ryzyko, że nowe uwarunkowania planistyczne mogą prowadzić do wydłużenia procesów inwestycyjnych, m.in. ze względu na konieczność korzystania z procedury ZPI. W naszej ocenie to procedura bardziej złożona od lex deweloper i potencjalnie kosztowniejsza. Obejmuje ona dodatkowe wymogi, które należy spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, m.in. konsultacje społeczne i zawarcie umowy urbanistycznej. To z kolei może mieć wpływ na skalę i tempo wprowadzania inwestycji na rynek – dodaje. Menedżer przyznaje, że w perspektywie długoterminowej utrzymywanie banków ziemi na wysokim poziomie będzie dla deweloperów nieco bardziej skomplikowane i w dużej mierze zależne od stopnia pokrycia poszczególnych miast miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a także od efektywności nowej procedury planistycznej, jaką jest ZPI.
Zdaniem Dzięcioła, dla dużego dewelopera ZPI wydaje się bardzo racjonalnym narzędziem w procesie przygotowania gruntów, zwłaszcza tych większych. – Mamy tutaj mechanizm negocjacji z miastem i partycypację społeczną, a inwestor może wnieść wkład w rozwój lokalnej społeczności oraz infrastruktury miejskiej. Wyzwaniem dla dewelopera mogą być natomiast oczekiwania miasta dotyczące zobowiązań inwestora w zakresie partycypacji finansowo-rzeczowej w ramach umowy urbanistycznej. Obok wysokich cen gruntów to dodatkowy element kosztowy, który wpływa na rentowność inwestycji – mówi Dzięcioł. – Choć aktualnie trudno nam jeszcze ocenić, ile będzie trwała procedura ZPI w praktyce, to patrząc przez pryzmat naszych doświadczeń ze specustawą mieszkaniową, spodziewamy się, że może to być proces długotrwały – dodaje.
