Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego brak jednego rozporządzenia wywołał chaos prawny dotykający całą branżę budowlaną.
- Na jakie ryzyko narażeni są projektanci i inwestorzy.
- Czemu ministerialne próby ratowania sytuacji budzą poważne wątpliwości prawne.
Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwane „biblią budowlańca”, jest kluczowym aktem prawnym dla każdego, kto projektuje, buduje, przebudowuje, użytkuje budynki czy produkuje materiały budowlane. Sam resort rozwoju szacuje, że dotyczy ono 15 mln osób. Akt określający nowe warunki powinien zostać opublikowany 20 września. Ale nie został.
– Brak wydania na czas jednego z najważniejszych rozporządzeń do prawa budowlanego jest porażką rządu. Na procedowanie tych przepisów było siedem lat – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Najważniejsze w tej chwili pytanie dotyczy skutków opieszałości rządu.
– Od urzędników z wydziałów architektoniczno-budowalnych słyszymy, że nie są pewni, czy mają podstawę prawną do wydawania pozwoleń na budowę – mówi Mariusz Ścisło, ekspert ds. legislacji Stowarzyszenia Architektów RP.
Czytaj więcej
Wciąż nie ma przepisów regulujących, jak budować po 20 września 2026 r. W budowlance stres i zniecierpliwienie. Resort rozwoju uspokaja: przygotowa...
Za brak podpisu pod rozporządzeniem zapłacą projektanci, inwestorzy i urzędnicy?
Ministerstwo próbuje rozwiać wątpliwości krótkim komunikatem: „Od 20 września 2026 r. w okresie 18 miesięcy do budowy, wykonywania robót budowlanych oraz do utrzymywania i użytkowania budynków mieszkalnych stosuje się dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych”. Jako podstawę prawną podaje nowelizację prawa budowlanego z 31 lipca 2026 r.
Dr Michał Lorbiecki, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego i Budownictwa w Urzędzie Miasta w Chorzowie zwraca jednak uwagę, że komunikat MRiT nie jest źródłem prawa.
– Z mojej perspektywy brak nowego rozporządzenia zwiększa, przede wszystkim, ryzyko projektanta i inwestora. Ten pierwszy składa wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę oświadczenie, że projekt został wykonany zgodnie z prawem. Gdy nie ma pewności, co do istnienia podstawy prawnej, składający takie oświadczenie jest w trudnej sytuacji. Z kolei inwestorom rośnie ryzyko podważania wydanych pozwoleń przez np. sąsiadów inwestycji, którzy są przeciwni jej powstaniu. Oczywiście argument braku podstawy prawnej użyty do podważenia decyzji o pozwoleniu na budowę uderza też w urzędnika, który ją wydał. To wszystko rodzi uzasadnione obawy o chaos prawny – wskazuje dyr. Lorbiecki.
Komunikat nie odpowiada też na pytanie, co z inwestycjami, które były już projektowane pod kątem nowych przepisów, na podstawie projektu rozporządzenia.
– Projektanci i inwestorzy byli przekonani, że zostanie ono przyjęte na czas. Z tego względu niektórzy zdecydowali się na projektowanie budynków na nowych zasadach, bo np. projektowane przepisy były bardziej korzystne niż wynikające z dotychczasowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 2002 r. – zauważa Piotr Jarzyński.
Potwierdza to Mariusz Ścisło.
– Praca nad większymi projektami trwa kilkanaście miesięcy. Projekt dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę musi być zgodny z obowiązującymi w dniu złożenia przepisami. Dlatego architekci projektując, brali pod uwagę wymogi z projektu rozporządzenia zwłaszcza, że dawały możliwość zaprojektowania bardziej komfortowych i przyjaznych dla mieszkańców i użytkowników budynków. Teraz te projekty mają trafić do kosza i trzeba przygotować nowe pod stare warunki techniczne? Jak my mamy się wywiązać z terminów wykonania projektów przed inwestorami? Kto zapłaci za dwa razy wykonaną pracę? – pyta z rozgoryczeniem.
Czytaj więcej
Po blisko dwóch latach prac nad projektem nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie...
Inwestycje zagrożone? Eksperci zaskoczeni
– Uporządkujmy fakty – 2 września 2026 r. weszły w życie przepisy ustawy z 31 lipca 2026 r., w zakresie wprowadzającym do ustawy prawo budowlane rozdział 10a zawierający przepisy epizodyczne, czyli regulacje obowiązujące przez określony czas i wprowadzające czasowe rozwiązania. To właśnie na te przepisy powołuje się ministerstwo w swoim komunikacie. Wynika z niego, że przez 18 miesięcy, począwszy od 20 września 2026 r., inwestorzy będą mogli złożyć oświadczenie o przygotowaniu projektu w oparciu o dotychczasowe przepisy dotyczące warunków technicznych. Problem pojawia się jednak w dalszej części komunikatu – ocenia radca prawny Joanna Sebzda-Załuska, partner w kancelarii SWK Legal. Ministerstwo informuje, że nadal będą prowadzone prace nad nowym rozporządzeniem dotyczącym warunków technicznych i tutaj, według Joanny Sebzdy-Załuskiej, pojawia się zasadnicza wątpliwość.
– Zgodnie z zasadami techniki prawodawczej przepisy epizodyczne mają służyć wprowadzaniu czasowych odstępstw od określonych regulacji. Tymczasem z komunikatu ministerstwa wynika, że nowe rozporządzenie, do którego miałyby odnosić się te przepisy, nie wejdzie teraz w życie, ponieważ prace nad nim będą nadal trwały. Powstaje więc proste pytanie: od jakich przepisów mamy czasowo odstępować, stosując stare warunki techniczne, skoro nowych przepisów, od których mielibyśmy odstępować, na razie nie będzie? Obawy, jak w tej sytuacji zachowają się organy administracji architektoniczno-budowlanej są w tej sytuacji w pełni uzasadnione – podsumowuje ekspertka.
Nasi rozmówcy zgadzają się, że nowe inwestycje mogą stanąć pod znakiem zapytania. Nie można bowiem wykluczyć, że część organów będzie umarzać postępowania o pozwolenie na budowę, obawiając się ryzyka zakwestionowania ich decyzji przez sąd.
– Gdyby bowiem uznano, że po wygaśnięciu rozporządzenia i przy braku nowego aktu organ nie miał podstawy do zastosowania dotychczasowych warunków technicznych, mogłoby pojawić się pytanie, czy decyzja nie została wydana bez podstawy prawnej. Taka wada stanowi jedną z przesłanek stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego i może rodzić dalsze konsekwencje prawne, w tym potencjalne roszczenia odszkodowawcze inwestorów – tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Czytaj więcej
24 proc. w Gdańsku, 20 proc. w Krakowie – o tyle w ciągu roku podrożała ziemia pod inwestycje mieszkaniowe. Walter Herz ocenia, że reforma planisty...
Co może zrobić inwestor?
Radca prawny Przemysław Dziąga, ekspert inwestycji deweloperskich, zastrzega, że choć przepisy epizodyczne działają na przyszłość, a więc, co do zasady, nie powinny obejmować postępowań będących już w toku, to jednak rekomenduje inwestorom składanie oświadczeń, że realizują inwestycję na podstawie dotychczasowych warunków technicznych.
– Jeżeli Ministerstwo Rozwoju i Technologii rzeczywiście chciało zabezpieczyć inwestorów, właściwym rozwiązaniem była nowelizacja ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami obowiązującej od 2019 r. To właśnie z niej wynika konieczność przyjęcia nowych warunków technicznych. Najwyraźniej uznano jednak, że kolejne przesuwanie ustawowych terminów byłoby rozwiązaniem trudnym politycznie do zaakceptowania, dlatego zdecydowano się na doraźną zmianę prawa budowlanego, co finalnie spowodowało jeszcze większe problemy – uważa ekspert.
Dr Grabowska-Toś uważa, że problem braku nowego rozporządzenia jest szerszy i nie ogranicza się wyłącznie do postępowań o pozwolenie na budowę.
– Podobne wątpliwości dotyczą postępowań legalizacyjnych i naprawczych. Art. 102a ust. 3 prawa budowlanego pozwala wprawdzie zastosować mechanizm przewidziany w przepisach epizodycznych (złożenie oświadczenia) również do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w art. 48b ust. 2 i 3 oraz do wykonania obowiązku określonego w art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika jednak, że ma on zastosowanie do dokumentów sporządzanych od 20 września. Dlatego powstaje pytanie, jak traktować dokumentację legalizacyjną sporządzoną jeszcze przed 20 września 2026 r. i czy w toczących się postępowaniach legalizacyjnych i naprawczych będzie można skutecznie posłużyć się takim oświadczeniem – zastanawia się ekspertka.
– Wątpliwości nie byłoby, gdyby nowe rozporządzenie, a wraz z nim przepisy przejściowe weszły w życie na czas. Mam duże obawy, jak duży chaos zarówno wśród inwestorów, jak i organów administracji architektoniczno-budowlanej spowoduje brak tych przepisów – dodaje.
Czytaj więcej
Rząd jest głuchy na argumenty spółdzielni mieszkaniowych. Zakaz świadczenia usług hotelarskich w zarządzanych przez nich blokach może okazać się fi...
Co się stało? Politycy się nie tłumaczą
– Ponad rok cotygodniowej pracy wielu ekspertów w zespole powołanym przez ministerstwo. Nie pamiętam, żeby jakaś regulacja była tak dobrze skonsultowana. Do tego zgoda Komisji Europejskiej na przyspieszoną procedurę notyfikacji i cała ta machina zostaje zatrzymana, gdy pozostaje już tylko złożyć podpis i opublikować akt w Dzienniku Ustaw. To nie jest poważne. My architekci oraz inżynierowie budownictwa wspólnie wzywamy do podpisania rozporządzenia. Nie rozumiemy, co się stało – mówi Mariusz Ścisło.
Ministerstwo tłumaczy jedynie, że zdecydowało się kontynuować prace nad aktem wykonawczym „w celu wypracowania optymalnego brzmienia nowych przepisów”.
