W czasach PRL-u, polskie prawo nie znało pojęcia służebności przesyłu. Słupy, stacje transformatorowe, kable, wodociągi, gazociągi wprowadzano na prywatne nieruchomości masowo, ale bez umowy z właścicielem czy decyzji administracyjnej. Ograniczania własności nie ujawniano w księgach wieczystych. Nie było też mowy o jakiejkolwiek rekompensacie finansowej.
Ten stan zmienił się w sierpniu 2008 r., gdy zaczęły obowiązywać nowe przepisy kodeksu cywilnego o służebności przesyłu. Przewidują one, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorstwa, które chce wybudować lub którego własnością są urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Na tej podstawie przedsiębiorstwo będzie miało prawo korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.
Przepisy o służebności przesyłu przewidują też, że jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie ma tytułu prawnego do gruntu (np. umowy z właścicielem lub decyzji administracyjnej), właściciel może żądać od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niego w przeszłości oraz ustanowienia służebności przesyłu i zapłaty za nią. W określonych sytuacjach może też domagać się usunięcia urządzeń lub przesunięcia ich w inne miejsce na tej samej działce.
Czytaj więcej
Właściciele działek, na których znajduje się infrastruktura przesyłowa mają coraz większe szanse na uzyskanie pieniędzy za bezumowne korzystanie z...
Problem starych instalacji i jego rozwiązanie w wyroku TK
Przepisy obowiązujące od sierpnia 2008 r. przewidują, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zwykłej służebności gruntowej. A te stanowią, że jeśli służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, to można ją nabyć przez zasiedzenie.
Jeśli zatem słupy, kable czy rury były na nieruchomości odpowiednio długo, przedsiębiorcy skwapliwie korzystali z możliwości uniknięcia płacenia za nie i podnosili przed sądem tzw. zarzut zasiedzenia. Sądy niemal automatycznie orzekały po ich myśli i stwierdzały zasiedzenie „służebności odpowiadającej charakterem służebności przesyłu”. Prawidłowość takich orzeczeń potwierdzał Sąd Najwyższy.
Dodatkowo w uchwale z 2016 r. SN stwierdził, że właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości przed zasiedzeniem.
Dopiero w grudniu 2025 r., gdy Trybunał Konstytucyjny uznał tę praktykę sądów za niezgodną z konstytucją (sygn. akt P 10/16), nastąpił zwrot na korzyść właścicieli gruntów. Po tym wyroku firmy przesyłowe teoretycznie straciły możliwość powoływania się na zasiedzenie służebności bez umowy i wynagrodzenia. Teoretycznie, bo wyrok TK nie doczekał się publikacji (z powodów politycznych) i – jak twierdzą firmy przesyłowe – nie powinien być stosowany. Mimo to coraz więcej składów sędziowskich uwzględnia orzeczenie TK, uznając, że obywatele nie mogą ponosić negatywnych konsekwencji decyzji polityków.
Ośmieleni tym wyrokiem właściciele obciążonych służebnością gruntów coraz częściej pozywają firmy przesyłowe i wygrywają. Zasądzone rekompensaty i wynagrodzenia sięgają nawet kilkuset tysięcy złotych. Widząc zmianę podejścia w orzecznictwie, firmy przesyłowe zaczęły proponować ugody, lecz za kwoty dużo niższe od tych, które można uzyskać w sądzie.
Czego można żądać od firm przesyłowych za słupy i rury na swojej działce
Właściciele gruntów mogą domagać się od firm przesyłowych zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości i ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu. W niektórych przypadkach można też żądać odszkodowania za spadek wartości nieruchomości.
– Warto pamiętać, że firmy przesyłowe nadal podnoszą zarzut zasiedzenia i częściowo wciąż wygrywają – mówi Agnieszka Madej, radca prawny z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy.
Właściciel gruntu powinien więc liczyć się z ryzykiem częściowej przegranej, a co za tym idzie – wyższej opłaty od pozwu i tylko częściowym zwrotem kosztów procesu uwzględnienia roszczenia w części. Z tego powodu określone w pozwie żądanie i oczekiwana zapłata powinny być przemyślane.
– Trzeba rozdzielić dwa tryby, bo rządzą się różnymi zasadami kosztowymi. Wniosek o ustanowienie służebności toczy się w postępowaniu nieprocesowym – opłata jest stała 100 zł niezależnie od kwoty. Nie oznacza to jednak dowolności, bo przy sprzecznych interesach uczestników sąd może obciążyć uczestnika, którego wniosek oddalono w większej części, obowiązkiem zwrotu kosztów przeciwnikowi – wskazuje Agnieszka Madej.
Czytaj więcej
Gdy przedsiębiorca powołuje się wyłącznie na zasiedzenie pasa gruntu pod instalacje przesyłowe bez innego tytułu prawnego, coraz częściej przegrywa...
Inaczej jest przy pozwie o zapłatę za bezumowne korzystanie z gruntu.
– To tryb procesowy, opłata jest stosunkowa: powyżej 20 tys. zł wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu, a przy częściowym uwzględnieniu żądania sąd może koszty znieść lub rozdzielić proporcjonalnie do wyniku sprawy – twierdzi prawniczka.
Dodajmy, że obecnie maksymalna wysokość opłaty stosunkowej wynosi 100 tys. zł.
Jak określa się wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu
Kwota, której można się domagać, zależy m.in. od rodzaju instalacji, jej napięcia i ciśnienia, szerokości zajętego pasa ochronnego wokół urządzeń, zakresu faktycznej ingerencji w nieruchomość, czyli uciążliwości związanych z obecnością instalacji przesyłowych. Sąd bierze pod uwagę także lokalizację działki oraz jej rodzaj i przeznaczenie, a także cenę metra kwadratowego na danym terenie.
Jak się oblicza zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości w ramach służebności przesyłu
Wysokość zapłaty za korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego można skalkulować jako równowartość czynszu (dzierżawy), jaki właściciel mógłby uzyskać na rynku za udostępnienie pasa terenu pod urządzenia przesyłowe. Mnoży się wówczas stawkę czynszu za 1 m² gruntów o podobnym przeznaczeniu przez powierzchnię zajętego pasa służebności oraz przez liczbę miesięcy (lub lat) bezumownego korzystania.
Inną metodą zapłatę oblicza się jako iloczyn powierzchni pasa służebności przesyłu, jednostkowej wartości rynkowej gruntu oraz współczynnika uwzględniającego stopień ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności.
Najlepiej oprzeć się na wycenie rzeczoznawcy
Samodzielne określenie kwoty roszczenia jest bardzo trudne. Eksperci radzą zwrócić się do niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy przed wniesieniem pozwu. Profesjonalista nie zrobi tego za darmo, ale za to zgodnie ze standardami zawodowymi. Taką wycenę trudniej podważyć.
Można też w pozwie wnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, lecz wówczas trzeba podać choćby szacunkową wartość przedmiotu sporu i uiścić opłatę sądową.
Czytaj więcej
Właściciele nieruchomości, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi lub inne urządzenia przesyłowe, coraz częściej dochodzą wynagrodze...
