Przepisy o miejscach doraźnego schronienia (tzw. MDS–y) obowiązują od stycznia. Deweloperzy muszą je uwzględniać w składanych od początku roku wnioskach o pozwolenie na budowę budynków z podziemnymi kondygnacjami i garażami. MDS–y to podstawowy poziom ochrony, większe bezpieczeństwo zapewniają ukrycia i schrony.

„Bunkry” na osiedlach

Z analiz firmy doradczej JLL wynika, że rocznie mogłoby powstawać nawet 200 tys. miejsc w schronach, gdyby do wymagań obronnych dostosowano 1–2 proc. powierzchni każdej nowej inwestycji mieszkaniowej i każdej nowej nieruchomości komercyjnej, finansując inwestycje z budżetu Programu Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej. – Nieruchomości komercyjne mogłyby odpowiadać za prawie 20 proc. powierzchni nowych schronów – ocenia JLL. 

Autorzy opracowania proponują model partnerstwa państwa z sektorem nieruchomości. – Finansowanie „komponentu schronowego” ze środków publicznych będzie neutralne z punktu widzenia ekonomii projektów komercyjnych, umożliwiając szerokie zaangażowanie deweloperów. Państwo poniesie zaś tylko połowę kosztów, które powstałyby przy budowie schronów od zera – argumentuje Mateusz Bonca, prezes JLL w Polsce.

Eksperci tej firmy wskazują, że MDS-y (to nie są schrony) są już uwzględniane w planowanych inwestycjach. – Biorąc pod uwagę cykl deweloperski, nieruchomości te trafią do sprzedaży dopiero za dwa-trzy lata, a zostaną ukończone najpewniej dopiero w 2031-2032 r. – mówią.  – Nie spodziewamy się jednak wysypu inwestycji deweloperskich ze schronami jako takimi. W przeciwieństwie do schronów, MDS-y nie stanowią budowli ochronnych i pod względem funkcjonalnym zapewniają zdecydowanie niższy poziom ochrony. Ze względu na to, że nabywcy mieszkań nie są skłonni dopłacać za wyższą klasę bezpieczeństwa, a inwestorzy kierują się w naturalny sposób ku minimalnemu dopuszczalnemu standardowi, infrastruktura schronowa nie będzie powszechnym elementem nowych inwestycji deweloperskich, jeżeli nie zostanie objęta systemowym mechanizmem zachęt dla inwestorów czy programem finansowania ze środków publicznych. 

Pierwsze projekty z infrastrukturą schronową powstają niezależnie od obowiązku projektowania MDS-ów w nowych inwestycjach. - To awangarda rynku. Przykładem jest Chłodna 35 na warszawskiej Woli – wskazuje JLL. 

– Inwestycje z MDS-ami można dziś policzyć na palcach jednej ręki – potwierdza Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert. – Większość nieruchomości, które dziś trafiają do sprzedaży, powstaje na podstawie pozwoleń na budowę wydanych wcześniej, kiedy nie było obowiązku projektowania MDS-ów. Dlatego na razie nie są standardowym elementem nowych osiedli.

Większej liczby inwestycji mieszkaniowych z MDS-ami ekspertka portalu Tabelaofert spodziewa się w 2027 r. – Na początku miejsca doraźnego schronienia będą traktowane jako pewnego rodzaju udogodnienie i dodatkowy element podkreślający wartość inwestycji – uważa. – Podobnie było kilka lat temu z inwestycjami mieszkaniowymi, które dostawały certyfikaty potwierdzające energooszczędność, co pozwalało deweloperom wyróżnić się na tle konkurencji. 

Według portalu Tabelaofert miejsca doraźnego schronienia standardowym elementem oferty staną się ok. 2028 r. 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Tabelaofert, zwraca uwagę na okres przejściowy związany z nowymi wymaganiami. – Pod koniec 2025 r. deweloperzy wyraźnie przyspieszyli z pozwoleniami na budowę. Tylko w grudniu uzyskali pozwolenia na ponad 20 tys. domów i mieszkań. To najlepszy miesięczny wynik od marca 2024 r. – podkreśla. – Można zakładać, że jednym z czynników tego przyspieszenia było wejście nowych wymogów i chęć prowadzenia części inwestycji według wcześniejszych zasad. 

Inwestycje mieszkaniowe z MDS-ami mogą być droższe. – Pojawiają się szacunki, że nowe wymagania mogą zwiększyć koszty budowy o ok. 1–5 proc. Nie oznacza to jednak automatycznie, że ceny mieszkań wzrosną w takiej samej skali – zaznacza Andrzej Prajsnar. – Deweloperzy prawdopodobnie nie będą w stanie przerzucić całości dodatkowych kosztów na klientów, szczególnie że wybór mieszkań jest dziś duży. Wpływ nowych wymogów na cenę metra kwadratowego powinien więc być ograniczony. Dla części klientów mieszkanie w budynku z miejscem doraźnego schronienia może mieć dodatkową wartość i uzasadniać dopłatę za wyższy poziom bezpieczeństwa. 

W biurowcach, galeriach i magazynach

JLL analizuje, że udział nieruchomości komercyjnych w nowej powierzchni schronów  mógłby w skali kraju wynosić ok. 20 proc. Byłby jeszcze większy, gdyby nawet co czwarte miejsce w schronie mogło powstawać w nowym obiekcie przemysłowo-magazynowym, handlowym lub biurowym.

– Włączenie komercyjnego rynku nieruchomości jest kluczowe dla osiągnięcia i zachowania wysokiego tempa budowy zasobu schronów, a także zapewnienia, że ludność będzie chroniona tam, gdzie rzeczywiście przebywa – podkreśla Mateusz Bonca. – Uwzględnienie schronów w działających na co dzień obiektach sprzyja też utrzymaniu infrastruktury w gotowości, dzięki temu, że regularne przeglądy i konserwacja systemów bezpieczeństwa są standardem na rynku nieruchomości komercyjnych – podkreśla. 

JLL szacuje, że roczny koszt programu wyniósłby ok. 2–2,5 mld zł, co stanowi połowę szacowanego budżetu budowlanego Programu Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej. Takie nakłady pozwoliłyby na budowę ok. 200 tys. nowych miejsc w schronach w całej Polsce i osiągnięcie ustawowego celu dostępności budowli ochronnych (25 proc. ludności w miastach i 15 proc. ludności poza miastami) w dwie-trzy dekady.

– To skuteczna formuła, która pozwoliłaby na systematyczne i przewidywalne zwiększanie liczby schronów w całym kraju oraz osiągnięcie ustawowego minimum schronowego do 2050 r. Proponowane przez nas podejście jest zgodne z międzynarodowymi praktykami i w pełni wykonalne zarówno z punktu widzenia potencjału podaży, zdolności wykonawczej rynku, jak i możliwości finansowania z zaplanowanych już środków publicznych – podsumowuje prezes JLL.