W krótkim terminie reforma związana z planami ogólnymi, która weszła w życie 1 września, oznacza zmianę wyceny ryzyka na rynku gruntów, w średnim może ograniczyć liczbę nowych projektów deweloperskich. Jeżeli jednak luka planistyczna potrwa wiele miesięcy, jej konsekwencją może być niższa podaż mieszkań w 2027 r. i dalsza presja na ceny gruntów, a w lokalizacjach o wysokim popycie także na ceny mieszkań – oceniają eksperci firmy doradczej Walter Herz.
Analitycy podkreślają, że efekt reformy już widać w cenach - w Gdańsku przez rok grunty podrożały o 24 proc., a w Krakowie o 20 proc. – w stolicy Małopolski udział kosztu ziemi w cenie mieszkania to już 25-30 proc., wobec 10-15 proc. kilka lat temu.
Czytaj więcej
Plany ogólne przyjęło dotychczas ok. 30 proc. gmin. Ponad 600 nie ogłosiło nawet ich projektów. Jeśli nie ma też planów miejscowych, to od 1 wrześn...
Rynek będzie premiował grunty z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym
Jak czytamy w raporcie Walter Herz, opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych w większości gmin i koniec trybu lex deweloper tworzą nową hierarchię gruntów. Działki z miejscowymi planami zagospodarowania (MPZP), wydanymi prawomocnymi warunkami zabudowy (WZ) czy ULIM-em (ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej) zyskują na wartości, podczas gdy tereny bez zabezpieczonej ścieżki inwestycyjnej, obciążone ryzykiem wielomiesięcznego oczekiwania na decyzję, tracą.
– Ryzyko regulacyjne zaczyna być bezpośrednim składnikiem cen gruntów. Efekt wprowadzanej reformy może być również widoczny w podaży nowych projektów w 2027 r. – ocenia Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz.
W około 35 proc. gmin udało się uchwalić plany ogólne do 31 sierpnia. Z dużych miast to m.in. Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Projekty planów pokazały Warszawa, Gdańsk, Łódź, Katowice i Kielce. Ale Kraków czy Rzeszów nie są jeszcze nawet na tym etapie zaawansowania.
– Dla inwestorów oznacza to zmianę sposobu wyceny gruntów. Dotychczas działka bez MPZP mogła mieć wysoką wartość dzięki perspektywie uzyskania WZ. Po reformie znaczenie będzie miało przede wszystkim to, co przewiduje dla niej plan ogólny, a w szczególności czy nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Rynek będzie premiował głównie grunty z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym. Wartość gruntu będzie zależeć już nie tylko od lokalizacji, ale od prawdopodobieństwa uzyskania konkretnej funkcji oraz czasu koniecznego do przeprowadzenia procedur niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji – mówi Tencza.
Eksperci Walter Herz wskazują również, że w ciągu ostatnich trzech lat jedynie Lublin doprowadził procedurę Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych do etapu pozwalającego na jego praktyczne wykorzystanie. ZPI to następca trybu lex deweloper pozwalającego lokować mieszkaniówkę na gruntach usługowych – w zamian za określoną kontrybucję (np. budowa szkoły).
Jest zatem ryzyko, że do spowolnienia dojdzie nie tylko w klasycznej mieszkaniówce, ale również na rynku konwersji nieruchomości komercyjnych na mieszkaniowe.
Czytaj więcej
W polskim prawie króluje zasada: czyj plac, tego pałac. Teraz można będzie mieć pałac, nie będąc właścicielem placu. Zapewni to ustawa, której zało...
Warunki sukcesu ZPI: przejrzyste oczekiwania, proporcjonalność obciążeń oraz realistyczny harmonogram
Najwięksi deweloperzy mają na tyle zabezpieczone banki ziemi, by przetrwać przejściowe lata bez zachwiania produkcji. Niektóre spółki wystąpiły jeszcze o warunki zabudowy, by zdążyć przed zmianami. Firmy zaczynają już również przymierzać się do ZPI.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu, przyznaje, że w większości miast, gdzie działa firma, plany ogólne nie zostały jeszcze uchwalone.
– W Krakowie nawet go nie wyłożono – słowem, nic nie jest jasne. Jednocześnie 1 września uchylone zostało dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań w całym kraju. W tej sytuacji, nie jest możliwe procedowanie ani uchwały lokalizacyjnej w trybie specustawy mieszkaniowej, ani tym bardziej ZPI. Dotyczy to też tych miast, w których plany ogólne są uchwalone – w większości bowiem zasady wydawania ZPI wciąż są nieprecyzyjne i nie ma jednolitych wytycznych, np. dla kontrybucji dewelopera – mówi Bromboszcz. – Będziemy zdani na ZPI, wyzwanie polega na tym, że procedura wymaga sprawnego magistratu i sprawczego gospodarza, który jasno określi ramy postępowania i wytyczne. Na razie ich brak – podsumowuje.
Robert Maraszek, prezes Inpro, ocenia, że największym wyzwaniem jest dziś przewidywalność przygotowania gruntów. Sam 1 września nie oznacza automatycznego wejścia planów ogólnych we wszystkich gminach.
– Dla inwestora kluczowe pozostaje to, jaka podstawa planistyczna obowiązuje na konkretnej nieruchomości i na jakim etapie znajdują się związane z nią postępowania – mówi Maraszek. – Bank ziemi budujemy z wieloletnim wyprzedzeniem, co daje nam możliwość planowania rozwoju. Nie oznacza to jednak, że wszystkie grunty są jednakowo przygotowane do rozpoczęcia inwestycji. Z perspektywy biznesowej największe znaczenie ma czas. Przedłużające się procedury oznaczają dłuższe zaangażowanie kapitału i większą niepewność harmonogramów. Dlatego wpływ reformy należy oceniać na poziomie poszczególnych projektów. O wartości banku ziemi decyduje również to, kiedy można go wykorzystać – dodaje.
Inpro korzysta z ZPI przy jednym projekcie w Rumi, gdzie plan ogólny przyjęto 27 sierpnia.
– Największą zaletą jest możliwość uzgodnienia odpowiedzialności stron i warunków współpracy na etapie planowania. Dla samorządu oznacza to wpływ na rozwój otoczenia inwestycji, a dla dewelopera możliwość uwzględnienia uzgodnionych zobowiązań w projekcie i jego budżecie – mówi Maraszek. – Oceniam ten kierunek pozytywnie. Warunkiem skuteczności są jednak przejrzyste oczekiwania, proporcjonalność obciążeń oraz realistyczny harmonogram. Dobrze przygotowane ZPI powinno prowadzić do inwestycji potrzebnej miastu i możliwej do sfinansowania – dodaje.
Czytaj więcej
Chęć przeprowadzki z miasta na wieś deklaruje aż 44 proc. mieszkańców Gdańska, 36 proc. mieszkańców Poznania i 32 proc. mieszkańców Krakowa – wynik...
Jesika Mackiewicz, członkini zarządu ds. rozwoju w Warszawie w Matexi Polska, ocenia, że to trudny czas dla deweloperów, którzy odpowiednio wcześnie nie zabezpieczyli zapasu gruntów.
– Po 1 września studia uwarunkowań dla gmin straciły ważność i do czasu uchwalenia planów ogólnych nie będzie możliwości procedowania nowych planów miejscowych czy wydawania decyzji WZ. To, co będzie teraz istotne, szczególnie w Warszawie, to dalsze ruchy zmierzające do uchwalenia planu ogólnego. Te ruchy pozwolą wszystkim inwestorom na procedowanie projektów w ramach nowego narzędzia, jakim jest ZPI – mówi Mackiewicz.
Matexi prowadzi w trybie ZPI wieloetapowy projekt w Warszawie oraz kolejną inwestycję, skierowaną tu z procedury lex deweloper.
– ZPI oceniamy jako nowoczesne, sprawdzone na rynku europejskim rozwiązanie, które sprzyja zrównoważonemu rozwojowi miast. Już lex deweloper pokazał, że projekty, które uzyskały pozytywne uchwały rady miasta są przemyślane, ambitne i tworzą atrakcyjne przestrzenie – mówi Mackiewicz.
