Od 1 września inwestycje budowlane będą możliwe tylko na terenach objętych planami ogólnymi lub miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne ma na ten moment ponad 30 proc. gmin, natomiast planami miejscowymi pokryte jest 33 proc. kraju. Ministerstwo Rozwoju i Technologii będzie potrzebowało kilka dni na zweryfikowanie, gdzie jest najlepsza sytuacja, czyli i plan ogólny i miejscowy, a gdzie nie ma niczego. Na tę chwilę wiadomo, że ponad 638 gmin nie ogłosiło jeszcze projektów planów ogólnych, co oznacza, że procedura potrwa w nich jeszcze co najmniej kilka miesięcy. 118 gmin nawet nie rozpoczęło prac nad planami.
– Dotknie to inwestorów, którzy chcieliby złożyć wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny, który jest szczególną formą planu miejscowego, a w tej sytuacji są zblokowani i nie mogą tego zrobić. Nie mogą też wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, bo nie ma planu ogólnego. Branża patrzy na to z niepokojem, ale wciąż jeszcze z nadzieją. Jeśli opóźnienie w przyjmowaniu planów ogólnych wyniesie dwa-trzy miesiące, to tragedii nie będzie. Natomiast jeśli to potrwa sześć miesięcy, a w niektórych gminach słyszymy nawet o roku, to będzie cios w inwestycje – ostrzega Maciej Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj więcej:
Najnowsza nowelizacja reformy planistycznej zmienia zasady przygotowania i realizacji inwestycji. Nowe wymogi dotyczące warunków zabudowy, obszarów...
Pro
Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl ma podobne obserwacje. Martwi go liczba gmin, które przyjęły plany ogólne. Obawia się zamrożenia przygotowań nowych gruntów pod zabudowę. Spodziewa się, że efekt zatoru planistycznego w postaci mniejszej liczby mieszkań wprowadzonych na rynek możemy zobaczyć w 2027 r.
– Jego efekt będzie nierównomierny: plany uchwaliło już ponad 40 proc. największych miast, ale tylko kilkanaście proc. gmin wiejskich i miejsko-wiejskich, więc zator najmocniej odczują przedmieścia i mniejsze ośrodki, gdzie buduje się głównie na wuzetkach – ocenia.
Paraliżu inwestycyjnego można było uniknąć
– Obszar luki planistycznej nie musi dotyczyć całej gminy. Np. Warszawa, która nie przyjęła planu ogólnego, jest pokryta planami miejscowymi w ponad 50 proc. Przygnębiające jest to, że luki można było uniknąć – mówi adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF Prawa Nieruchomości.
– Bardzo źle się stało, że w przyjętej w 2023 r. ustawie planistycznej ustawodawca nie połączył terminów wygaśnięcia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z przyjęciem planu ogólnego. Fakt, że byłaby to mniejsza mobilizacja dla gmin do przyjmowania planów ogólnych, ale uniknęlibyśmy dwóch ważnych problemów. Luki planistycznej i wzrostu cen gruntów objętych planami, który spowoduje wzrost cen nieruchomości. Te gminy, które nie przyjmą planów ogólnych do końca sierpnia, do momentu ich uchwalenia zostaną pozbawione w zasadzie wszystkich narzędzi planistycznych, mam tu na myśli możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, uchwalania planów miejscowych i ZPI – dodaje Maciej Górski.
Czytaj więcej
Terminy do naliczania kar za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostały wstrzymane. Dodatkowo jeszcze od 1 lipca 2026 r. będą umor...
Te gminy stracą i inwestorów, i dofinansowanie na zrobienie planów ogólnych. Wnioski o przeznaczone na ten cel pieniądze można składać do 31 sierpnia. Żeby złożyć wniosek, trzeba jednak przyjąć plan. Związek Gmin Wiejskich apelował do MRIT o kolejne wydłużenie terminu, bojąc się paraliżu inwestycyjnego i ryzyka odszkodowawczego. Ten jednak już wcześniej był dwukrotnie przesuwany.
Wchodzące w życie zmiany są efektem przyjętej w 2023 r. reformy planowania przestrzennego, która stała się jednym z kamieni milowych KPO. Polska zobowiązała się, że do końca 2025 r. 80 proc. gmin przyjmie plany ogólne, które podzielą ich obszar na strefy planistyczne z określonym przeznaczeniem i kluczowymi parametrami zabudowy, tam, gdzie jest ona dopuszczona. Obecny rząd dwukrotnie wydłużał czas na przyjęcie planów: najpierw do 30 czerwca, a następnie do 31 sierpnia 2026 r. Wynegocjował też z Komisją Europejską obniżenie wskaźnika z 80 do 30 proc. gmin, które w wyznaczonym terminie przyjmą plany ogólne. Ten próg udało się osiągnąć. Do 28 sierpnia plany przyjęło 825 gmin na ogólną liczbę 2479. W 780 gminach plany weszły już w życie. Oznacza to, że kamień milowy udało się zrealizować. Jednak z punktu widzenia inwestora perspektywa krajowa jest mało znacząca. Liczy się to, czy będzie mógł zrealizować swoją inwestycję w gminie, w której ma nieruchomość.
gmin jest w Polsce
Najważniejsze to mieć plan. Miejscowy lub ogólny
– Kluczowe znaczenie dla możliwości realizacji inwestycji ma nie tyle samo uchwalenie przez gminę planu ogólnego, ile to, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan obowiązuje i przewiduje możliwość realizacji określonej inwestycji, inwestor może ubiegać się o pozwolenie na budowę bez konieczności uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Dobrym przykładem jest Kraków, który nie ma jeszcze planu ogólnego, ale znaczna część jego powierzchni (ok. 80 proc.) jest objęta planami miejscowymi – tłumaczy specjalizująca się w procesie inwestycyjnym dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii Kania Stachura Toś.
gmin przyjęło plany ogólne
Sytuacja komplikuje się na terenach, dla których nie obowiązuje plan miejscowy. Jeżeli gmina uchwaliła tam plan ogólny, możliwość uzyskania decyzji WZ będzie co do zasady uzależniona od tego, czy dana nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ).
– Natomiast w najtrudniejszej sytuacji znajdą się właściciele nieruchomości położonych na terenach, dla których 1 września nie będzie obowiązywał ani plan miejscowy, ani plan ogólny. Możliwość uruchomienia na takich terenach nowych inwestycji wymagających uzyskania decyzji WZ zostanie istotnie ograniczona. Inwestor będzie musiał czekać na wejście w życie planu ogólnego. Nie będą blokowane tylko inwestycje celu publicznego, ponieważ dla nich ustawodawca zrobił wyjątek i one mogą być realizowane bez względu na to, czy plan ogólny wszedł w życie, czy nie – mówi mec. Grabowska-Toś.
Czytaj więcej:
Nowe przepisy o planowaniu przestrzennym wprowadzają kluczowe zmiany dla gmin i inwestorów – od planów ogólnych i decyzji o warunkach zabudowy po z...
Pro
Wuzetki ratunkiem przed luką planistyczną
Na jak dużym obszarze mogą grozić problemy? Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii jest dobrej myśli.
– Uważam, że nie sprawdzą się czarne przepowiednie o paraliżu inwestycyjnym. Szacuję, że do końca roku ponad 50 do 60 proc. gmin przyjmie plany. Widzimy to po stopniu zaawansowania prac nad planami. Ponadto właściciele działek zabezpieczyli się, występując o decyzje o warunkach zabudowy. W latach 2004–2024 urzędy wydały ich 3,2 mln. A tylko w ubiegłym roku 400 tys. Spodziewamy się, że w tym roku ten rekord zostanie pobity – ocenia Tomasz Lewandowski.
Część inwestorów przewidywała, że dojdzie do bicia rekordów w wyścigu o decyzje WZ. Eksperci już dawno sygnalizowali, że rynek gruntów wszedł w nową fazę wymuszoną przez zmianę ustawy planistycznej.
planów ogólnych weszło w życie
„Postępuje polaryzacja aktywów. Największym zainteresowaniem cieszą się grunty objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z uregulowanym stanem prawnym, zapewnionymi warunkami przyłączeniowymi lub uzyskanym pozwoleniem na budowę, które utrzymują wysokie wyceny i relatywnie szybko znajdują nabywców. Z kolei grunty wymagające długotrwałych procedur administracyjnych lub obarczone niepewnością planistyczną pozostają na rynku znacznie dłużej. W praktyce oznacza to zmianę sposobu wyceny nieruchomości. Coraz częściej przedmiotem transakcji nie jest sam grunt, lecz gotowy scenariusz inwestycyjny. Przewidywalność procesu inwestycyjnego stała się nową walutą rynku gruntów” – pisze w analizie Emil Domeracki, partner w firmie doradczej Walter Herz.
Wielu, zwłaszcza drobnych inwestorów, tę przewidywalność próbuje sobie zapewnić uzyskaniem decyzji o WZ. Dr Agnieszka Grabowska-Toś w setkach tysięcy wniosków o te decyzje widzi większe ryzyko dla sprawności procesu inwestycyjnego niż w samym opóźnieniu w uchwalaniu planów ogólnych.
– W części gmin doszło do ogromnej kumulacji postępowań. I niestety, organy będą potrzebowały teraz wielu miesięcy, by ten wuzetkowy korek rozładować – tłumaczy.
Problem w tym, że jest to zadanie tych samych urzędników, którzy tworzą plany ogólne i plany miejscowe. W ten sposób spowolnienie się kumuluje.
