Nie dość, że gminom nie biegną terminy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co uwalnia je od ryzyka naliczania kar, to przy okazji ostatniej nowelizacji ustawy planistycznej posłowie zadbali, by samorządy nie musiały płacić za decyzje wydane po terminie przed zmianą przepisów. Część ekspertów widzi w tym jednak wybór mniejszego zła.
Już wkrótce, bo 1 lipca wchodzi w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 30 kwietnia 2026 r. (DzU z 2026 r., poz. 781), a z nią art. 8 zgodnie z którym postępowania w sprawie wymierzenia kary pieniężnej za zwłokę w wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy wydanych w wyniku postępowań wszczętych po 24 września 2023 r., wszczęte i niezakończone prawomocnym postanowieniem przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, umarza się.
Przepisu tego nie było w projekcie skierowanym przez rząd do Sejmu. Dodano go podczas prac w komisji. Dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, specjalizującej się w obsłudze inwestycji budowlanych ocenia, że biorąc pod uwagę konsekwencje, jakie regulacja ta rodzi dla właścicieli nieruchomości, jej treść powinna być wcześniej znana opinii publicznej i poddana dyskusji
– Przepis ten jest kolejnym przykładem tego, jak daleko idące i negatywne skutki dla właścicieli działek będzie miała reforma planowania przestrzennego. Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której terminy do naliczania kar za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostały wstrzymane, a wszystkie toczące się postępowania dotyczące nałożenia takich kar zostaną z dniem 1 lipca 2026 r. umorzone. Można wręcz powiedzieć, że skutek tego przepisu będzie miał charakter retroaktywny. Właściciele nieruchomości zostaną bowiem pozbawieni możliwości wyegzekwowania odpowiedzialności za przewlekłość postępowań, mimo że formalnie istniały podstawy do nałożenia kar – mówi ekspertka.
Czytaj więcej
Pierwszy lipca 2026 r. wypada w środę. Wiele wskazuje na to, że będzie to czarna środa, bo tego dnia większość gmin może dotknąć paraliż inwestycyj...
Właściciele nieruchomości płacą za błędy ustawodawcy
Dr Agnieszka Grabowska-Toś zwraca uwagę, że właściciele działek nie mają dziś realnych instrumentów, aby skutecznie domagać się terminowego wydawania decyzji.
– Gminom de facto nic już nie grozi– terminy nie biegną, a sankcje nie są nakładane. Także wniesienie ponaglenia do samorządowego kolegium odwoławczego w wielu przypadkach okazuje się nieskuteczne. SKO są bowiem zasypywane sprawami dotyczącymi decyzji o warunkach zabudowy: odwołaniami od odmów ich wydania, zażaleniami na bezpodstawne zawieszanie postępowań czy ponagleniami na przewlekłość lub bezczynność. W efekcie postępowania przed tymi organami również trwają wiele miesięcy – dodaje.
Bezpośrednią przyczyną „zasypania” gmin wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 r., wprowadzająca obowiązek przyjęcia przez gminy planów ogólnych. Przeznaczenie gruntu w tym planie może uniemożliwić jego zabudowę zgodnie z potrzebami właściciela, a wydawanie wuzetek zostało praktycznie ograniczone do obszaru uzupełnienia zabudowy, którego gmina nie musi wyznaczyć. To rozpoczęło wyścig gmin o przyjęcie planów w terminie i właścicieli gruntów o uzyskanie wuzetki przed przyjęciem planu.
Właścicieli działek czy użytkowników wieczystych do wystąpienia o wuzetkę dodatkowo zmobilizował uzasadniony niepokój, że jeśli gmina nie przyjmie planu w terminie, nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani przyjmować miejscowych planów, co oznacza paraliż inwestycyjny. To dlatego urzędy się zakorkowały. Urzędnicy nie są w stanie wydawać w terminie decyzji, a kara za dzień zwłoki może wynieść 500 zł. Stąd ingerencja ustawodawcy.
Czytaj więcej:
Prawo własności, w tym prawo własności nieruchomości, nie jest prawem absolutnym, ale władztwo planistyczne gminy też nie jest władztwem nieogranic...
Pro
Samorządy zalane falą wniosków o wuzetki
– Ta, jak i wcześniejsze nowelizacje, są próbą radzenia sobie z konsekwencjami grzechu pierworodnego, jaki został popełniony w procesie wdrażania reformy planistycznej z 2023 r.. Pomijając ocenę merytoryczną, proces wdrażania nowych przepisów był wadliwy zarówno co do sekwencji czynności, jak i niemożliwych do utrzymania terminów. I tak obserwujemy od 2023 r. zwiększanie „kwadratury koła” kolejnymi nowelizacjami, aż trzeba było miecza, żeby poprzecinać węzły. W mojej ocenie przyjęte rozwiązania są tym „mieczem” – mówi adwokat, dr hab. Jakub Szlachetko, profesor UG.
– Moim zdaniem jest to jedyne dobre rozwiązanie, które ustawodawca mógł w tej sytuacji wprowadzić, próbując ograniczyć skutki źle przygotowanej reformy planistycznej z 2023 r.. Przyjęte wtedy przepisy doprowadziły do sytuacji, w której właściciele działek, reagując racjonalnie na ryzyko ograniczenia możliwości zabudowy swoich gruntów, ruszyli tłumnie po decyzje o warunkach zabudowy, zasypując urzędy wnioskami o ich wydanie – mówi prof. Kruś.
W opinii eksperta przyjęte rozwiązanie nie jest idealne, bo odbywa się kosztem właścicieli gruntów, ale jest to jednak mniejsze zło. Gdyby pozostała możliwość naliczania kar, to i tak na końcu zapłaciliby je podatnicy, a samorządy zamiast finansować ważne dla nich potrzeby, płaciłyby kary za nieterminowe wydanie decyzji.
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej zgadza się zgadza się, że w przypadku niewydania decyzji o warunkach zabudowy, kary są jedynie przekładaniem pieniędzy z kasy JST do budżetu państwa i nie trafiają do wnioskodawców, jednak z punktu widzenia tych ostatnich jest to tylko lub aż narzędzie dyscyplinujące urząd.
Czytaj więcej
Plan ogólny zmieni przeznaczenie części działek. W wielu gminach trwają konsultacje projektów planów. To ostatni moment w procedurze ich przyjmowan...
Urzędy bez kar – inwestorzy bez wuzetek
– Widocznie był to bat dokuczliwy, skoro samorządy walczyły o uwolnienie ich od tego zagrożenia. Teraz urzędnik może powiedzieć „nie wydamy wuzetki w terminie i co nam pan zrobi” – mówi ekspert.
Ekspert zwraca też uwagę, że inwestorzy występują o wuzetki nie z wyboru, lecz z konieczności. Nie robiliby tego, gdyby w gminach obowiązywały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
– W 2003 r. unieważniono plany miejscowe uchwalone do 31 grudnia 1994 r., a gminy miały przyjąć nowe. Do dziś tylko jedna trzecia kraju jest nimi pokryta. Żadnemu rządowi nie udało się przez te ponad 20 lat zmobilizować do tego samorządów, które teraz znowu dostają koło ratunkowe, kosztem właścicieli gruntów – dodaje Piotr Jarzyński.
Dr Agnieszka Grabowska-Toś dostrzega dodatkowe zagrożenia, poza znalezieniem się działki poza strefami uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, które mogą uniemożliwić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W jej ocenie istnieje ryzyko, że w postępowaniach wszczętych jeszcze przed wejściem w życie planów ogólnych gminy będą odmawiały wydawania decyzji WZ, powołując się na ich niezgodność z ustaleniami planu ogólnego, mimo iż nie ma ku temu podstaw.
– Możliwe jest również podejmowanie przez gminy kolejnych uchwał o przystąpieniu do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, po to, by następnie zawieszać postępowania dotyczące warunków zabudowy i tym samym blokować wydanie zgód na zabudowę sprzeczną z planem ogólnym. W ten sposób, w pełni legalnie i przy wykorzystaniu obowiązujących przepisów, gminy mogą pozbawić setki tysięcy właścicieli nieruchomości możliwości zabudowy ich gruntów, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji wieloletnich zaniedbań w zakresie planowania przestrzennego, kiedy przez dziesięciolecia nie uchwalano planów miejscowych, jak i obecnej sytuacji, gdy organy nie są w stanie sprawnie procedować wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z powodu braków kadrowych – mówi ekspertka.
– Niemal wszyscy stają po stronie gmin i przeciążonych obowiązkami urzędników. Coraz rzadziej słychać jednak głos właścicieli nieruchomości. A przecież to oni mogą ponieść najbardziej dotkliwe skutki reformy. Kto stanie po stronie ludzi, którzy w wyniku tych zmian bezpowrotnie utracą możliwość zabudowy swoich działek – pyta prawniczka.
