Plany ogólne: właściciele działek powinni zadbać o swój interes

Plan ogólny przesądzi na lata o wartości nieruchomości, ale eksperci są pewni, że niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę. Tymczasem warto sprawdzić, jakie są ustalenia w projekcie planu dla działki, żeby później nie żałować, że nie zadbało się o swój interes.

– Informacje o tym, by przejrzeć projekt, pod kątem ustaleń dla własnej działki powinny wisieć na każdym słupie. Jestem przekonany, że wielu właścicieli będzie zaskoczonych, gdy dowie się, że plan ogólny wykluczył możliwość uzyskania decyzji WZ i tym samym nie mogą jej w przyszłości zabudować, albo ustalił inne przeznaczenie ich działki, powodując, że nie będą mogli jej zabudować tak jak wcześniej zakładali. Jestem zaskoczony, że strona rządowa i samorządowa, wprowadzając reformę planistyczną nie pomyślały o akcji edukacyjnej dla mieszkańców, a czasu na to było dość, bo ustawę przyjęto w 2023 r. – mówi adwokat Maciej Górski, kancelaria prawa nieruchomości GPLF.

Mec. Górski dodaje, że w ostatnich miesiącach ubiegłego roku głośno było tylko o tym, że warto spieszyć się z wystąpieniem o decyzje o warunkach zabudowy i można było odnieść wrażenie, że samorządowcy mają pretensje do mediów i ekspertów, że podpowiadają ten krok właścicielom działek, dla ochrony ich interesu. Z jego doświadczenia wynika, że duzi inwestorzy wiedzą, jakie skutki może mieć dla ich zamierzeń plan ogólny i wykorzystują możliwości, jakie daje im prawo. Mniejsi tej świadomości nie mają – mówi adwokat Maciej Górski, kancelaria prawa nieruchomości GPLF.

Czytaj więcej

Samorząd

To już pewne. Będzie więcej czasu na przygotowanie planów ogólnych

Nowelizacja ustawy planistycznej wydłuży czas na przyjęcie planów ogólnych. Choć Rada UE zgodziła...

Co powinien zrobić właściciel działki?

– Przede wszystkim zorientować się, na jakim etapie prac nad planem jest gmina, na terenie której ma działkę. Większość etap zbierania wniosków właścicieli działek do planu ogólnego ma już za sobą. Przed tymi gminami jest teraz etap przygotowania projektu planu ogólnego i etap konsultacji społecznych lub właśnie te konsultacje są prowadzone – tłumaczy radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś, autorka poradnika o planie ogólnym dla właścicieli działek.

Ekspertka podkreśla, że to na tym etapie, nie przekraczając terminu zakończenia konsultacji, można złożyć uwagi do projektu planu ogólnego.

– Trzeba pamiętać, że muszą one wpłynąć „fizycznie” do urzędu najpóźniej w ostatnim dniu konsultacji – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Jeśli gmina ma projekt planu, to można go znaleźć na stronie Biuletynu Informacji Publicznej urzędu w formie pliku GML. A stworzoną przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii specjalnie do przeglądania tych plików przeglądarkę na stronie https://aplikacje.gov.pl/app/gov_xml_validator/. Jest też instrukcja postępowania (https://www.gov.pl/web/gov/sprawdz-poprawnosc-danych-przestrzennych-oraz-metadanych).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Luksus? Mieszkanie tam, gdzie miasto jest na wyciągnięcie ręki

Ekskluzywne mieszkanie to nie tylko najwyższy standard wykończenia. Czego dziś szuka klient na ry...

Samorządowcy przesądzą o przyszłości nieruchomości

W projekcie planu każda działka jest objęta jedną z trzynastu stref planistycznych, oznaczonych innym kolorem i symbolem. Przynależność do strefy określa funkcję działki. Np. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, usługowa, komunikacyjna. Poza tym plan ogólny dla każdej strefy planistycznej przewiduje takie parametry, jak maksymalna powierzchnia zabudowy, maksymalna wysokość, maksymalna nadziemna intensywność zabudowy i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Dla właścicieli działek nieobjętych planem miejscowym najistotniejsze będzie ustalenie, czy gmina wyznaczyła na ich terenie obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ), bo tylko na nim można będzie realizować inwestycje na podstawie popularnych wuzetek.

– Przypuszczam, że większość osób nie poradzi sobie sama z odczytaniem, co projekt planu ogólnego oznacza dla ich działki i ze złożeniem uwag w procesie konsultacji. Przy bardziej skomplikowanych sytuacjach my prawnicy wspieramy się urbanistami, aby zwiększyć szanse na uwzględnienie uwag klienta. Najczęściej problemem jest to, że działka, którą właściciel chciałby zabudować domem jednorodzinnym, w projekcie planu ogólnego znajduje się w strefie, która to wyklucza lub też parametry zabudowy burzą zamierzenia inwestora. Choć nie ma takiego obowiązku, to rekomenduję dołączenie do formularza z uwagami uzasadnienia i radziłbym solidnie je przygotować, bo jest to jedna z ostatnich szans na zmianę projektu planu ogólnego – mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Co prawda ostatni głos należy do radnych. Mogą oni przy weryfikacji rozpatrzenia uwag uznać za zasadne te, które zostały wstępnie przez twórców planu odrzucone, ale, zdaniem Piotra Jarzyńskiego, takie przypadki to rzadkość.

Dr Agnieszka Grabowska wyjaśnia, że może to wynikać z tego, że gmina nie ma pełnej swobody w sporządzaniu planu ogólnego. Przepisy określają, co musi uwzględniać.

– Na przykład gmina ma ograniczoną możliwość wyznaczania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ustalanie zapotrzebowania na tereny pod taką zabudowę odbywa się na podstawie rozporządzenia ministra rozwoju i technologii i to jego regulacje mogą być przyczyną nieuwzględnienia uwagi – mówi ekspertka.

Czytaj więcej:

Administracja

Kodeks postępowania administracyjnego wciąż budzi wiele wątpliwości

Różna praktyka organów, błędy w doręc...

Pro

Skarga do sądu administracyjnego to ostateczność

Właścicielom działek, dla których ustalenia planu ogólnego będą niekorzystne, pozostaje, po jego przyjęciu, złożenie skargi do sądu administracyjnego. Jednak zdaniem naszych ekspertów nie będzie to prosta ścieżka do przejścia.