Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaką pozycję zajmuje Warszawa na tle europejskich liderów rynku elastycznej powierzchni biurowej i gdzie tkwi jej niewykorzystany potencjał.
- Dlaczego duże korporacje, a nie tylko startupy, coraz częściej włączają biura flex do swoich strategii.
- Jakie czynniki, poza elastycznością umów, będą kształtować przyszłość tego segmentu rynku nieruchomości.
- Jakie są szacunkowe koszty takiego najmu w największych miastach.
Średni udział powierzchni flex w portfelach najemców podwoił się od 2022 r., a firmy zamierzają zwiększyć go do 28 proc. w ciągu najbliższych dwóch lat – wynika z analiz CBRE. W całej Europie elastyczne powierzchnie stanowią ok. 2,6 proc. całkowitych zasobów, jednak w wiodących miastach udział jest większy. Wyróżnia się Centralny Londyn z udziałem 11 proc., na kolejnych miejscach są Amsterdam (5,1 proc.), Warszawa (4,2 proc.) i Barcelona (4,1 proc.).
– Londyn rozwija sektor elastycznych biur od ponad dwóch dekad, podczas gdy większość miast Europy kontynentalnej rozpoczęła dynamiczny rozwój dopiero kilka lat temu. Londyn charakteryzuje się znacznie większą koncentracją międzynarodowych korporacji, funduszy inwestycyjnych i firm technologicznych, które są naturalnymi użytkownikami elastycznych rozwiązań – tłumaczy dysproporcję Konrad Szaruga, szef działu powierzchni elastycznych w CBRE.
Zwraca uwagę na zjawisko shadow flex – powierzchni, które formalnie oferowane są w klasycznej formule, ale mogą być udostępnione jako elastyczne. W Londynie to potencjał 3-4 pkt proc.
Głębsza analiza warszawskiego rynku również zmienia optykę. – Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko budynki wybudowane po 2016 r. lub w centrum Warszawy, czyli tam, gdzie mamy aktywnych operatorów, to okazuje się, że udział powierzchni flex w takiej puli to ok. 10,1 proc. – mówi Szaruga.
Koszt wynajęcia elastycznej powierzchni w poszczególnych miastach Europy mocno się różni. W I półroczu stawka w Londynie wynosiła 2,2 tys. euro miesięcznie za biurko, w Paryżu 1,8 tys. euro, w Amsterdamie 1,35 tys. W Warszawie stawka wynosiła 750 euro (wzrost o 4 proc. rok do roku), nominalnie najtańsza jest Praga ze stawką 500 euro (to jednak o 11 proc. więcej niż rok wcześniej).
Czytaj więcej
Mimo wysokich kosztów przeprowadzek, firmy są gotowe do zmiany siedziby. Na nowe powierzchnie najemcy czekają czasem w coworkach. A deweloperzy tes...
Najemcy biur szukają elastyczności zarówno przestrzeni, jak i umów
– Polski rynek flex dojrzewa bardzo szybko. Jeszcze kilka lat temu był postrzegany głównie jako rozwiązanie dla startupów, dziś staje się integralnym elementem strategii nieruchomościowej dużych organizacji. Warszawa należy już do najbardziej rozwiniętych rynków flex w Europie, a potencjał dalszego wzrostu pozostaje bardzo duży – mówi Szaruga. Rynek w Polsce urósł niemal dwukrotnie względem poziomów obserwowanych przed pandemią, całkowity zasób w kraju przekroczył 426 tys. mkw.
– W ciągu ostatnich kilku lat rynek na świecie przeszedł transformację z klasycznego coworkingu do modelu obejmującego biura serwisowane, biura zarządzane czy rozwiązania oferowane bezpośrednio przez właścicieli budynków. Trend ten jest bardzo widoczny również w Polsce. Coraz większą rolę odgrywają operatorzy rozwijani przez właścicieli nieruchomości – mówi Szaruga.
To m.in. Ace of Space (Globalworth), CitySpace (Echo Investment), Business Link (Skanska), BrainEmbassy (Adgar). – W ostatnich dwóch latach obserwujemy wyraźny wzrost liczby nowych projektów realizowanych właśnie w takim modelu, niemniej mamy kilku silnych graczy niezależnych, jak Mindspace, Wework, IWG oraz lokalnych jak The Shire, OmniOffice, InOffice czy Puzzle – wylicza Szaruga.
Dojrzewanie rynku widać też po stronie popytu. – Jeszcze kilka lat temu dominowały startupy i małe firmy. Dziś znaczący udział mają korporacje wykorzystujące flex jako element strategii nieruchomościowej – mówi Szaruga.
Najemcy szukają dobrych jakościowo powierzchni bez konieczności angażowania własnego kapitału, szukają takich przestrzeni i zapisów w umowach, które można łatwo i szybko dostosowywać do zmieniającej się liczby pracowników i potrzeb poszczególnych zespołów. Rozwój AI może tylko wzmocnić trend. Główne wyzwania wskazywane przez respondentów badania CBRE to bezpieczeństwo IT, postrzeganie takiego modelu przez swoich pracowników czy jakość usług operatora.
Czytaj więcej
Centrum Biurowe Francuska w Katowicach przeszło z rąk GTC do do portfela Grupy Opal. Inwestor skorzystał z pośrednictwa BPS Leasing.
22 proc. pracowników na świecie korzysta z elastycznych biur pięć dni w tygodniu
CBRE spodziewa się dalszego wzrostu rynku flex, zarówno w Warszawie, jak i największych miastach regionalnych. – W samej Polsce na lata 2026-2027 zapowiedzianych jest kilkanaście nowych lokalizacji operatorów. W Europie średni udział powierzchni flex w portfelach najemców wzrósł z 9 proc. w 2022 r. do 19 proc. obecnie, a firmy deklarują wzrost do 28 proc. w perspektywie kolejnych dwóch lat. Ten sam trend obserwujemy w Polsce – mówi Szaruga. Szczególnie duży potencjał drzemie w segmencie biur zarządzanych (managed office), czyli powierzchni przygotowywanych pod jednego klienta. Jak zaznacza ekspert, dla wielu firm jest to obecnie atrakcyjna alternatywa dla tradycyjnego najmu zwłaszcza w Warszawie, gdzie jest deficyt standardowej powierzchni biurowej.
Analitycy Savills szacują, że w skali globalnej obłożenie biur elastycznych osiągnęło rekordowy poziom 85 proc. Odsetek osób korzystających z takich przestrzeni przez pięć dni w tygodniu urosnął z 16 proc. do 22 proc. Średnia obecność użytkowników wzrosła z 3 dni w tygodniu w 2022 r. do 3,8 dnia w 2026 r.
– Rekordowe obłożenie potwierdza, że popyt na elastyczne biura utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Jednocześnie wraz z rozwojem tego segmentu zmieniają się oczekiwania najemców. Coraz większe znaczenie mają jakość przestrzeni, rozwiązania technologiczne, prywatność i standard obsługi, a także możliwość korzystania z biura w sposób dopasowany do rzeczywistych potrzeb zespołu. W Polsce obserwujemy podobny kierunek zmian, dlatego operatorzy coraz częściej konkurują nie tylko lokalizacją czy warunkami najmu, ale całym doświadczeniem oferowanym użytkownikom – mówi Joanna Leńkowska, szefowa platformy doradczej Workthere w Savills Poland.
Z analiz wynika, że w elastycznych biurach największe znaczenie mają rozwiązania, które ułatwiają codzienną pracę i współpracę: sale konferencyjne do spotkań, budki telefoniczne, przestrzenie do pracy wspólnej. Dla pracujących w systemie hybrydowym ważny jest też dostęp do miejsc parkingowych.
